重磅！房貸利率可能要漲了！

中國人民銀行在20日下午舉行的新聞發(fā)布會上表示，要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。按照最新LPR報價，全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限為4.1%。

申萬宏源在近日一份研報中指出，若5年期以上LPR持平，未來兩個季度內(nèi)會有超30個城市面臨首套房貸利率重新上調(diào)20—30個基點的潛在風(fēng)險，尤其是二三線城市。

(資料圖片僅供參考)

或上調(diào)20-30基點

超30城首套房貸款利率或上調(diào)

今年1月5日央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制第三條規(guī)定，此前階段性放寬房貸利率下限的城市，“如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。”

申萬宏源報告則顯示，此前基于“2022年9月-11月”房價數(shù)據(jù)，滿足放寬房貸利率下限要求城市有38個，該類城市自今年開始也相應(yīng)進(jìn)行放寬房貸利率下限操作，截止3月底，據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，已有36城市首套房貸利率下限降至4%以下。譬如天津、廈門、鄭州等城市，首套房貸利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。

房貸利率的下調(diào)對這些城市一季度的房地產(chǎn)銷售顯然起到了正面影響。申萬宏源認(rèn)為，房貸利率下調(diào)配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，今年以來地產(chǎn)銷售快速反彈，30大中城市商品房成交面積同比增速由2月前-20%左右一度沖高至60%的高位，雖然包含低基數(shù)影響，但觀察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，結(jié)構(gòu)上也是以房貸降息幅度較大的二三線城市貢獻(xiàn)為主。

財聯(lián)社記者注意到，最新金融數(shù)據(jù)顯示，3月居民貸款新增1.24萬億，為2022年以來單月最高增量，同比多增4908億；居民貸款增量占比達(dá)32%，較前兩個月提高25pct，顯示3月居民需求加速修復(fù)。其中，中長期、短期分別新增6348億、6094億，同比多增2613億、2246億；增量占比分別為16.3%、15.7%。反映地產(chǎn)銷售逐漸回暖，消費逐步復(fù)蘇，居民信貸需求回升。

中泰證券報告亦認(rèn)為，二手房銷售高增支撐居民貸款好于預(yù)期。推測計算3月住宅商品房銷售面積在1.1億平方米，假設(shè)均價1w/平，則銷售額1.1w億，跟居民新增貸款1.2萬億有一定的匹配度。

但申萬宏源認(rèn)為，考慮到全國首套房貸利率理論下限為LPR-20bp=4.1%，意味著從二、三季度開始，若5YLPR持平于目前4.3%，根據(jù)首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，未來會有超30城面臨重新上調(diào)首套房貸利率20-30bp的潛在風(fēng)險。

值得一提的是，申萬宏源在報告中強調(diào)，這一邏輯僅是結(jié)合最新70城房價數(shù)據(jù)與此前央行首套房貸利率下限動態(tài)調(diào)整的客觀機制，分析該機制下目前房貸利率潛在的上調(diào)風(fēng)險，并不涉及對于未來房貸將加息的判斷。申萬宏源指出，央行未來也可通過LPR調(diào)整以及LPR加減點調(diào)整進(jìn)行對沖。

5年期以上LPR還降嗎？

不排除下調(diào)10—15個基點的可能

20日，最新一期貸款市場報價利率(LPR)公布，1年期LPR、5年期以上LPR分別為3.65%、4.3%，連續(xù)8個月按兵不動。由于房貸利率與LPR報價緊密相關(guān)，意味著全國市場上的房貸利率將暫時維持現(xiàn)有水平。

對于LPR報價長期未做調(diào)整，東方金誠分析稱，4月的LPR報價不變，符合市場預(yù)期，主要原因是3月MLF操作利率未做調(diào)整，LPR報價基礎(chǔ)穩(wěn)定，而且當(dāng)前銀行凈息差處于歷史最低點，報價行壓縮LPR報價加點動力不足；與此同時，一季度經(jīng)濟超預(yù)期回升，樓市較快回暖，也降低了下調(diào)1年期和5年期以上LPR報價的必要性。

但東方金誠判斷，若今年二季度樓市回暖過程出現(xiàn)反復(fù)，未來不排除在MLF利率不動的同時，5年期以上LPR報價單獨下調(diào)10—15個基點(0.1—0.15個百分點)的可能。董希淼也認(rèn)為，5年期以上LPR報價在未來仍有下降空間。申萬宏源稱，需要關(guān)注人民銀行后續(xù)是否會對5年期以上 LPR進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以緩和潛在房貸利率上調(diào)壓力。

貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年4月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1個基點；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116個基點和54個基點。4月貝殼百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平，保持2019年以來最快的放款速度。

利率上升動力不足

地產(chǎn)銷售回暖可持續(xù)性仍需觀察

4月17日，廣發(fā)銀行某分行信貸負(fù)責(zé)人士對財聯(lián)社記者表示，近期樓市屬于點狀恢復(fù)期，重點城市土拍恢復(fù)活躍。但居民對房價預(yù)期發(fā)生根本改變，全面恢復(fù)的可能性不大，按揭市場當(dāng)前屬于僧多粥少的現(xiàn)狀，銀行體系對利率上升的動力不足。

該人士對記者表示，去年以來首套房貸利率下限下調(diào)對促進(jìn)一手房交易有一定促進(jìn)，但作用有限?，F(xiàn)在開發(fā)商主打改善性住房，市場上就這類客戶有購房實力，剛需住戶和投資需求恢復(fù)都不明顯。

4月17日，廣州房地產(chǎn)協(xié)會專家委員會委員孫不熟對財聯(lián)社表示，如果房貸利率水平上調(diào)，肯定會影響購房需求，但要結(jié)合限購、限貸以及經(jīng)濟形勢、人口流入等因素一起來分析?？偟膩碚f，樓市短期看金融，中期看經(jīng)濟形勢，長期看人口流入。

財聯(lián)社記者注意到，國家統(tǒng)計局3月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。數(shù)據(jù)顯示交易回暖帶動房價微漲。

多家券商近期的研判亦認(rèn)為，本輪地產(chǎn)銷售回暖的可持續(xù)性仍然需要觀察。中泰證券報告認(rèn)為，3月份的10大和30大中城市商品房月均成交面積繼續(xù)擴大，同比分別增長55%和45%。但是，4月、5月是傳統(tǒng)的淡季，最新4月出現(xiàn)邊際回落。

東興證券報告則指出，如果政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟繼續(xù)向好、居民收入預(yù)期改善，預(yù)計居民購房意愿將進(jìn)一步修復(fù)，帶動居民中長期貸款增長。

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本文來源：增城房產(chǎn)

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責(zé)編：球球

主編：芷兒

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