很多同行感覺(jué)很詫異，為何房地產(chǎn)行業(yè)一片悲觀的情緒下，一線和強(qiáng)二線核心區(qū)位地塊的土拍卻頻遭房企瘋搶，有些房企領(lǐng)導(dǎo)為了搖號(hào)競(jìng)得地塊甚至爭(zhēng)相去寺廟上香。

(資料圖)

我們之前有強(qiáng)調(diào)過(guò)，居民對(duì)衣食住行的基本需求以及對(duì)更高居住品質(zhì)的追求一直都存在，因此房地產(chǎn)行業(yè)不存在消亡的可能，即便新房的增量變緩，存量房的更新和改造也依然有著很廣闊的市場(chǎng)。

根據(jù)上面的邏輯，大家不難理解為何房地產(chǎn)行業(yè)還在整體下行的情況下，優(yōu)質(zhì)房企對(duì)一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊卻搶得更歡，一是核心城市的人口虹吸效應(yīng)，住房市場(chǎng)需求仍遠(yuǎn)未能被滿足；

二是房企為了生存和發(fā)展，必須保持拿地和開(kāi)發(fā)的持續(xù)性；

三是市場(chǎng)下行期除了一線和強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目更能保障銷售去化和利潤(rùn)率之外，房企對(duì)其他項(xiàng)目或地塊的投資面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)。

今年以來(lái)，國(guó)央企開(kāi)發(fā)商在土拍市場(chǎng)的拿地占了絕大多數(shù)的比例，但近兩個(gè)月的土拍成交結(jié)果中，民營(yíng)房企的拿地比例卻出現(xiàn)了很大的提升，其中特別引人注意的就是一些有實(shí)業(yè)背景或者做實(shí)業(yè)出身的民營(yíng)房企在土拍中的積極搶地。

我們注意到，在今年一線和強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)搶浪潮中，一些實(shí)業(yè)類企業(yè)為房企提供了巨量的拿地資金，有的還配合充當(dāng)著房企的拿地馬甲，不過(guò)更讓人驚訝的在于這些實(shí)業(yè)老板直接下場(chǎng)拿地，其拿地的氣魄以及自有資金的體量也極大地震驚著市場(chǎng)。

以北京6月1日的土拍為例，在參與搖號(hào)競(jìng)買的房企中，國(guó)央企開(kāi)發(fā)商和頭部?jī)?yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的身影不讓人意外，但幾家做門窗、水管、防水等實(shí)業(yè)出身的民營(yíng)房企參與搶地卻格外引人注意。

市場(chǎng)方面認(rèn)為，對(duì)于能長(zhǎng)期做好實(shí)業(yè)，尤其是穿越過(guò)經(jīng)濟(jì)周期的實(shí)業(yè)老板來(lái)說(shuō)，目前到房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底或許是個(gè)最佳時(shí)機(jī)，一是目前一線和強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的利潤(rùn)空間已非常確定，二是優(yōu)秀的實(shí)業(yè)類企業(yè)本身有很好的資金積累和現(xiàn)金流補(bǔ)充能力，能更好地應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，監(jiān)管層似乎早已意識(shí)到民營(yíng)企業(yè)參與拿地的重要性，在北京6月份的土拍中，北京對(duì)競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整或許是個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)，我們就幾個(gè)明顯的變化做一下分析。

一、北京在4月份的時(shí)候?qū)ⅰ巴黄髽I(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)拍同一宗地”調(diào)整為了“同一集團(tuán)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地”，這個(gè)調(diào)整限制了國(guó)央企開(kāi)發(fā)商通過(guò)馬甲拿地，尤其是為有意進(jìn)京的中小房企提供了更公平的拿地機(jī)會(huì)，這也是北京今年的土拍中做門窗、水管、防水出身的民營(yíng)房企都積極參與搶地的直接原因。

二、北京取消了房企拿地后的股權(quán)變更限制，這為房企的合作開(kāi)發(fā)和拿地前融等創(chuàng)造了更大的空間。

在此之前，地方政府為了防止房企拿地后倒賣土地，基本都不允許房企拿地后的股權(quán)或權(quán)益變更，這次的規(guī)則調(diào)整不僅讓有資金實(shí)力的做實(shí)業(yè)出身的房企有更大的參與競(jìng)拍的機(jī)會(huì)，還為后續(xù)他們尋找品牌房企的合作開(kāi)發(fā)、代建等預(yù)留了足夠多的空間。

另外也為其他房企的前融創(chuàng)造了更多的空間，因?yàn)槲覀兡壳暗那叭跇I(yè)務(wù)基本都需要鎖定一定比例的項(xiàng)目公司的股權(quán)。

具體則可參見(jiàn)北京土拍文件競(jìng)買人需簽署的《參加現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)申請(qǐng)書》中“我單位承諾”部分被刪除的內(nèi)容：“1.土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及該宗地項(xiàng)目公司不以任何直接或間接的形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方。

2.在競(jìng)得人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及我單位關(guān)聯(lián)方不以任何直接或間接的形式獲取競(jìng)得人的股權(quán)或投資權(quán)益”。

回到實(shí)業(yè)老板在土拍市場(chǎng)抄底的話題上，我們認(rèn)為實(shí)業(yè)類企業(yè)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間也是有足夠的認(rèn)知的，即便是在限地價(jià)、限銷售（備案）價(jià)的情況下，項(xiàng)目盈利的確定性相比其他很多行業(yè)都強(qiáng)，尤其是一二線城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)拿到就是賺到。

有同行擔(dān)心土拍規(guī)則的放松是否又會(huì)引發(fā)一些市場(chǎng)亂象，就我們的觀察而言，土拍規(guī)則目前的調(diào)整已變得更加公平和合理，另外在當(dāng)前的監(jiān)管形勢(shì)下，即便房企想突破游戲規(guī)則，市場(chǎng)各方也不會(huì)再給予機(jī)會(huì)。

更準(zhǔn)確地說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)的下行期，房企的謹(jǐn)慎和自律已是活下去的前提條件。

來(lái)源：西政資本，本文已獲授權(quán)，向原作者表示感謝。

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