文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

“（在市場(chǎng)拓展方面）我親自掛帥，會(huì)投入更多資源做大做強(qiáng)，但是更要求集中化和有效規(guī)模?！鼻皫滋斓臉I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，世茂服務(wù)（00873.HK）總裁葉明杰對(duì)外透露，他自去年就開始親自掛帥負(fù)責(zé)市場(chǎng)拓展板塊，并將此作為工作重心。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)道：“物企的關(guān)聯(lián)交易時(shí)代遠(yuǎn)去，第三方業(yè)務(wù)是成長(zhǎng)關(guān)鍵?！?/p>

(資料圖)

在早年的地產(chǎn)黃金時(shí)代，物企憑借關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司穩(wěn)定的業(yè)務(wù)輸送，呈報(bào)過一張又一張的高增長(zhǎng)成績(jī)單。然而“三道紅線”之后，行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，房企擴(kuò)張節(jié)奏的放緩，對(duì)物企的供貨量也隨之減少。

城門失火，殃及池魚。巨浪打過前端的房地產(chǎn)，潮水也把下游的物管行業(yè)卷了進(jìn)去。而體現(xiàn)在物企的業(yè)績(jī)報(bào)表中，最直觀的莫過于其在管面積增長(zhǎng)“大踩剎車”。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年內(nèi)，上市物企在管面積均值同比增速僅約18.72%，較2021年下降31.51個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)下，物管行業(yè)仍處于快速發(fā)展階段，規(guī)模訴求下，各大物企紛紛加快第三方拓展成為必然趨勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

不過，第三方拓展也不是一劑百利無害的良方。比如，一般而言，第三方項(xiàng)目的毛利率水平會(huì)低于關(guān)聯(lián)房企交付的項(xiàng)目，因而存在進(jìn)一步被拉低盈利水平的風(fēng)險(xiǎn)，坪效也可能出現(xiàn)下跌。

對(duì)于物企而言，第三方拓展這把雙刃劍，是能成為“救命稻草”或是淪為“燙手山芋”，則是物企大佬們要面臨的另一重考驗(yàn)。

第三方拓展成色

物企的“獨(dú)立運(yùn)動(dòng)”興起已久。

“他爹有錢，他是富二代，他可以通過他爹賣房子掙錢來補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，這個(gè)邏輯是不對(duì)的，我們反對(duì)這種觀點(diǎn)?！痹缭谒奈迥昵?，“物業(yè)上市第一股”彩生活（01778.HK）的掌舵人潘軍就已經(jīng)在不斷強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的“獨(dú)立尊嚴(yán)”了。

不過，由于房企與物企上下游的股權(quán)控制和業(yè)務(wù)輸送關(guān)系，過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，物企獨(dú)立性都近乎于一個(gè)偽命題。反而是房企受困的這一兩年，物企的“獨(dú)立宣言”有了更切實(shí)的行動(dòng)。

一方面，或主動(dòng)或被動(dòng)，如金科服務(wù)、奧園健康在股權(quán)上“脫鉤”原關(guān)聯(lián)房企。另一方面，也是更為重要的一點(diǎn)，上市物企獲取第三方項(xiàng)目能力提高、多元化經(jīng)營盤逐漸鋪開，逐步縮減關(guān)聯(lián)房企帶來的規(guī)模占比、基礎(chǔ)物管服務(wù)營收占比，以及非業(yè)主增值服務(wù)比重等。

以第三方在管面積來看，據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月31日，共有34家物企披露了具體數(shù)據(jù)，而第三方在管面積占比超50%有15家。

其中，來自獨(dú)立第三方在管面積貢獻(xiàn)占比最高分別是銀城生活服務(wù)、合景悠活，以及雅生活服務(wù)，分別約為89.8%、88.0%、83.0%，它們各自的第三方對(duì)應(yīng)在管面積分別約為0.53億方、1.90億方、4.53億方。

不過，在管面積中第三方超過關(guān)聯(lián)方，并不等同于擺脫了對(duì)關(guān)聯(lián)房企的絕對(duì)依賴性。物管服務(wù)中第三方的營收貢獻(xiàn)占比、營收結(jié)構(gòu)是否多元化等，也是物企第三方外拓成色的外現(xiàn)。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)了基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)中，披露關(guān)聯(lián)方與第三方營收數(shù)據(jù)的物企，共涉及24家。其中，關(guān)聯(lián)方營收占比超過50%的共有16家。

以保利物業(yè)為例，其在管面積中來自第三方開發(fā)商的面積僅次于雅生活服務(wù)，約為3.53億平方米，占總在管面積的61.3%。然而，在其物業(yè)管理服務(wù)營收中，第三方項(xiàng)目貢獻(xiàn)占比僅有38.7%。

