最近，幾乎所有開發(fā)商都在思考一個(gè)問題：

未來(lái)在哪里？

已經(jīng)達(dá)成的共識(shí)是，人口紅利、土地紅利、金融紅利都沒了。

(資料圖)

未來(lái)，行業(yè)規(guī)模將穩(wěn)定在每年10萬(wàn)億左右。

去年是13.3萬(wàn)億，比2021年足足少了5萬(wàn)億。

如果行業(yè)最終回歸到10萬(wàn)億左右的規(guī)模，意味著今明兩年，還要再往下掉一掉。

怎么活下去？

好像，只能搞代建...

城投拿地+爛尾樓，代建春天來(lái)了？

最近，代建，成為了各大房企業(yè)績(jī)會(huì)上高頻提及的詞匯。

前宇宙第一房企碧桂園說(shuō)，輕資產(chǎn)的代管代建，將會(huì)成為未來(lái)業(yè)務(wù)重點(diǎn)之一。

龍湖也說(shuō)，代建行業(yè)已成為集團(tuán)服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長(zhǎng)極。

事實(shí)上，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，截至2022年底，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過(guò)60家。

其中既有全國(guó)化大型房企如萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海、保利、綠城等，也有朗詩(shī)、仁恒等中小型房企。

而早在2020年和2021年，跑在前面的綠城管理、中原建業(yè)都已順利上市。

那么問題來(lái)了，為什么代建這個(gè)行業(yè)已經(jīng)存在超過(guò)十年，最近這兩年才迎來(lái)爆發(fā)期？

與近兩年來(lái)房地產(chǎn)的幾個(gè)趨勢(shì)有關(guān)。

一是這兩年城投大規(guī)模下場(chǎng)拿地兜底土地財(cái)政。

來(lái)自中指院和廣發(fā)證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)全口徑住宅用地土地出讓金41750億元，同比下滑31%。

其中，城投拿地22494億元，占比達(dá)到了驚人的54%。

中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2022年拿地面積TOP100企業(yè)中，地方城投公司高達(dá)71個(gè)。

城投拿下了宅地的半壁江山，但真正蓋樓的卻很少。

2022年地方城投拿地入市率低至8%，2021年不足10%。

原因也很容易猜，城投公司普遍沒有房地產(chǎn)開發(fā)的能力和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，得有人“代工”。

二是大量爆雷房企帶來(lái)的大量爛尾樓。

全國(guó)總共有多少爛尾樓？恐怕沒有人能真正算清楚。

來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)，32個(gè)重點(diǎn)城市，截至2022年底有停工延期的問題項(xiàng)目，共有290個(gè)，總套數(shù)40.8萬(wàn)套，面積4532萬(wàn)平方米。

規(guī)模如此龐大的爛尾樓，“保交樓”是政府的底線，出路只能是國(guó)家引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下場(chǎng)托底。

但AMC來(lái)了，也不會(huì)建房子賣房子呀，也得找代建。

三則是近幾年來(lái) 房住不炒總思路下，政策房、租賃房大量立項(xiàng)，這些都需要找人來(lái)建。

三大誘因加持下，代建行業(yè)的市場(chǎng)蛋糕被大大做大了。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2022年，預(yù)計(jì)代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為11073萬(wàn)平方米，首次突破一億平方米。

克而瑞則預(yù)計(jì)，在每年10億平米這么大的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模中，代建行業(yè)的滲透率可達(dá)30%以上。

這也意味著，代建的市場(chǎng)規(guī)?；蚩蛇_(dá)到3億平米左右。

代建，真是一門好生意嗎？

市場(chǎng)空間有了，更重要的問題來(lái)了，代建真的賺錢嗎？

已經(jīng)上市了代建第一股綠城管理，可以給我們一些參考。

在綠城品牌和央企光環(huán)的加持下，再加上做得早，綠城管理成為了當(dāng)之無(wú)愧的行業(yè)龍頭， 市占率連續(xù)七年超22%。

而僅從盈利能力來(lái)看，綠城管理的表現(xiàn)，也要讓一眾房企瘋狂羨慕。

看，綠城管理的毛利率，基本都維持在45%以上；凈利率，也基本在20%甚至25%以上。

對(duì)比之下，房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率能維持在20%以上，凈利率10%以上，已經(jīng)是鳳毛麟角。

