救市救了這么久，有用嗎？從國家公布的數(shù)據(jù)來看，那是相當有用。

(資料圖片)

4月15日，國家統(tǒng)計局公布3月份《70城商品住宅銷售價格變動情況》顯示：3月份70城房價環(huán)比全線上漲，新房和二手房價格環(huán)比上漲的城市分別是64和57個，分別較上月增加9個、17個。通俗點說就是，3月份70個大中城市中，超9成新房價格在上漲，超8成二手房價格在上漲。

用朋友圈中介的話說就是：喜大普奔，房價又迎來全線飛漲，生意好到爆炸，每天忙到?jīng)]時間吃飯。

對于70城價格變動數(shù)據(jù)，鐵錘一貫的觀點是：看看就好。因為這份數(shù)據(jù)可塑性太強它雖然是基于市場而來，但有時卻神奇的和市場背離。

比如3月份的二手房價格，鐵錘從貝殼、中指院、易居研究院等獲悉的數(shù)據(jù)都顯示，二手房成交量雖然上去了，但價格依然在下跌。而統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，則是近乎全面上漲的。

到底誰的數(shù)據(jù)是錯的？

小孩子才分對錯，成年人只講利弊。統(tǒng)計局宣布70城房價“全面上漲”，說穿了還是在變相救市，為了經(jīng)濟復(fù)蘇——營造房價上漲氛圍，鼓勵買房投資，進而實現(xiàn)靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長。這和前幾天住建部部長喊話“房地產(chǎn)是頂梁柱”的用意，如出一轍。

結(jié)合一季度居民部門存款新增近10萬億，而房貸新增只有9442億，只占人民幣貸款的8.9%來看，房地產(chǎn)之于經(jīng)濟的功效，完全沒有發(fā)揮出來。事實上，從一季度房地產(chǎn)投資、賣地收入、相關(guān)稅收等來看，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟增長的貢獻依然是負的。

房地產(chǎn)難以復(fù)蘇，賣地收入上不去，這一切一切的根源都是大家買房意愿不積極。核心原因有兩個：一是真正的剛需雖然有需求但手里沒錢，二是真正的有錢人手里有錢，但不敢買房，因為房子逐漸演變成大宗消費品了，金融屬性越來越弱，買房不再具有保值增值的功能。

所以我們看到，現(xiàn)在救市的政策，主要圍繞兩點在發(fā)力：一是銀行端降低存款利率，目的是把存款資金往市場上趕，讓大家都去消費。當然“司馬昭之心路人皆知”，作為銀行來說，肯定是希望大家都能去買房貸款，因為房貸業(yè)務(wù)是銀行的最優(yōu)資產(chǎn)；

二是國家喉舌媒體在不停宣傳樓市火熱，房價上漲，部分城市甚至營造出了“搶房重現(xiàn)”的火爆景象。另外，各地以放松限購配合，比如3月底以來，鄭州、合肥、廈門、北京房山等地，均不同程度為買房人開啟了購房資格。

這些手段大概是沒什么用的。

一方面，現(xiàn)在的購房者都學精了，理性了很多，不好忽悠了。尤其是2022年出現(xiàn)的“樓盤停工、爛尾”負面消息，嚴重打擊了大家購買新房的熱情。

這也是為什么今年以來，各大熱點城市清一色都是二手房成交量回暖，而新房市場不溫不火的根本原因。當然了，像杭州這樣新二手房價格倒掛嚴重，新房有非常明顯的套利空間的城市除外。

另一方面，全國絕大多數(shù)城市新房庫存居高不下，去化周期普遍超過2年，很多樓盤一直在實行“降價促銷”策略。這種背景下，市場上本來就不多的購房需求，就更加謹慎了。

當然，還有一個重要的原因，前面已經(jīng)提到了，有需求的居民手中沒錢，君不見我國的居民部門負債率已經(jīng)超過62%了，且過去三年負債率不升反降，這說明很多人是在主動降杠桿。

