就在剛剛，南京發(fā)布了一個文件：《南京市 2023 年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》

(資料圖)

這份計劃，對于南京樓市的發(fā)展和未來走向，可以說發(fā)揮關(guān)鍵作用！

場面話我們就不多說了，直接上最干的干貨：

2023 年全市國有建設(shè)用地供應(yīng)總量中，用途結(jié)構(gòu)如下：

1．住宅用地面積 820 公頃，占計劃總量的 24.8％。其中：產(chǎn)權(quán)住宅用地 493 公頃，租賃住宅用地 8 公頃，其他住宅用地

319 公頃，并按照工程開工需要做到應(yīng)保盡保。（附件 2）

2．商服用地面積 73 公頃，占計劃總量的 2.2％。

3．工礦倉儲用地面積 700 公頃，占計劃總量的 21.2％。

4．科研用地面積 88 公頃，占計劃總量的 2.7％。

5．公共管理與服務(wù)用地面積 312 公頃，占計劃總量的 9.4%。

6．交通運輸用地面積 1269 公頃，占計劃總量的 38.4％。

7．公共設(shè)施用地面積 40 公頃，占計劃總量的 1.2％。

我們主要看第一條，住宅地塊820公頃，產(chǎn)權(quán)住宅493公頃，也就是說，商品房的面積，不到500公頃。

那么500公頃，對于南京市場來說，意味著什么？要想分析這個問題，需要縱向?qū)Ρ龋暇v年的商品房土地計劃出讓面積，是多少？

過去5年，南京商品房土地出讓計劃，全部超過600公頃，在2020年、2021年甚至逼近700公頃（年年2000億的土地出讓金），但到了今年，土地計劃一下子回歸到500公頃以內(nèi)。

說明什么？說明南京的土地放量時代，基本終結(jié)了。南京市場規(guī)模就這么大，沒有能力年年搞600-700公頃，地不太好賣，只能收縮。

而且，計劃不如變化快，計劃是493公頃，能確保400公頃正常出讓，就非常非常不錯了。（部分區(qū)域是無效供地）

你看，我去年的時候就說，南京市場，每年就是6-7萬套的量，多一點都不行，多了，市場就躺給你看。這份計劃，也基本上印證了之前的觀點。

這493公頃的土地，如果分解到各區(qū)，是一個什么情況？今天我們結(jié)合庫存情況，來給大家做一個簡要的解析：

鼓樓區(qū)：3公頃，基本不供地了。馬上510土拍，在五塘板塊有一塊地出讓，葛洲壩等房企在關(guān)注。鼓樓區(qū)目前也沒啥好地，基本上以幕府片區(qū)為主，慢慢搞。鼓樓區(qū)的土拍，注定不是舞臺中心。

玄武區(qū)：0公頃！新玄武住宅地塊開發(fā)完畢后，玄武區(qū)手上已經(jīng)沒貨了，今天的計劃是0。玄武區(qū)急需找一個新的發(fā)展承載地。地太多不好，但你沒地，沒生產(chǎn)資料了，玄武區(qū)挺急。

秦淮區(qū)：20公頃，主要就在南部新城，以及應(yīng)天大街北側(cè)的零星地塊，逃不出這個范圍。那么20公頃意味著什么？

現(xiàn)在秦淮區(qū)庫存3000套，今年4個月成交1533套，平均一個月去化380套左右，單套面積在140㎡。那么20公頃新地塊，容積率2.6左右，建筑總面積可達(dá)52萬㎡，相當(dāng)于3700套房子。

按照目前的流速，今年土地出讓的地塊，大概可以滿足10個月的流速，整體上可控，畢竟秦淮區(qū)庫存也有3000多套，需要消化消化。

按照這個計算規(guī)則，我們分別統(tǒng)計了其他幾個區(qū)的數(shù)據(jù)：

建鄴區(qū)：21公頃。建鄴區(qū)的容積率與南部新城差不多，但單套面積更大：170㎡，單月流速大概400套左右。這21公頃，大概可以產(chǎn)生3200套大平層（或者小平層），相當(dāng)于8個月的流速。整體來看，建鄴區(qū)這個節(jié)奏比較緊，今年的新房市場應(yīng)該還是可以的。

其他區(qū)，沒法通過這種方式來計算，比如雨花臺區(qū)，棲霞區(qū)、江寧區(qū)，板塊太多、太雜，這種大雜燴的數(shù)據(jù)，對于板塊分析沒有價值。板橋賣的好不好，跟雨核的情況，關(guān)系不大，只能參考。

雨花臺區(qū)38公頃，棲霞區(qū) 66公頃，江寧 97公頃，浦口63公頃...

