今年的良好開(kāi)局預(yù)示著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)步復(fù)蘇階段，辦公樓市場(chǎng)也逐漸明朗。但結(jié)構(gòu)性壓力給市場(chǎng)帶來(lái)的陣痛非短期內(nèi)能夠撫平，各城市辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇之路依舊艱難，需求端表現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)起到?jīng)Q定性作用。

繼2022年仲量聯(lián)行首次以20家頭部上市企業(yè)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)作為切入點(diǎn)之后，今年我們將研究范圍擴(kuò)大至8個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，共計(jì)75家頭部上市企業(yè)，統(tǒng)計(jì)了橫跨3年周期的近2,000份數(shù)據(jù)。

我們發(fā)現(xiàn)，截至2022年75家頭部上市企業(yè)的員工總數(shù)共計(jì)312萬(wàn)人，年租賃成本總額達(dá)607億元，對(duì)辦公樓的需求面積超過(guò)3,000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于北京、上海、廣州這三大一線城市的全部甲級(jí)辦公物業(yè)，頭部企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)中國(guó)辦公樓市場(chǎng)影響深刻。

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指標(biāo)釋義：

使用權(quán)資產(chǎn)：承租人在租賃期內(nèi)使用租賃資產(chǎn)的權(quán)利，體現(xiàn)了企業(yè)在租物業(yè)的總成本。不包括短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃，同時(shí)土地使用權(quán)除外。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的使用權(quán)資產(chǎn)除包括辦公樓/樓宇以外，還包括數(shù)據(jù)中心、電腦及其他運(yùn)營(yíng)設(shè)備等。其他行業(yè)的使用權(quán)資產(chǎn)僅包括辦公樓、廠房等房屋及建筑物。

租賃成本：企業(yè)經(jīng)營(yíng)性租賃當(dāng)年支付的租金費(fèi)用可以體現(xiàn)在使用權(quán)資產(chǎn)折舊費(fèi)用上。不含利息費(fèi)用、短期租賃費(fèi)用及土地使用權(quán)折舊。

· 頭部企業(yè)持續(xù)構(gòu)筑人才“蓄水池”，突顯不動(dòng)產(chǎn)管理重要性

從企業(yè)的人才戰(zhàn)略來(lái)看，除保險(xiǎn)行業(yè)以外，其他各細(xì)分行業(yè)的頭部上市企業(yè)均連續(xù)兩年保持員工總數(shù)正增長(zhǎng)。其中，新興金融和半導(dǎo)體行業(yè)的頭部企業(yè)在2022年的員工增速明顯高于2021年，生物醫(yī)藥類(lèi)頭部企業(yè)近兩年的員工增速基本持平。

·75家頭部上市企業(yè)去年租賃成本總額達(dá)607億，保持雙位數(shù)增長(zhǎng)

從經(jīng)營(yíng)性租賃的年化成本來(lái)看，員工規(guī)模龐大的保險(xiǎn)行業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年租賃成本相對(duì)高昂，總額超過(guò)百億人民幣。新興金融、互聯(lián)網(wǎng)及生物醫(yī)藥行業(yè)的同比增幅最高。轉(zhuǎn)化為人均租賃成本，該數(shù)據(jù)不僅與各行業(yè)在實(shí)際辦公樓租賃交易中的承付力基本一致，也代表了企業(yè)是否更愿意以租賃的方式為員工支付辦公空間。例如，新興金融、互聯(lián)網(wǎng)和證券行業(yè)在辦公空間的花費(fèi)上最為慷慨，人均支出達(dá)到3-4萬(wàn)元/人/年，基本上是各城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的主力需求。

·“鎖定風(fēng)險(xiǎn)”還是“追求利潤(rùn)”，不同行業(yè)給出了不同答案

持有和租賃是企業(yè)在面對(duì)不同的發(fā)展時(shí)期和業(yè)務(wù)模式下，獲取不動(dòng)產(chǎn)空間的兩種方式。從資產(chǎn)增幅的角度來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)和計(jì)算機(jī)軟件類(lèi)企業(yè)在租賃資產(chǎn)和持有資產(chǎn)的投入上可謂齊頭并進(jìn)，過(guò)去兩年的資產(chǎn)增幅均超過(guò)70%。證券、新興金融、計(jì)算機(jī)硬件和半導(dǎo)體行業(yè)的租賃資產(chǎn)增幅均超過(guò)持有資產(chǎn)，而生物醫(yī)藥類(lèi)企業(yè)則在持有資產(chǎn)的投入上持續(xù)加碼。

如何解讀持有和租賃資產(chǎn)的變化？>>

· 保險(xiǎn)行業(yè)處于深度修復(fù)期，頭部企業(yè)持續(xù)減員提質(zhì)

2022年，五家頭部險(xiǎn)企共計(jì)流失員工近2.4萬(wàn)人，主要集中在營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，管理和技術(shù)類(lèi)人員的比例卻有所上升。人力清虛、產(chǎn)能提升成為保險(xiǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展下各企業(yè)調(diào)整的主要方向。鑒于保險(xiǎn)行業(yè)人員密集型的屬性不變，我們預(yù)計(jì)保險(xiǎn)行業(yè)在辦公樓市場(chǎng)需求中的重要地位不會(huì)改變。

· 頭部券商企業(yè)的租賃成本管理受到拖累，流程監(jiān)管將趨于嚴(yán)格

2022年證券行業(yè)受市場(chǎng)波動(dòng)影響整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)有所下滑，十家頭部上市券商全年?duì)I業(yè)收入合計(jì)2,896.6億元，同比減少22.04%，但其年租金成本總額達(dá)45.9億元，同比上升9.7%，租賃成本占營(yíng)收比例均明顯提高。預(yù)計(jì)券商企業(yè)對(duì)于辦公樓租賃方面的成本把控和流程監(jiān)管將更加嚴(yán)格，租賃選擇上保持謹(jǐn)慎。

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· 互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的戰(zhàn)略布局調(diào)整影響其不動(dòng)產(chǎn)策略發(fā)展趨勢(shì)

2022年，在兩家頭部企業(yè)的領(lǐng)漲下，十大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工總數(shù)同比增長(zhǎng)了3%。另外八家企業(yè)員工人數(shù)雖有所減少，但降幅均在10%以?xún)?nèi)。同時(shí)，行業(yè)整體租賃支付能力穩(wěn)定增長(zhǎng)，很多頭部企業(yè)在轉(zhuǎn)型期早已將不動(dòng)產(chǎn)管理理念納入到企業(yè)戰(zhàn)略的頂層設(shè)計(jì)，從企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃及持有的比例便可見(jiàn)一斑。

睿見(jiàn)觀察小組觀點(diǎn)：頭部企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)支出巨大且持續(xù)增長(zhǎng)，復(fù)盤(pán)其在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃方面的核心數(shù)據(jù)是把握中國(guó)辦公樓市場(chǎng)變化和趨勢(shì)的必修功課。從紛雜的年報(bào)數(shù)據(jù)中抽絲剝繭，我們發(fā)現(xiàn)頭部企業(yè)依舊在積極鑄造人才“蓄水池”、穩(wěn)步擴(kuò)張不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模，是中國(guó)辦公樓市場(chǎng)的中流砥柱。隨著經(jīng)濟(jì)活力的持續(xù)恢復(fù)，我們預(yù)計(jì)這些趨勢(shì)必將轉(zhuǎn)化為辦公需求逐步釋放。冬去春來(lái)，2023年中國(guó)辦公樓市場(chǎng)筑底蓄勢(shì)、復(fù)蘇可期。

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