基于上述分析，鐵錘認為，當下的房地產(chǎn)難復(fù)蘇，本質(zhì)上是因為需求不足+資金不足。這兩個問題不解決，國人的買房熱情就提不上去，房地產(chǎn)就不可能有根本性回暖，壓在地方、城投系身上的債務(wù)，就不可能卸除。

通俗點說，油箱里沒油，瘋狂踩油門是沒用的。

該如何破局呢？

答案有且只有一個：棚改卷土重來——消滅供給，創(chuàng)造需求，給城市里有改善住房需求但沒錢的人發(fā)錢、發(fā)房票，讓他們?nèi)ベ徺I商品房，精準消化掉商品房庫存。

事實上，這也是當下很多城市正在做的事情：南昌、南京、廈門、無錫、昆明、貴陽、溫州、寧波等地，都宣布將推行“房屋征收房票安置”政策。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到目前，全國已有30+城市先后發(fā)布“房票”安置政策。

大家應(yīng)該注意到了，這一輪的棚改和以往有本質(zhì)區(qū)別：過去是實物安置或貨幣化安置，棚改拆遷補房或補錢，這一次是發(fā)房票。

補房很好理解，實物置換；補錢真正興起于2015年，簡單來說就是，地方從國開行貸款，給被拆遷戶發(fā)現(xiàn)金補償，拿著現(xiàn)金再到市場上購買商品房，不限城市、不限區(qū)域?！胺科卑仓谩笔鞘裁匆馑?？說白了就是，拆房子不再發(fā)現(xiàn)金，而是發(fā)房票。拆遷戶拿著房票，去符合條件的新建商品房小區(qū)買房。房票不夠，就需要自己拿錢補上。

值得一提的是，政府發(fā)放的房票有嚴格的使用范圍和期限。比如南昌，政府規(guī)定不能跨區(qū)使用，有3個月使用期限，另外給10%的補貼。

棚改發(fā)房票，并不復(fù)雜，很好懂，具體政策全國也大同小異，鐵錘就不過多贅述了。

接下來聊聊棚改卷土重來的信號意義，以及大家最關(guān)心的：各地重啟棚改，會不會像2016年一樣瘋狂推高房價？

房票安置的實質(zhì)，仍然是貨幣棚改，但是“變種”。說白了，這一輪開啟棚改的城市，均對棚改進行了條條框框的限制。

由此不難看出，地方在使用棚改這個“大招”時，其實是非常節(jié)制的——既迫切需要，又不敢過度發(fā)力。

事實證明過去的棚改貨幣化補償模式在創(chuàng)造購房需求、購買力充值方面，效果炸裂。尤其是拉動房價上漲，具有奇效。

那為什么不延續(xù)之前的做法，繼續(xù)貨幣化補償呢？

一方面，國家明令禁止，從2018年開始，棚改就回歸實物安置為主了，皆因為其成本高昂、副作用巨大。有了之前的慘痛教訓，所以更不能以推升房價為代價。所以，大家對“棚改卷土重來會不會像2016年一樣推升房價”的擔心，可能是多余的。

另一方面，這一輪重啟棚改的城市是各自為戰(zhàn)，是為了精準去商品房庫存，都是生意和算計。說白了這是地方聯(lián)合開發(fā)商搞的去庫存大計。

細心的人可能發(fā)現(xiàn)了，這一輪重啟棚改的城市都是省會、二線城市，三四線城市較少。為什么會這樣？因為三四線城市沒有財力搞棚改，且住房需求在上一輪棚改中，已經(jīng)被榨干了。繼續(xù)搞下去，無異于給自己挖坑。

最后，新棚改（房票安置）對樓市的提振作用可能極其有限，而且從我了解的真實情況來看，現(xiàn)實中很多人對這種模式不感冒，原因有二：一是房票只能購買指定商品房，選擇性少，讓人難以接受；二是商品房價格虛高，除去房票面額，自己還要掏不少錢。這對于很多住破屋爛院的人而言，壓力實在不小。

關(guān)鍵詞：