這四個區(qū)的整體供應(yīng)，稍微偏多了一點。雨花和江寧分化太嚴(yán)重，不算了，好板塊和差板塊差之千里。浦口最后說，直接看棲霞：

棲霞區(qū)：每月流速700-800套，單套面積108㎡，66公頃相當(dāng)于16000套房子，去化周期約為20個月。也就是說，今年要拍的地塊，需要1.7年才能去化，這就有點壓力大了。棲霞區(qū)，我提醒一下，你的供應(yīng)有點充足了。

最后我們看遠(yuǎn)郊三區(qū)，重點來了！

六合區(qū)：1-4月份，單月流速680套，單套面積105㎡。今年計劃17公頃，還算比較克制。六合庫存本來就有6000多套，可以賣10個月，今年土拍少一點，算是比較客觀的了，要給六合區(qū)點個贊，耐得住寂寞。

溧水區(qū)：單月流速420套，單套125㎡，目前庫存9600套，可以賣兩年，這還不包括一堆還未上市的地塊。如果今年按照計劃推出53公頃土地，按容積率2計算，也要產(chǎn)生8500套房子，又要賣20個月...

庫存23個月，今年土拍的20個月，去年賣地還未上市的，起碼10個月...加起來保底50個多個月吧...情況就是這么個情況，你們自己品。

高淳區(qū)：單月流速270套，單套面積127㎡，土地供應(yīng)55公頃，大概8600套，可以賣32個月。庫存7173套，可以賣26個月，加上去年土拍還未上市的，保底60個月的去化周期...快跑啊...

最后，我們來看浦口區(qū)。浦口區(qū)為何要最后看？主要是浦口區(qū)（南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)）包含兩個部分（老浦口區(qū)+江北新區(qū)非大廠部分，數(shù)據(jù)就是這么擰巴）

浦口區(qū)+新區(qū)（非大廠部分）：大廠的數(shù)據(jù)扣不掉，整體兩個區(qū)月流速900套（不含大廠），單套面積118㎡（江核面積大點），浦口區(qū)63公頃，新區(qū)60公頃，整體上是123公頃。我們假設(shè)大廠今年出讓3公頃（不會太多），那么江北直管區(qū)+浦口區(qū)的土地供應(yīng)量約為120公頃。會產(chǎn)生2.6萬套房子，去化周期約為29個月，供過于求！

所以江北這兩個區(qū)，各自還是要稍微考慮一下，要不要出讓這么多？尤其浦口區(qū)，今年的土地計劃還比去年增加了，你不覺得有點泛濫嗎？

當(dāng)然，容積率我們都采用2.6這個中間值，各區(qū)都有出入，這里所有的數(shù)據(jù)都是預(yù)估值。另外今年4個月的去化速度，不代表全年，畢竟還有個小陽春，其他月份未必能達(dá)到這個流速。

所以我們看看，即便壓縮了土地計劃，但在很多局部地區(qū)，仍然供過于求。分析下來，南京的各區(qū)市場基本如下：

主城四區(qū)：挺著，基本上可以挺??！

棲霞雨花：活著，供應(yīng)量也大，板塊冷熱不均，局部很難受，基本上能活；

江北三區(qū)+江寧：躺著，整體供過于求，土地出讓計劃可能會收縮；

遠(yuǎn)郊雙杰：（溧高）假裝還活著...

就是這么個局面，大家自己品吧！今年計劃493公頃，我覺得實際賣不到這個面積。以前南京達(dá)不成計劃，主要是人為控地，就是想控盤，很多人夸南京操盤水平高...媒體天天夸，操盤手當(dāng)真了...

現(xiàn)在賣不到這個面積，是真賣不到。所以去年開始我就判斷，南京每年2000億土地出讓金的日子，一去不復(fù)返了！

未來5年，南京要考慮一個問題：土地出讓金只有1000億的話，城建怎么玩，招商怎么搞，地鐵怎么建，獎J怎么發(fā)...這是一個長期課題，也是不得不面對的課題。

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