第三方外拓面積占比，的確是衡量物企獨(dú)立性的重要指標(biāo)。但與此同時(shí)，第三方外拓項(xiàng)目產(chǎn)生有效收益，也同樣不可或缺。

外拓之法

規(guī)模，是物企收入穩(wěn)健增長(zhǎng)的最大保障。

實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，有對(duì)內(nèi)與對(duì)外兩條路徑。對(duì)內(nèi)靠“拼爹”，即依靠關(guān)聯(lián)房企輸送業(yè)務(wù)項(xiàng)目。對(duì)外主要有兩個(gè)方法，“拼錢”和“拼自己”，前者指向的是收并購，后者為走向市場(chǎng)化路線，參與招投標(biāo)。

其中外拓常有的這兩招，各有千秋，也各有利弊。

簡(jiǎn)單直接的收并購，能夠在短時(shí)間內(nèi)迅速帶來較大數(shù)值的規(guī)模“進(jìn)賬”，是催肥的最快方式，也曾是物企打通融資渠道后最愿意發(fā)力的方向。前兩年物企IPO，絕大部分在規(guī)劃募資用途之時(shí)，劃撥給投資收并購的資金占比通常都在65%及以上。

收并購雖然能夠以單次交易推動(dòng)規(guī)?？缭绞皆鲩L(zhǎng)，不過資金要求較高，且投后管理也還需要大量的人力、物力、財(cái)力作為支撐。尤其是十億、數(shù)十億的大型收并購，融合時(shí)間短則一年兩，長(zhǎng)則數(shù)年。

曾經(jīng)的“并購?fù)酢北坦饒@服務(wù)，已經(jīng)初嘗“苦果”。去年，其主動(dòng)退出虧損或收繳率低的項(xiàng)目，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司的規(guī)模”，其中不乏收購嘉寶服務(wù)等帶來的項(xiàng)目。

而自主外拓，以穩(wěn)扎穩(wěn)打的招投標(biāo)擴(kuò)張規(guī)模，市場(chǎng)機(jī)會(huì)多，對(duì)標(biāo)的“適配性”選擇的主動(dòng)性更強(qiáng)，整合難度低、協(xié)同效應(yīng)好。不過單個(gè)項(xiàng)目體量小、招標(biāo)工作量大、周期長(zhǎng)、程序繁瑣也是現(xiàn)實(shí)問題，且這些都十分考驗(yàn)企業(yè)的基本功。

值得一提的是，有效整合后的收并購標(biāo)的呈現(xiàn)較好表現(xiàn)，仍為繞不開的規(guī)模擴(kuò)張選項(xiàng)。

以世茂服務(wù)為例，其2020下半年收購了浙大新宇擴(kuò)充高校后勤服務(wù)賽道。過去一年，浙大新宇成功中標(biāo)多個(gè)標(biāo)桿級(jí)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新增項(xiàng)目年飽和收入達(dá)2.89億元，同比增長(zhǎng)24%，實(shí)現(xiàn)合約面積3690萬平方米。

不過，物企之間的競(jìng)爭(zhēng)也并非僅為零和博弈。事實(shí)上，除了收并購與自主外拓，戰(zhàn)略合作、合資合營也正在成為物企拓展第三方市場(chǎng)業(yè)務(wù)的重要途徑。

近一兩年，將此法運(yùn)用得爐火純青得便是綠城服務(wù)了?！巴獠豢渴詹①彛瑑?nèi)不靠關(guān)聯(lián)方”，與優(yōu)質(zhì)合作方成立聯(lián)合營公司、參與市場(chǎng)招投標(biāo)，是綠城服務(wù)擴(kuò)張的主要方式。

2022年，綠城服務(wù)再新增了25家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、地方國企和公用事業(yè)單位大客戶。相繼與浙江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)、陜西建工集團(tuán)、西安高新區(qū)管委會(huì)、溫州濱海新城、南通中央創(chuàng)新區(qū)等達(dá)成戰(zhàn)略合作，與信達(dá)地產(chǎn)等達(dá)成輕資產(chǎn)型股權(quán)合作。

獨(dú)立化發(fā)展是物企化解自于關(guān)聯(lián)方的經(jīng)營危機(jī)影響最有效的途徑，與此同時(shí)，獨(dú)立化發(fā)展也是倒逼物企增強(qiáng)市場(chǎng)外拓能力，提高第三方業(yè)務(wù)占比，以形成促進(jìn)企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展的重要推動(dòng)力。

的確，誰能在第三方市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)先地位，誰就有可能成為未來的“王者”。

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