如果2023年底沒有完成上市，萬達將支付300億給投資人。

(資料圖片)

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

前幾天，萬達員工都在關(guān)注那條“說說2023年的萬達商業(yè)”的知乎長帖，其內(nèi)容指控大連萬達商管的租金收入等數(shù)據(jù)存在造假，最主要的還是關(guān)于租金收繳率、招商率兩大指標，以及為達到這兩個指標要求而對客流量、滿租等數(shù)據(jù)進一步注水等，甚至提到強迫商戶、員工借錢補租金收入的缺口。

目前這個帖子已經(jīng)刪除、賬號也注銷了，萬達的租金數(shù)據(jù)到底有沒有造假，結(jié)論可能不重要，重要的是疑問已經(jīng)產(chǎn)生，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱：珠海萬達）的IPO也再次推遲了。

而隨著IPO的再度推遲，萬達集團也遭遇了“階段性困難”，簡單來說，就是現(xiàn)金流吃緊。

近期已經(jīng)浮出水面的信息，比較集中的展示了萬達遇到困難，比如萬達地產(chǎn)被列為“失信被執(zhí)行人”、信托展期等等。

“目前的危機已經(jīng)化解了，就看萬達年底是否能上市?！?/strong>接近萬達集團的朋友說，王健林還是比較有信心，萬達確實現(xiàn)金流比較緊張，但不太可能走到破產(chǎn)的情況。

目前，萬達集團已經(jīng)按照港交所上市規(guī)則，準備更新提交上市申報材料，繼續(xù)推進珠海萬達赴港上市。

萬達超500億租金真的注水了嗎？

其實，早在今年1月份的時候，業(yè)內(nèi)還在驚異萬達商管遠高于行業(yè)水平的業(yè)績。

萬達集團商業(yè)板塊官微“萬達商業(yè)管理”顯示，2022年萬達商管集團收入553.1億元，完成年計劃的 99.6%，同比增長7.4%；租金收入508.5 億元，同比增長8%；商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%。

2022年因為疫情反復，大部分人線下的體驗感是很多商場都有商鋪關(guān)門退租的情況，而萬達廣場卻能達到98.7%出租率和的100%租金收繳率，不引發(fā)關(guān)注才怪。

于是在2月底，就有自稱是萬達員工的人在知乎上發(fā)了開頭那篇帖子，“曝光”萬達廣場在租金收入等多項數(shù)據(jù)上注水。

業(yè)內(nèi)人士認為，商管的數(shù)據(jù)與真實情況可能存在一定差異，但不好統(tǒng)計偏差程度，而且相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)過第三方審計，無法僅僅通過一篇網(wǎng)帖來確認萬達在租金數(shù)據(jù)上是否造假。

萬達集團對旗下商管、酒店等運營業(yè)務(wù)有著一貫的高標準，可以確定的是，商管部門的壓力是很大的。

我們看到過開業(yè)當天人滿為患的萬達廣場，即使這個萬達廣場遠在福建的一個三線城市，也在內(nèi)蒙古等省市看到過較多商鋪空置的萬達廣場。

“滿租開業(yè)”在萬達內(nèi)部是有傳統(tǒng)的，此前萬達招商中心就曾介紹過，按照集團要求，開業(yè)前三個月就基本完成招商工作，必須保證滿租開業(yè)，如果達不到指標要求，集團總部會從品牌庫中尋找相對應的品牌補充。

來源：企業(yè)官網(wǎng)

但開業(yè)能否持續(xù)保證滿租狀態(tài)，就很難去一一核實了。

在珠海萬達上市的對賭協(xié)議中，曾要求珠海萬達在2021年到2023年的凈利潤，要達到51億、74億和96億元，但2021年珠海萬達的凈利潤只有31億元，就說明珠海萬達的業(yè)績低于曾經(jīng)的預期。

出租率和租金收繳率的高低決定了萬達商管能在多大程度上完成上述對賭協(xié)議，即使現(xiàn)在投資方似乎已經(jīng)不嚴格要求之前約定的凈利潤水平了，但至少要提供一個看得過去的業(yè)績，畢竟會關(guān)系到上市后的融資情況。

在提升收入方面，萬達也會對部分業(yè)主也會提供一些“附加”服務(wù)。

接觸過萬達商業(yè)的朋友說，萬達商業(yè)開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)之后，對租金收入分成有一個“三七分”的界定，萬達抽取租金扣除運營成本后（凈收益）的三成，此外還要求業(yè)主付費購買萬達提供的設(shè)計裝修方案，而其他商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)中，并不強制要求購買自己的設(shè)計方案或者可以免費提供。

總負債超3000億，對賭壓力大

王健林在內(nèi)部會議上坦言，集團確實因商管上市拖延，遇到了階段性困難。

4月24日，上海第二中級人民法院信息顯示，因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)，萬達地產(chǎn)集團有限公司被該院兩次列為失信被執(zhí)行人，被限制高消費。

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)，上述關(guān)聯(lián)案件分別被強制執(zhí)行8.41億、2.46億，合計被強制執(zhí)行超10億。

而且上述案件的立案時間是在4月4日，也就是說萬達地產(chǎn)集團出現(xiàn)問題的時間還在此之前。

關(guān)于信托展期，萬達方面也做出了回復了，“目前商管是沒有信托，地產(chǎn)信托目前沒有違約。地產(chǎn)信托將繼續(xù)兌付所謂的集合信托 ，而單一信托貸款將繼續(xù)展期，去年就已經(jīng)是這樣操作?！?/strong>

但對萬達而言，這些還只是小問題。

更大的問題在于，如果今年底不能登陸港交所，那么按照約定，萬達需要回購戰(zhàn)略投資者手中的股份，金額約為300億元。

而大連萬達商業(yè)截至2022年第三季度的財報數(shù)據(jù)顯示，公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約為325.39億元，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債合計約為284.59億元，賬面資金可以覆蓋短期負債。

但如果沒有如約上市，再支付300億元回購資金，難度就比較大，當然這種情況發(fā)生的概率是50%。

從資產(chǎn)負債率來看，大連萬達商業(yè)總負債約3024.48億元，總資產(chǎn)5982.54億元，負債率約為50.56%，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略確實減輕了不少債務(wù)負擔。

但萬達集團仍在著手回流現(xiàn)金，以便應對最壞的局面。

4月19日，萬達電影發(fā)布公告稱，控股股東萬達投資計劃通過集中競價方式和大宗交易方式減持公司股份不超過6538萬股。按公告當日收盤價估算，萬達投資減持的股份對應價值約9.5億元。

據(jù)萬達內(nèi)部員工表示，王健林在前幾天的內(nèi)部會議上傳達了信心，大概主旨就是，萬達不會躺平，更不會破產(chǎn)；萬達的資產(chǎn)足夠覆蓋所有債務(wù)，我們有戰(zhàn)勝困難的決心和信心。

王健林能再次回歸港股嗎？歡迎評論區(qū)留言討論。