本報(bào)記者 李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代進(jìn)入到存量時(shí)代，關(guān)于城市該如何建造這一命題也在不斷變化。近日，北京城市更新聯(lián)盟聯(lián)合北京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、戴德梁行聯(lián)合發(fā)布了《2022北京城市更新白皮書》（簡(jiǎn)稱《白皮書》），對(duì)當(dāng)前北京城市更新的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢(shì)作出了分析。

《白皮書》顯示，2022年，北京城市更新成績(jī)斐然，超額完成了目標(biāo)任務(wù)。目前，北京仍有約2.45億平米的存量建筑屬于更新范圍之內(nèi)，行業(yè)仍是一片藍(lán)海。城市更新也仍面臨多個(gè)難題，且資金難題較為突出。那么，城市更新該如何吸引資本參與，讓更多企業(yè)投入到城市更新中去？

【資料圖】

2022年超額完成目標(biāo)任務(wù)

《白皮書》顯示，當(dāng)前，北京存量建設(shè)用地和存量建筑規(guī)模較大，建成區(qū)內(nèi)需更新的存量建筑約2.45億平米。其中，中心城區(qū)約1.66億平米。

近兩年，北京開始在城市更新板塊發(fā)力，且成效顯著。2022年，北京各類型城市更新項(xiàng)目均超額完成年度任務(wù)目標(biāo)。其中，核心區(qū)平房（院落）申請(qǐng)式退租和修繕任務(wù)完成2200戶申請(qǐng)式退租和1200戶修繕；老舊小區(qū)改造實(shí)現(xiàn)新開工330個(gè)小區(qū)、新完工205個(gè)小區(qū)。此外，廣受關(guān)注的老樓加裝電梯項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)新開工1326部、完工467部，危舊房改造（含簡(jiǎn)易樓騰退）約20.86萬(wàn)平米。

在傳統(tǒng)商圈改造方面，2022年，北京基本完成王府井等22個(gè)傳統(tǒng)商圈改造，打造了4片國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)，整體塑造了29個(gè)城市消費(fèi)中心，84個(gè)地區(qū)活力消費(fèi)圈。

值得關(guān)注的是，北京在推動(dòng)城市更新的過程中，還加大了政策創(chuàng)新力度，為項(xiàng)目推進(jìn)提供保障支持。例如，建設(shè)銀行在昆泰商城的改造過程中，為運(yùn)營(yíng)單位盈展集團(tuán)提供了信貸支持，破解了經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款的難題。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“相比較前兩年，2022年，我國(guó)城市更新進(jìn)入穩(wěn)步推進(jìn)期，更加強(qiáng)調(diào)有序與落地。相關(guān)政策均更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)主體的積極性，各地在政策構(gòu)建的過程中也更加兼顧原物業(yè)權(quán)利人的利益補(bǔ)償問題、投資企業(yè)的收益平衡問題等，持續(xù)探索多元主體間利益分配的平衡之道。”

仍有難點(diǎn)要突破

與一般的建筑開發(fā)不同，城市更新對(duì)于實(shí)施主體提出了關(guān)于技術(shù)、運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)等方面更高的要求?！栋灼分赋?，北京的城市更新與其他城市有所不同，要考慮城市發(fā)展和文化保護(hù)之間的平衡。此外，在城市更新時(shí)，也要考慮到“減量發(fā)展”。這表明，對(duì)比其他城市，北京在城市更新方面具有更大的難度。

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，目前，北京在推進(jìn)城市更新方面仍然有多個(gè)難點(diǎn)需要攻破?！栋灼分赋觯本┏鞘懈掠?點(diǎn)問題較為突出，分別是片區(qū)難統(tǒng)籌、資金難平衡以及產(chǎn)業(yè)資源難導(dǎo)入。

