自2021年下半年起，因內(nèi)外環(huán)境同時(shí)惡化，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)急速收縮，30多家開發(fā)商接連發(fā)生美元債爆雷。

(資料圖片)

這其中，總部在深圳的花樣年在爆雷伊始，就因超預(yù)期違約引發(fā)了中資債一連串的集體下跌。在隨后一年多的時(shí)間里，花樣年走上漫長(zhǎng)而艱難的自救之路。

2023年5月5日，花樣年撥云見日，其公布占公司現(xiàn)有債務(wù)工具76.44%的持有人已加入重組支持協(xié)議，同意率在爆雷房企中處于前列。此時(shí)的花樣年距離退市的最后期限還有5個(gè)月，但事情的進(jìn)展遇到了阻力，第二大股東TCL實(shí)業(yè)遲遲未同意債轉(zhuǎn)股條件。

從爆雷到重組，這家老牌房企經(jīng)歷了什么？面對(duì)過去的失誤，花樣年做出了哪些反思？下一步，它將如何說服重要股東完成重組，又將如何重新取得各方的信任，回到正常經(jīng)營(yíng)的軌道？

《鳳凰周刊》對(duì)話花樣年香港公司副總?cè)~倩瑩、花樣年集團(tuán)助理總裁陶豐恬，看花樣年如何走出漩渦。

葉倩瑩，2019年3月入職花樣年，現(xiàn)任香港公司副總經(jīng)理。

陶豐恬，2013年8月入職花樣年，現(xiàn)任花樣年集團(tuán)助理總裁。

鳳凰WEEKLY地產(chǎn)：能介紹一下過去幾個(gè)月花樣年是怎么跟境外債的債權(quán)人談判的嗎？

葉倩瑩：公司是在2023年1月9號(hào)正式公布第一版的重組方案，3月9號(hào)是生效日，在兩個(gè)月時(shí)間之內(nèi)，我們爭(zhēng)取了大概76%以上的支持率，確實(shí)是很不容易。

這個(gè)結(jié)果，是公司團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)顧問和債權(quán)人小組，經(jīng)過了超過一年的不停的溝通、談判得到的。同時(shí)，我們也想借這次機(jī)會(huì)謝謝各位債權(quán)人。

公司擬重組方案的時(shí)候，有一個(gè)核心就是“可持續(xù)性”。所以整個(gè)重組方案都是圍繞著一個(gè)長(zhǎng)期的、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)來做設(shè)置的，加上現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，我們認(rèn)為要用時(shí)間換空間，給公司一個(gè)恢復(fù)的時(shí)間，重新走上正軌。

重組方案有幾個(gè)亮點(diǎn)，最大的亮點(diǎn)是去杠桿。我們總共有13億美元的債轉(zhuǎn)股的部分，是一個(gè)比較創(chuàng)新的安排；其次是控股股東和戰(zhàn)略投資也會(huì)注入一筆新的資金，來實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)、減債；另外關(guān)于公司治理、審計(jì)，還有一些對(duì)外的安排上面，方案里也有覆蓋到。

鳳凰WEEKLY地產(chǎn)：我們看到消息，花樣年的第二大股東TCL實(shí)業(yè)明確反對(duì)目前的債轉(zhuǎn)股的方案，花樣年準(zhǔn)備如何來應(yīng)對(duì)？

葉倩瑩：公司在談判整個(gè)重組方案的時(shí)候，一直都有跟不同的利益相關(guān)方溝通，包括我們第二大股東TCL實(shí)業(yè)。時(shí)至今日，盡管公司及債權(quán)人小組多次嘗試接觸第一大小股東TCL及TCL控股子公司鐘港，但TCL均未同意上述方案，其顧慮或要求并不明確。

較高的重組支持協(xié)議加入率表明，絕大多數(shù)離岸債權(quán)人認(rèn)為重組計(jì)劃是公司恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)過程，并為所有利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的可行途徑。

在整個(gè)重組方案里，第一大股東曾小姐把自己的股東貸款作為債轉(zhuǎn)股部分，另外她也會(huì)引入外部新的資金投入到重組計(jì)劃里，這些都是不可忽略的。

所以，我們希望持續(xù)跟TCL有建設(shè)性的溝通，希望可以得到各利益相關(guān)者利益最大化的優(yōu)化方案。

鳳凰WEEKLY地產(chǎn)：除了境外債，目前花樣年的境內(nèi)債和其他的債務(wù)情況是怎么樣的？

陶豐恬：對(duì)于境內(nèi)債，我們成立了專項(xiàng)小組在和境內(nèi)債權(quán)人進(jìn)行積極有效的溝通。今年5月4日我們進(jìn)行了兩只境內(nèi)公募債的展期，獲得了有效的通過。此次議案我們將還款期限最長(zhǎng)延長(zhǎng)到了2028年的6月30日，也可以說在債權(quán)人的支持下，極大地給境內(nèi)運(yùn)營(yíng)爭(zhēng)取了更長(zhǎng)的時(shí)間。