輕資產(chǎn)、高盈利、巨大市場(chǎng)空間，這樣的概念加持下，在房地產(chǎn)跌到媽都不認(rèn)得的背景下，綠城管理的股價(jià)節(jié)節(jié)走高，令人艷羨。

大家可能會(huì)疑惑，這么好的一門生意，開發(fā)商以前為什么不做？

看，這是綠城管理的營(yíng)收和利潤(rùn)。

雖然代建了上億 ㎡ 的項(xiàng)目，但綠城管理的營(yíng)收只有20幾個(gè)億； 利潤(rùn)率很高，但因?yàn)闋I(yíng)收有限，到手也只有7個(gè)多億。

和房企動(dòng)輒百億千億的營(yíng)收、十億百億的利潤(rùn)，一個(gè)天一個(gè)地。

下面這個(gè)圖更直接，是綠城管理近年來(lái)新拓展代建項(xiàng)目的情況。

代建一個(gè)項(xiàng)目，綠城管理能收多少錢？

剛剛過(guò)去的2022年，綠城管理新拓展代建項(xiàng)目合約總建面2820萬(wàn)㎡，對(duì)應(yīng)的代建費(fèi)是86.1億。

按照50萬(wàn)㎡一個(gè)項(xiàng)目計(jì)算，2820萬(wàn)㎡約為56.4個(gè)項(xiàng)目， 平均一個(gè)項(xiàng)目的代建費(fèi)是1.53億。

50萬(wàn)㎡一個(gè)項(xiàng)目，如果是綠城自己來(lái)建，按照1萬(wàn)/㎡銷售價(jià)計(jì)算，銷售額是50億；

但做代建，綠城管理只可以拿到1.53億。

簡(jiǎn)而言之，代建雖然利潤(rùn)率高，但賺的都是“小錢”，放在以前，習(xí)慣了賺“大錢”的開發(fā)商們是看不上的。

但，今時(shí)不同往日。

房地產(chǎn)的利潤(rùn)越來(lái)越薄，賺錢也越來(lái)越難。

看，這是說(shuō)財(cái)貓前段時(shí)間統(tǒng)計(jì)的44家上市房企盈利表現(xiàn)。

44家房企中，平均毛利率16.07%，比上一年少了5.4個(gè)百分點(diǎn)；

平均凈利率更是跌到只剩0.5%，而一年前這個(gè)數(shù)字還是7.75%。

有6家房企出現(xiàn)了毛利率為負(fù)的情況，近一半房企凈利潤(rùn)更是直接虧損。

形勢(shì)倒逼著開發(fā)商們尋找新的出路，而不拿地，只“代工”，可以說(shuō)是房企最水到渠成的轉(zhuǎn)型。

開發(fā)、建設(shè)、銷售、服務(wù)，事還是那些事，只是身份轉(zhuǎn)換，從開發(fā)商變成了“超級(jí)包工頭”。

但，從甲方變成了乙方，房企入局代建，同樣面臨諸多挑戰(zhàn)。

首先最大的擔(dān)憂便是：房子蓋好了，錢能不能收得回來(lái)？！

看，這是綠城管理近年來(lái)的應(yīng)收賬款（貿(mào)易及其他賬款+合約資產(chǎn)+應(yīng)收關(guān)聯(lián)方欠款）占營(yíng)收的比重情況。

做20億的生意，就有一半甚至超過(guò)六成的應(yīng)收賬款產(chǎn)生。

這么龐大的應(yīng)收賬款，有沒有收不回來(lái)的可能呢？

當(dāng)然有。

以貿(mào)易應(yīng)收款為例，賬期在一年以內(nèi)的，虧損率在6%以上；賬期在一年以上的，虧損率甚至高達(dá)20%。

要知道，綠城管理是央企背景，談判力比較強(qiáng)那種，尚不可避免產(chǎn)生壞賬，民營(yíng)房企來(lái)做，只會(huì)更難。

其次，伴隨著越來(lái)越多房企入局，代建業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇，代建的價(jià)格和利潤(rùn)也必然受到擠壓。

其實(shí)想也知道，作為甲方的開發(fā)商利潤(rùn)越來(lái)越薄，甚至出現(xiàn)虧損的情況，請(qǐng)代建來(lái)“代工”，總也不可能血賺吧！

房地產(chǎn)業(yè)，終究是要向制造業(yè)看齊的，代建也是！

你怎么看代建業(yè)的未來(lái)，關(guān)注我，評(píng)論區(qū)聊聊！

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