01

(資料圖)

2023年北京第一輪土拍已經(jīng)拉開序幕，二輪供地也蓄勢待發(fā)。

但想必大家已經(jīng)知道， 在北京市規(guī)委掛出的第二輪擬供地塊的明細(xì)清單，29個(gè)待供地塊中，隸屬于海淀的地塊宗數(shù)是：

0。

原本呼聲極高的海淀永豐南，沒有在二輪供地中現(xiàn)身，看到這個(gè)結(jié)果，表姐雖然有點(diǎn)意外，卻也佛系。

實(shí)際上，這不是海淀第一次在某輪供地中掛零，海淀不熱衷于賣地作風(fēng)，也不是一天兩天的事兒了。

表姐查了下，在過去的10年中，海淀掛出并成交的住宅地塊，只有36宗，而這還是包含共有產(chǎn)權(quán)房、自住房，以及自持等15個(gè)地塊在內(nèi)。

換句話說，在過去10年里，海淀最終向市場供應(yīng)的商品房項(xiàng)目，只有21個(gè)，平均到每年只有2.1個(gè)。

也就是限競房、集中供地這幾年，逼著海淀不得不掛地出讓，海淀買家才有機(jī)會挑挑揀揀。

但即便如此，海淀每年的出讓地塊宗數(shù)，也還是一只手都數(shù)得過來。

看隔壁朝陽，雖然也是北京GDP大戶，地塊出讓就比海淀狂放很多，表姐看了下，朝陽過去10年宅地出讓宗數(shù)，幾乎是海淀的2倍。

上一輪供地高峰是2013年，一口氣成交了12地塊，最近的供應(yīng)高峰則是在2021年，16個(gè)地塊把朝陽燒成了一片紅海。

如果朝陽客戶買房的痛點(diǎn)是容易挑花眼，那海淀客戶買房的痛點(diǎn)就是沒得選。

真是旱的旱死，澇的澇死。

02

就像現(xiàn)在，因?yàn)橛镭S南地塊的缺席，海淀買家又不得不做出一個(gè)艱難的決定：

到底是要等永豐南，還是就地上車買永豐？

其實(shí)，表姐很早之前就給出過答案：預(yù)算在1200萬以下，上車永豐更安全。

為什么這么說呢？

首先，不知道大家注意到9月8日這個(gè)日期沒有，它是北京規(guī)委限定的，二輪擬供地塊出讓時(shí)間段的最后期限。

也就是說三輪供地即便上架，也要在9月8日之后。

按照土地競拍的流程，如果永豐南地塊能在三輪供地中現(xiàn)身，并且第一時(shí)間由擬掛地轉(zhuǎn)正為正式掛牌，競拍成交最快也得等到十一之后。

稍微耽擱一點(diǎn)，就得拖到11月、12月，很可能還要跨年。

地塊成交，算上出圖、報(bào)規(guī)、蓄客等環(huán)節(jié)，假設(shè)一切按照最理想的情況預(yù)計(jì)，開盤也要等到2024年1月份。

慢的話就得等到2024年四五月份。

也就是說，從現(xiàn)在開始到2024年4月份之前，海淀很難有總價(jià)在1200萬以下的新增供應(yīng)。

但按照目前的網(wǎng)簽去化速度，海淀700萬-1200萬總價(jià)房源的庫存，只夠賣到2024年初，若按照實(shí)際的銷售速度，可能就會提早到2023年第三季度。

更尷尬的是，700萬-1200萬總價(jià)房源能有新增供應(yīng)的確定性是：未知。

目前海淀的新增供應(yīng)中，只有四季青地塊屬于明牌，12萬/㎡的指導(dǎo)售價(jià)，大概率會是總價(jià)2000萬+的豪宅產(chǎn)品。

對于想要上車海淀的剛改來說，屬實(shí)是無效供應(yīng)。

而原本大家期待的永豐南，不僅遠(yuǎn)水難解近渴，并且總價(jià)難測。

盡管在某些網(wǎng)傳的版本中，永豐南地塊的單價(jià)飆上過10萬+/㎡，但在表姐的概念里，9.2萬-9.3萬/㎡是永豐南的合理價(jià)格區(qū)間。