在片區(qū)更新方面，其一般涉及實(shí)施范圍內(nèi)的多種更新類型，需要同時(shí)協(xié)調(diào)各類別項(xiàng)目綜合推進(jìn)，對(duì)實(shí)施主體綜合統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力提出考驗(yàn)。此外，片區(qū)更新一般為已經(jīng)建成多年、已經(jīng)形成的既有片區(qū)，實(shí)施范圍內(nèi)一般有產(chǎn)權(quán)主體多樣、權(quán)屬關(guān)系不清、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜等歷史遺留問題，在一定程度上加大了城市更新的難度。

《白皮書》指出，片區(qū)綜合性城市更新的關(guān)鍵在于統(tǒng)籌，其可以通過統(tǒng)籌空間、利益、實(shí)施方面，打通多元主體共同參與的模式，構(gòu)建統(tǒng)籌規(guī)劃路徑，綜合統(tǒng)籌解決城市更新中所遇到的政策層面、實(shí)踐層面、多方參與、盈利不平等挑戰(zhàn)。

至于產(chǎn)業(yè)資源難導(dǎo)入這一問題，《白皮書》指出，可以探索多重合作模式，解決在多元主體參與下，不同主體存在的獲益程度不一以及成員間的惡性競(jìng)爭(zhēng)問題。例如，可以明確多方訴求，設(shè)立多重平等共商機(jī)制，加強(qiáng)橫向需求溝通，降低溝通成本。

需要“耐心資本”

綜上所述，北京的城市更新是減量、高質(zhì)量發(fā)展的城市更新。因此，其具有資金投入大、回收周期長(zhǎng)，盈利空間有限的特點(diǎn)，如何促進(jìn)資本的加入，為實(shí)施主體解決資金的“后顧之憂”是一大難題。

“城市更新項(xiàng)目面對(duì)的資金平衡難題可以從資金的兩端共同破局，即提升項(xiàng)目外部的融資能力與保障項(xiàng)目?jī)?nèi)部的資金動(dòng)態(tài)平衡。”《白皮書》給出了解決路徑。

例如，企業(yè)可以通過發(fā)行類REITs產(chǎn)品，回收周期較長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，將其提前變現(xiàn)，這可以有效盤活城市更新企業(yè)的存量資產(chǎn)。同時(shí)，類REITs作為城市更新金融的一種創(chuàng)新方式，不同于傳統(tǒng)的債務(wù)融資工具，并不受凈資產(chǎn)規(guī)模的限制，可以有效提升企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的可能性。

針對(duì)未來北京城市更新的發(fā)展和落地方向，北京市委副秘書長(zhǎng)王灝指出，要以北京城市總體規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，以推動(dòng)新時(shí)代首都發(fā)展為方向，堅(jiān)持“五子”聯(lián)動(dòng)融入新發(fā)展格局，在城市更新上邁出更大步伐，要實(shí)施好城市更新條例，繼續(xù)堅(jiān)持項(xiàng)目推動(dòng)、試點(diǎn)先行，并鼓勵(lì)多元主體參與。

“城市更新是長(zhǎng)線投資，需要‘耐心資本’，要繼續(xù)傾聽企業(yè)需求，為參與城市更新的企業(yè)松綁、減負(fù)、賦能。此外，要加快制定配套政策，提高政策的可達(dá)性和透明度，助推打造微利可持續(xù)的盈利模式，讓市場(chǎng)主體敢于更愿意投入城市更新的新藍(lán)海。”王灝如此表示。

值得關(guān)注的是，城市更新不僅僅是單純對(duì)于老舊建筑進(jìn)行翻新、改造及運(yùn)營(yíng)，其已經(jīng)衍生出了其他業(yè)務(wù)，可以與別的模式進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。吳建欽對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“隨著城市更新業(yè)務(wù)的廣度及深度不斷拓展，圍繞‘城市更新+’的政策體系也在加速擴(kuò)建。例如，開發(fā)主體將城市更新與住房租賃進(jìn)行緊密結(jié)合，探索‘城市更新+住房租賃’已經(jīng)成為既解決存量又解決住房供給的新模式。”

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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