2023年4月20日，最高人民法院公布了《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》（法釋[2023]1號），批復只有簡單的三條，但是對于商品房的消費者，尤其是買了爛尾樓的業(yè)主來說意義重大。

來源：中國法院網(wǎng)

其中第三條規(guī)定：

(資料圖片)

“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持?！?/strong>

這個規(guī)定意味著當買到爛尾樓的業(yè)主要求返還房款時，將得到優(yōu)先清償。在以前沒有這種優(yōu)先權(quán)時，房產(chǎn)變賣所得的資金要優(yōu)先用于清償所欠建設(shè)工程價款和銀行等抵押債權(quán)，等這兩類債權(quán)清償之后，資金經(jīng)常所剩無幾分，爛尾樓業(yè)主很可能最終房子也沒得到，房款也無法完全收回。

這個規(guī)定應該說對處理當下房企風險有著巨大的民生意義，可以說是雪中送炭，而且對于未來的房地產(chǎn)市場也有很大的指導意義，以后開發(fā)商包括建設(shè)方在投入建設(shè)的時候就會充分考慮房屋預售的情況，甚至可能直接降低以后房屋預售的比例，減少監(jiān)管資金被挪用的情形。

這個批復的第二條也很值得注意：

“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持?！?/strong>

這一條可以看作是為了保障“以居住為目的”的“剛需”消費者占有房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)。

但是其中的“以居住為目的”如何解釋？是要求商品房限于住宅嗎？是否排除商住兩用的樓盤？我在想最高人民法院的本意可能是想排除投資客、炒房團適用該條款，但是如果不從房產(chǎn)性質(zhì)來界定的話，如何界定？怎樣界定才能排除投資客、炒房團是個需要仔細考慮的技術(shù)性問題。估計以后有可能會出一批相關(guān)的指導案例或作進一步的司法解釋。

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