表姐問過幾家主流開發(fā)商的投拓小哥，除去某家，大部分開發(fā)商的戶型定位，還是偏改善。

如果開發(fā)商選擇做中偏大戶型，那么永豐南的上車門檻，很可能就會卡在1200萬+。

尷尬之處就在于，手握現(xiàn)金，花將近1年時(shí)間等到永豐南，很可能等到一個(gè)擠不上車的結(jié)果。

到時(shí)候再回頭買永豐，也已經(jīng)沒機(jī)會可挑。

不得不說，海淀的節(jié)點(diǎn)卡得很準(zhǔn)，但凡永豐南能在第二輪供地上架，買房人決策的余地，都不會如此緊張。

03

實(shí)際上，這種情緒已經(jīng)傳導(dǎo)到新房市場，在銷冠100新房熱度檢測榜中，中海富華里已經(jīng)連續(xù)霸榜，轉(zhuǎn)化率一直排在前兩位。

5月的網(wǎng)簽金額也已經(jīng)突破12億。

現(xiàn)在可挑的，是富華里·匯園99㎡三居、116㎡三居，以及少量138㎡四居。

最受歡迎的138㎡的四居，坐落在樓王位，既不臨街，景觀視野也更好一些。

表姐看了下，富華里138㎡戶型，是典型的四葉草結(jié)構(gòu)，戶型方正且全明，等寬餐客廳與廚房的對位關(guān)系，處理得非常漂亮。

南向的飄窗拓展，也做了去「墻垛」優(yōu)化，能夠盡可能放大飄窗的實(shí)用性，以及透光度。

更重要的是，富華里138㎡戶型，在保證餐客廳36㎡+面積舒適的前提下，四個(gè)臥室的面寬也都做到了3米+。

即便是最小的臥室，也做到了10㎡+以上。

這樣設(shè)計(jì)的好處是，無論各個(gè)房間將來是用作臥室，書房，還是多功能間，最基礎(chǔ)的空間面積，都能保證。

比較下來，云頌129㎡戶型在北向面寬、以及飄窗的處理上，就稍微欠幾分功力。

這也是沒辦法的事，大品牌開發(fā)商長期積累的設(shè)計(jì)手感，并不是三年五載就能追得上的。

所以，即便云頌129㎡戶型總價(jià)低，但去化率還是不如富華里138㎡戶型。

表姐猜測，這里面除了具體戶型的細(xì)節(jié)差異，影響最大的，還是云頌129㎡戶型的樓棟問題。

116㎡的三居戶型細(xì)節(jié)做得也非常極致，實(shí)際上，類似結(jié)構(gòu)類似面積段的三居，在市面上并不少見。

但富華里匯園116㎡三居，在保證客廳面寬的同時(shí)，做到三個(gè)居室的面積都在10㎡以上。

這意味著，起碼在居室舒適度上，富華里116㎡戶型并不輸138㎡戶型。

除此之外，表姐發(fā)現(xiàn)，中海富華里·匯園的所有戶型，居然全部都保持住了餐客等寬+超級餐邊收納的配置。

即便是最小的99㎡三居也保持了一貫標(biāo)準(zhǔn)。

如果說，一個(gè)項(xiàng)目的單個(gè)戶型，能做出餐客等寬+超級餐邊收納，這并不稀缺，難得的是整個(gè)項(xiàng)目的所有戶型都標(biāo)準(zhǔn)如一。

這樣一來，無論是哪個(gè)戶型，在餐客廳的空間感和餐邊收納上，都能有很好的使用體驗(yàn)。

當(dāng)然，富華里·匯園99㎡戶型的優(yōu)點(diǎn)并不止這些，實(shí)際上，這款戶型的出現(xiàn)，解決了類似戶型長期存在的一些通病。

就比如入戶玄關(guān)，進(jìn)門之后，既不正對衛(wèi)生間，也不正對廚房，而是一面完整的影壁墻。掛上一幅自己喜歡的字畫，每天回家的第一眼就都是自己喜歡的。

主臥也放在了遠(yuǎn)離電梯井的一側(cè)，極大降低了電梯噪音的干擾，這樣即便隔壁鄰居回家晚，也不會影響你的休息。

表姐打聽了下，保守點(diǎn)預(yù)測，富華里平層戶型最晚到今年第三季度，差不多應(yīng)該就要清盤。

所以，無論怎樣，留給海淀客戶猶豫的時(shí)間，都不多了。銷冠100

.end.

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