今年以來土地市場(chǎng)低迷，地方政府賣地收入延續(xù)下行勢(shì)頭，不過，最新的4月份數(shù)據(jù)似乎透露出一絲積極信號(hào)。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月，地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（下稱“土地出讓收入”）為11761億元，同比下降21.7%。其中，4月份土地出讓收入為3033億元，同比下降-0.7%，較3月降幅大幅縮窄，幾近轉(zhuǎn)正。這一增速也創(chuàng)了2021年12月以來新高。

(資料圖)

在財(cái)政收支矛盾較大的當(dāng)下，地方政府愈加依賴賣地收入。而自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地意愿和能力下降，土地市場(chǎng)整體低迷，2022年土地出讓收入大跌（-23.3%），今年以來整體延續(xù)跌勢(shì)，這對(duì)地方財(cái)政收入形成一定沖擊。但4月份土地出讓收入降幅明顯縮窄，原因何在？

光大證券董事總經(jīng)理、首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家高瑞東告訴第一財(cái)經(jīng)，4月份土地使用權(quán)出讓收入降幅的大幅收窄一定程度與基數(shù)因素相關(guān)。從兩年復(fù)合平均的角度來看，4月土地使用權(quán)出讓收入的兩年平均同比降幅從3月的23.0%僅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)至21.5%，土地交易市場(chǎng)仍然偏冷，地產(chǎn)商拿地需求總體仍待回暖。

“從地產(chǎn)銷售看，低基數(shù)下4月房地產(chǎn)銷售面積同比增速回升至5.5%，但兩年復(fù)合平均增速則從3月的-9.3%走弱至-21.2%。當(dāng)前地方賣地收入形勢(shì)仍然偏冷，一定程度拖累地方政府廣義財(cái)政的擴(kuò)張力度?！备呷饢|說。

此前多位地方財(cái)政局長(zhǎng)也告訴第一財(cái)經(jīng)，今年以來當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖杖氩]有好轉(zhuǎn)，這也使得當(dāng)?shù)乜捎秘?cái)力減少，加大基層財(cái)政收支平衡壓力。

土地出讓收入這一指標(biāo)有一定時(shí)滯性，如何準(zhǔn)確地看待前4個(gè)月土地出讓收入數(shù)據(jù)？后續(xù)土地出讓收入走勢(shì)如何？

國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉告訴第一財(cái)經(jīng)，政府性基金收入中的國(guó)有土地出讓收入表現(xiàn)滯后于土地成交總價(jià)，因?yàn)閺耐恋爻山坏絻r(jià)款的完全支付還需一定時(shí)間，從各地土地出讓價(jià)款繳納政策來看，從土地簽約到價(jià)款入庫(kù)，一般存在1個(gè)月至半年的時(shí)間滯后。

“今年一季度，百城土地成交總價(jià)同比增速回暖，但這并未體現(xiàn)在國(guó)有土地出讓收入上，可能正是緣于土地成交總價(jià)與價(jià)款繳納存在時(shí)滯，使得一季度土地市場(chǎng)回暖在4月土地財(cái)政數(shù)據(jù)中初顯?！壁w偉說。

他表示，5月百城土地成交總價(jià)高頻指標(biāo)略有回落，可能與季節(jié)性和地產(chǎn)銷售邊際放緩等因素有關(guān)，國(guó)有土地出讓走勢(shì)仍需跟蹤地產(chǎn)銷售與拿地?cái)?shù)據(jù)等領(lǐng)先指標(biāo)。后續(xù)經(jīng)濟(jì)修復(fù)雖可能放緩，但在去年低基數(shù)效應(yīng)疊加一季度已有明顯回暖的情況下，全面土地出讓收入仍明顯拖累的概率不大。

高瑞東認(rèn)為，一般來講，開發(fā)商在土地市場(chǎng)拍得土地后，通常需要在60天內(nèi)支付土地出讓金，因此相比土地成交數(shù)據(jù)，土地出讓收入數(shù)據(jù)反映的情況通常滯后1-2個(gè)月。4月份土地出讓收入降幅的收窄更多與一季度土地成交情況有關(guān)。