剩余的三只公募債，我們也在積極地和債權(quán)人溝通，爭(zhēng)取長(zhǎng)時(shí)間有效的展期，也給境內(nèi)運(yùn)營(yíng)爭(zhēng)取更久的時(shí)間。

金融機(jī)構(gòu)的貸款方面，在央行16條的支持背景下，境內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)也給予了我們很大的支持。在存量的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款以及開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)貸上，都進(jìn)行了有效的展期，甚至還有金融機(jī)構(gòu)提出“后進(jìn)先出”的增量資金的支持。

具體的方案我們也在不斷地洽談和磋商中，整體是一個(gè)非常利好的發(fā)展方向。

鳳凰WEEKLY地產(chǎn)：之前花樣年的執(zhí)行總裁在接受媒體專訪的時(shí)候，提到了有一些項(xiàng)目遇到債權(quán)方查封，花樣年需要去解凍，然后把它變成可變現(xiàn)的資產(chǎn)，能不能具體介紹一下解凍的過程。

陶豐恬：2021年10月4日我們美元債違約，當(dāng)時(shí)因?yàn)槭鞘字痪惩饷涝獋鶄鶆?wù)違約，其中還涉及交叉違約的條款，境內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生了一些恐慌，宣布了很多未到期的金融機(jī)構(gòu)借款提前到期，公司面臨很多資產(chǎn)包括在開發(fā)項(xiàng)目的查封（因?yàn)榇蠹叶际鞘状斡龅竭@樣的問題）。

首先感謝政府的支持，在第一時(shí)間成立了花樣年專班，組織債權(quán)人會(huì)議，協(xié)助就花樣年的境內(nèi)債務(wù)重組，同金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人進(jìn)行一一的談判。

我們被查封的資產(chǎn)分為三類：第一類是開發(fā)在售的樓盤項(xiàng)目，一方面加強(qiáng)預(yù)售資金的監(jiān)管，另一方面促進(jìn)銷售的回款，并在有限的條件內(nèi)提供增信支持，使金融機(jī)構(gòu)對(duì)還款來源有更加堅(jiān)定的信心，從而盤活再開發(fā)項(xiàng)目。

花樣年在上海開發(fā)的烏南396住宅開發(fā)項(xiàng)目。

第二類是存量資產(chǎn)項(xiàng)目，包括城市更新項(xiàng)目，我們?cè)诤徒鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)一步地探討“后進(jìn)先出”的資金模式，將存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成有效的土地和有效的資產(chǎn)來進(jìn)行盤活。

對(duì)于第三類的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，我們精簡(jiǎn)團(tuán)隊(duì)，通過經(jīng)營(yíng)的提升提高出租率，從而促進(jìn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的價(jià)值提升，穩(wěn)定金融機(jī)構(gòu)的信心，同時(shí)在金融16條的支持政策下，我們也得到了有效的續(xù)期和展期。

鳳凰WEEKLY地產(chǎn)：這一次花樣年的戰(zhàn)投給了花樣年1億美元的資金支持，想請(qǐng)問一下未來有沒有相應(yīng)的股權(quán)安排？

葉倩瑩：目前在我們海外重組計(jì)劃里面一個(gè)新增的資金，已確定了明確的意向，但是暫時(shí)還沒有包含任何股權(quán)的安排。

當(dāng)然未來在公司發(fā)展穩(wěn)定以后，我們也會(huì)考慮和歡迎不同的財(cái)務(wù)上的安排。

鳳凰WEEKLY地產(chǎn)：花樣年在重組支持協(xié)議里面有說，如果未來要形成現(xiàn)金流，有兩個(gè)必要的條件，一個(gè)就是國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)正常，一個(gè)就是公司還能新增融資。我們看到今年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在緩慢恢復(fù)，但是花樣年在債務(wù)已經(jīng)違約的情況下，準(zhǔn)備怎么去做新增融資？

陶豐恬：美元債違約后，我們意識(shí)到了要解決信用問題。所以一直在積極努力地完成境內(nèi)外的重組，恢復(fù)主體信用。其中首要的任務(wù)是恢復(fù)花樣年境外上市主體的信用，以及境內(nèi)的公開市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)主體的信用。

在國(guó)內(nèi)外信用主體恢復(fù)的情況下，涉及項(xiàng)目端債務(wù)的盤活和新增融資。在主體信用恢復(fù)完成之后，我們也會(huì)進(jìn)一步考慮在公開市場(chǎng)上來進(jìn)行增量融資。

