剛剛，廣州公共資源交易中心掛出一宗巨無(wú)霸宅地！

堪稱是科學(xué)城版本的蘭亭盛薈，而且起拍價(jià)只需要5777元/平！

地塊位于云埔街開(kāi)創(chuàng)大道以西、廣深高速兩側(cè)，總用地面積18.88萬(wàn)平，總建筑面積(住宅+商業(yè)）約50萬(wàn)平。

(資料圖片僅供參考)

這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目一共被分為5宗小地塊，2宗宅地被高速切割開(kāi)，分為南北兩塊，住宅總建面約38.66萬(wàn)平。

商業(yè)/寫字樓地塊同樣被分為南北兩塊，總建面約11.4萬(wàn)平。

項(xiàng)目北面配有一個(gè)小學(xué)用地，班級(jí)規(guī)模原則上不少于24班。

地塊起拍價(jià)約28.9億元，上限價(jià)33.3億元，折合起拍樓面價(jià)約5777元/㎡。

對(duì)比一下，去年保利在科學(xué)城東拿下的地塊，也就是如今的保利錦上，成交樓面價(jià)約1.6萬(wàn)/㎡。

一來(lái)一回，地塊起拍價(jià)就從1.6萬(wàn)直接砍到了1/3，難不成這又是一宗可以躺著數(shù)錢的地塊？

非也，這塊地有幾個(gè)硬傷。

首先，這塊地最大特點(diǎn)是，被高速包圍。

可以看看航拍圖，高速直接在項(xiàng)目臉上。這也是為什么他有可能是科學(xué)城版本的蘭亭盛薈。

其它盤是地鐵上蓋，TOD項(xiàng)目；這塊地是“高速上蓋”，改名叫EOD（Expressway-oriented Development）。

這塊地指標(biāo)和位置都還行，別的都好說(shuō)，就是噪音無(wú)法避免，對(duì)于神經(jīng)敏感的人來(lái)說(shuō)，就是折磨。

而且，由于被高速包圍，雖然地塊容積率不高，但也很難把產(chǎn)品往改善上做，但離地鐵又很遠(yuǎn)，屬于是兩頭不著地。

第二，項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)比較復(fù)雜。

有一塊約500平的環(huán)衛(wèi)用地，要建垃圾收集站；還要配建38665平的政策性住房，移交給政府。

此外，地塊的規(guī)劃和施工都受到嚴(yán)格限制。地塊總用地紅線范圍內(nèi)有39687平方米涉及限建區(qū)，涉及限建區(qū)的用地須待國(guó)土空間規(guī)劃批復(fù)后方可建設(shè)。

第三，項(xiàng)目有很多隱藏成本。

開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)廣深高速蘿崗立交改造工程相關(guān)費(fèi)用，包括改造立交、調(diào)整新建輔道、匝道、隔音降噪等等，成本很高，改造難度不小，要和高速合作。

同時(shí)，按照規(guī)劃要求配建市政道路，估算造價(jià)6442萬(wàn)元；還要配建蘿崗立交改造項(xiàng)目上蓋景觀工程，估算造價(jià)2261.7萬(wàn)元。

這個(gè)景觀工程會(huì)成為項(xiàng)目的不利因素。但是，如果能搞得好，把花園整很好看，噪音控制下去，未來(lái)可期。

雖然，地塊起拍價(jià)只有5777元/㎡，但這3個(gè)缺點(diǎn)下來(lái)，其實(shí)有很高的隱性成本，估計(jì)不會(huì)有太多房企參拍。

如果有國(guó)企來(lái)做，困難會(huì)少很多，民企見(jiàn)到這一堆條條框框估計(jì)會(huì)頭疼。

最后總結(jié)一下地塊，最大的殺招是價(jià)格，還配建小學(xué)，如果能在科學(xué)城卷出一個(gè)3萬(wàn)/平，甚至2字頭的項(xiàng)目，不愁競(jìng)爭(zhēng)力。

項(xiàng)目距離合生中央城、保利錦上、時(shí)代天韻的距離都不遠(yuǎn)。

在科學(xué)城核心區(qū)缺乏新供應(yīng)，購(gòu)買力逐漸東移看向云埔時(shí)，能分到不少流量。而且，地塊周邊是工業(yè)區(qū)，可能會(huì)有一定購(gòu)買力。

目前，科學(xué)城外圍售價(jià)在3.2-4萬(wàn)/㎡。

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