“今年1-3月，百城土地成交總價(jià)收入累計(jì)同比降幅為9.0%，相較2022年全年的-23.8%大幅收窄，或?qū)?月的土地出讓權(quán)收入變動(dòng)有一定反映。而4月百城土地成交總價(jià)收入降福再次擴(kuò)大至23.7%，將反映在5月的土地出讓權(quán)收入中。”高瑞東說。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任殷劍峰近日撰文稱，第一季度僅12個(gè)省份土地出讓金實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，多地土地出讓金持續(xù)下滑，尤其海南、甘肅、重慶、湖北、福建等土地出讓金下滑超50%。一方面，在經(jīng)濟(jì)不確定性越來越強(qiáng)的環(huán)境下，居民儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)，同時(shí)居民可支配收入減少等因素影響居民的購(gòu)房意愿；另一方面，房企受供應(yīng)鏈以及信貸政策影響，拿地意愿不強(qiáng)。

殷劍峰認(rèn)為，短期來看，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回溫，因此短期土地財(cái)政降幅可能會(huì)收窄，但4月房地產(chǎn)又有降溫趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資完成額累計(jì)同比增速進(jìn)一步下降至6.2%，第二季度土地財(cái)政趨勢(shì)不容樂觀。預(yù)計(jì)第二季度受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，土地財(cái)政收入增速持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，但降幅可能會(huì)收窄。

高瑞東預(yù)計(jì)，未來商品房銷售弱復(fù)蘇下，土地出讓收入將在低位徘徊較長(zhǎng)時(shí)間。從全年來看，預(yù)計(jì)全年土地出讓收入略微回正。

前述多位基層財(cái)政局長(zhǎng)也預(yù)計(jì)，疫后穩(wěn)樓市政策頻出，經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，預(yù)計(jì)今年土地出讓收入形勢(shì)好于去年。

這從今年中央與地方預(yù)算報(bào)告中也可以看出。近些年地方政府性基金本級(jí)收入中九成以上來自土地出讓收入。今年預(yù)算報(bào)告預(yù)計(jì)全年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入約7.4萬億元，同比增長(zhǎng)0.4%。

粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒曾告訴第一財(cái)經(jīng)，今年宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，一系列穩(wěn)增長(zhǎng)政策持續(xù)推出有利于提振居民信心和居民收入，奠定房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)的基礎(chǔ)。同時(shí)，穩(wěn)樓市政策將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖。更重要的是，優(yōu)質(zhì)頭部房企融資問題將得到解決，房企風(fēng)險(xiǎn)逐步緩釋，拿地能力增強(qiáng)。因此，2023年土地市場(chǎng)有望企穩(wěn)，土地出讓收入總體恢復(fù)。但從恢復(fù)節(jié)奏看，可能要在下半年產(chǎn)生明顯效果，上半年預(yù)計(jì)還要進(jìn)一步觀察。

盡管短期來看，今年土地出讓收入大概率能夠止跌。但專家普遍認(rèn)為，中長(zhǎng)期來看，土地財(cái)政難以像前些年繼續(xù)保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)。

殷劍峰認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，我國(guó)人口增速下行，2022年人口自然增長(zhǎng)率突破0值，降至-0.6%，人口增速大幅下滑決定了長(zhǎng)期土地財(cái)政的不可持續(xù)。土地財(cái)政冷卻，一方面影響城投債的還本付息，另一方面也會(huì)影響專項(xiàng)債項(xiàng)目的現(xiàn)金流和本息覆蓋，同時(shí)老齡化加速發(fā)展也進(jìn)一步加劇地區(qū)之間的財(cái)政分化。

為了彌補(bǔ)未來土地財(cái)政收入下滑導(dǎo)致的資金缺口，專家建言，核心還是結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際發(fā)展經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)稅收等收入增長(zhǎng)。另外，可以通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs等，盤活存量資產(chǎn)資源，適度增加國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)上繳比例等增加收入。

除此之外，還可以進(jìn)一步優(yōu)化中央與地方、省市縣財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革，適當(dāng)上移部分財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任，減輕基層財(cái)政負(fù)擔(dān)。另外，繼續(xù)加大中央、省對(duì)市縣轉(zhuǎn)移支付力度，減輕因土地收入下滑等基層財(cái)政“三?！眽毫?。

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