葉倩瑩：從2021年底至今，房地產(chǎn)境外融資的確遇到非常大的挑戰(zhàn)，大家可能在公開市場(chǎng)也看到，能有新增資金或者新增發(fā)債的企業(yè)幾乎沒有，可能只剩下一些國(guó)企或者投資級(jí)的（企業(yè)）。整個(gè)這么兩三年下來，在企業(yè)層面或者是債權(quán)層面，我們也一直在思考，在討論一個(gè)不同的未來的融資方向。

我之前也提過了，我們整個(gè)重組方案的核心是為公司爭(zhēng)取一個(gè)長(zhǎng)期的可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，對(duì)于境外債權(quán)人來說，恢復(fù)主體信用是非常重要的。我們未來也會(huì)繼續(xù)和一直支持公司的一個(gè)債權(quán)人努力合作、商量。我們對(duì)未來的融資環(huán)境還是非常有信心的。

鳳凰WEEKLY地產(chǎn)：花樣年當(dāng)初突然爆雷引發(fā)中資債整體下跌，花樣年的管理層后期是否有復(fù)盤過這個(gè)事情，當(dāng)初花樣年的預(yù)案是不是做得不夠？

陶豐恬：發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)以來，每時(shí)每刻團(tuán)隊(duì)都在不停地復(fù)盤，我們當(dāng)時(shí)確實(shí)是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足。其實(shí)在2021年上半年，國(guó)家已經(jīng)在宏觀方面對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是我們還是在高歌猛進(jìn)，對(duì)于城市的管理邊界都進(jìn)行了一定程度上擴(kuò)展，包括管理團(tuán)隊(duì)也有少量的臃腫，管理效率也有一定的下降，所以我們也在不斷地進(jìn)行反思和調(diào)整。

目前可以看到新一輪的宏觀政策，國(guó)家不管是在金融端還是政策端，都是在鼓勵(lì)消費(fèi)和房地產(chǎn)的投資發(fā)展，但是同時(shí)面臨地產(chǎn)庫(kù)存高企的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展應(yīng)該更加聚焦在產(chǎn)品和服務(wù)上。

接下來花樣年會(huì)更專注于產(chǎn)品和服務(wù)，以及深耕我們所擅長(zhǎng)的區(qū)域和領(lǐng)域，聚焦在長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)重點(diǎn)城市。同時(shí)在團(tuán)隊(duì)端，自爆雷以來，我們精減了70%的人員，管理費(fèi)用下降了80%以上，管理更加扁平化，效率急速提升。

接下來花樣年首要任務(wù)是全力以赴保交付，我們今年有2萬套的交付壓力。當(dāng)然政策端也不斷地支持，截至目前，政府給我們6個(gè)項(xiàng)目提供了保交付的資金支持，我們要完成2萬套的交付。

鳳凰WEEKLY地產(chǎn)：如果這一次花樣年的境外債能夠全部順利重組的話，那么在2024年底之前花樣年都沒有境外債需要償還了?；幽暧袥]有考慮過會(huì)重啟拿地？未來的中長(zhǎng)期的計(jì)劃是什么？

陶豐恬：我們短期的計(jì)劃是恢復(fù)主體的信用，同時(shí)盤活我們的存量資產(chǎn)。因?yàn)槲覀冊(cè)诨浉郯拇鬄硡^(qū)有大量的城市更新的土儲(chǔ)，如何把城市更新的土儲(chǔ)變成靈活有效的一個(gè)資產(chǎn)，是我們現(xiàn)在的一個(gè)工作重點(diǎn)。

同時(shí)在這個(gè)背景下，我們也會(huì)積極有效地尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，在主體信用恢復(fù)、獲取增量資金前提下，再進(jìn)行新增項(xiàng)目的投資。

自2022年以來，國(guó)家從政策方面不斷出臺(tái)利好政策支持房地產(chǎn)，從去年的貨幣投放量來看， M2去年增加了23萬億，今年一季度更是增加了15萬億。政策在不斷地給消費(fèi)端進(jìn)行加碼，但是在需求端，消費(fèi)者變得更加的理性，所以對(duì)于具有投資和居住屬性的地產(chǎn)行業(yè)來說，挑戰(zhàn)更大。

花樣年作為一家注重產(chǎn)品力的公司，會(huì)把優(yōu)勢(shì)更加集中地發(fā)揮。曾小姐說過，我們的每個(gè)項(xiàng)目都有它的故事線和靈魂，要給客戶的不僅僅是一個(gè)居住產(chǎn)品，而是要有靈魂和有附加值提升的產(chǎn)品。

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