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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮5月11日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

政策端：中央方面：上周自然資源部部長(zhǎng)王廣華宣布我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。因城施策方面：上周上海明確多子女家庭在上海市購(gòu)首套房，最高貸款限額上浮20%，即家庭最高貸款限額可達(dá)144萬(wàn)元；景德鎮(zhèn)市通知，今年年底前于中心城區(qū)購(gòu)買二手住房，給予50%契稅補(bǔ)貼，同時(shí)給予100元/平米購(gòu)房補(bǔ)貼，首套首付20%，二套首付30%等；杭州市落戶新政正式實(shí)施，大專、本科、研究生、技能人才、夫妻投靠、子女投靠等落戶政策全面放寬。

市場(chǎng)端：2023W18我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的39城商品房成交面積為186.6萬(wàn)平米，環(huán)比-58.5%，同比1.4%；全年累計(jì)成交面積6920.1萬(wàn)平米，同比7.6%。2023W18我們跟蹤的10個(gè)城市商品房可售面積為6143萬(wàn)平米，較上周環(huán)比-0.5%；庫(kù)存去化周期為13個(gè)月，環(huán)比1.8個(gè)月。其中上海和杭州去化周期相對(duì)健康，分別為4.7和3.1個(gè)月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為24個(gè)月以上。2023W18我們跟蹤重點(diǎn)城市推盤套數(shù)為5867套，環(huán)比-5.4%，年度累計(jì)總推盤數(shù)同比-13.2%；周度新開(kāi)盤去化率61.1%，環(huán)比變動(dòng)0.7%，仍維持在較高水平。整體銷售市場(chǎng)熱度持續(xù)。小陽(yáng)春后房企推盤有所下滑，我們預(yù)計(jì)商品房銷售呈現(xiàn)季節(jié)性回落。

投資建議：資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB回升。當(dāng)前國(guó)央企的銷售超預(yù)期復(fù)蘇，預(yù)期差將帶動(dòng)國(guó)央企估值小幅回升。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)難以持續(xù)，市場(chǎng)對(duì)寬松政策反應(yīng)鈍化，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。

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