來源:地產(chǎn)八卦哥 陳慶
01
(資料圖)
上周五上海土拍結(jié)束,久不見報(bào)端的萬科出了個(gè)王炸,成了本輪土拍的最大贏家,總成交金額達(dá)113億元,占總成交額的21.8%。
據(jù)了解,此次土拍,萬科報(bào)名10宗地塊,不僅以全場(chǎng)最高總價(jià),獲得梅隴的巨型住宅用地,還拿下了松江印象城二期的重磅商住辦地塊,這個(gè)地塊或?qū)⒊蔀樯虾W畲蠹兩虡I(yè)購(gòu)物中心。
對(duì)此,有人評(píng)論說:(上海萬科)三年不拿地,拿地吃三年。獨(dú)獨(dú)可惜北京萬科,已經(jīng)連續(xù)四年沒拿地了。
如果說,北京萬科只是暫時(shí)不拿地,或者北京少有符合萬科拿地標(biāo)準(zhǔn)的地塊,那還好說。但問題是,為啥連3月份出讓的朱辛莊地塊,妥妥可以賺錢的靚地,萬科連名都不報(bào)了呢?
▲朱辛莊地塊價(jià)格上限僅13億,規(guī)模小、純凈地、利潤(rùn)高、資金少、流速快、難度低,位置又是在北京最火的昌平南,房地價(jià)差達(dá)26525元,房企拿地的盈利空間很大......
就是這樣的香餑餑,萬科連碰運(yùn)氣都不愿碰了。最后,讓上海大華這樣一家少為人知的房企撿了個(gè)漏。
而另一方面,今年萬科除了在上海拿地外,在無錫、寧波甚至唐山都有所斬獲。
也許,我們就此可以斷定,萬科不拿地,僅限于北京。
02
都說“北上廣深”,面對(duì)全國(guó)第一檔的超級(jí)城市,為啥萬科要拋棄北京?
第一個(gè)原因很簡(jiǎn)單,也是大家想得到的,那就是翡翠書院。
萬科在翡翠書院項(xiàng)目上投資了數(shù)百億資金,但由于這個(gè)項(xiàng)目是自持租賃,需要租客一次性付清十年租金,市場(chǎng)上是沒人為此買單的。所以這個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于一個(gè)無底黑洞,拿地成本、運(yùn)營(yíng)成本居高不下,嚴(yán)重占用了北京萬科的資金。
更嚴(yán)重的是,這個(gè)項(xiàng)目還引發(fā)了總部的質(zhì)疑,自此,北京萬科“土拍權(quán)”接近被收回。
其次,就我個(gè)人感覺而言,相比上海,萬科可能并不看好北京房?jī)r(jià)走勢(shì)。
為什么這么說?其實(shí)上?,F(xiàn)在還有打新潮,不止是首套房需求,就連二手房業(yè)主,賣房也是為了打新。
上海打新需要積分,越熱門的樓盤所需積分越高。幸而,最近一兩年上海的新房供應(yīng)量很大,導(dǎo)致很多熱門地區(qū)樓盤的積分比越來越低,而這些樓盤相對(duì)于附近的二手房房?jī)r(jià),還有不少倒掛。
▲上海的新盤,哪怕就是個(gè)低總價(jià)小戶型,也能倒掛個(gè)一兩百萬,而且越貴的房子倒掛越多。所以,相比北京倒掛幅度僅5000-10000左右的“新房?jī)?yōu)惠”,上海樓市吸引力明顯更大,甚至催生了類似于深圳的代持。
由此,相比北京,在上海買房就簡(jiǎn)單多了,你去買倒掛的新盤就行。同時(shí),上海的土拍對(duì)開發(fā)商來說也是爽到極致,內(nèi)城核心地段的土地供應(yīng)仍然非常多,比如靜安、徐匯、大虹橋等核心區(qū)的土地,上周的土拍都有供應(yīng)。
而北京,有幾塊三四環(huán)的麗澤土地供應(yīng),就算是燒高香了,像天壇府中信城這樣的二三環(huán)項(xiàng)目,可謂十年難遇。
▲也正是在這樣的樓市境況下,整體而言,北京樓市遠(yuǎn)沒有上海樓市活躍。2022年,北京樓市二手房賬單為3700億,略相當(dāng)于上海二手房的60%,并且差點(diǎn)被杭州買房人以3644億的成績(jī)追上。
▲具體到今年的新房數(shù)據(jù),樓市庫存方面,北京大約是上海的1.7倍,而新房銷售套數(shù)方面,北京卻只有上海樓市的7成,銷售金額更是只有上海樓市的一半。(數(shù)據(jù)來源:地產(chǎn)八卦女、中國(guó)指數(shù)研究院)
事實(shí)上,除了倒掛價(jià)差小、核心土地供應(yīng)不活躍、成交情況沒有上海樓市優(yōu)秀之外,北京樓市還有一個(gè)問題就是,雖然新房?jī)r(jià)格還算比較穩(wěn)定,但是樓面價(jià)一直在降。
例如,2020年卓越拿的北清云際項(xiàng)目,樓面價(jià)是5萬一平;
之后建發(fā)在二撥子拿的兩個(gè)項(xiàng)目,珺合府和文源府,樓面價(jià)分別是4萬一平和3.6萬一平;
今年從外地過來的越秀和大華,拿地樓面價(jià)分別是3.7萬一平和3.5萬一平......
在這樣的情況下,誰先拿地,誰就先做冤大頭。
雖說房地價(jià)差越來越大、利潤(rùn)空間越來越高,但保不齊出個(gè)什么幺蛾子。我想,這也是萬科看淡北京樓市的一個(gè)原因吧!
03
北京上海,帝都魔都,在“兩城孰美”這個(gè)話題上,萬科用實(shí)際行動(dòng),做出了清晰的解答。
是啊,我知道北京在營(yíng)商環(huán)境上、在產(chǎn)業(yè)布局上,可能比不上上海。
可是,作為唯一一個(gè)可以硬剛上海、擁有獨(dú)特政治和金融稟賦的城市,北京樓市,不應(yīng)該如此拉胯。
那么,北京樓市與上海樓市真正的差距在哪里?歡迎你留言私信,我們一起探討一個(gè)貼近真實(shí)的答案。
以上觀點(diǎn),來自地產(chǎn)八卦哥陳慶。
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