廣州、東莞最近都出臺(tái)了城市更新的新政，新政直接取消了以民營企業(yè)參與為主的“前期服務(wù)商”角色，今后廣州、東莞兩個(gè)代表性城市市場(chǎng)化的城市更新項(xiàng)目前期工作（一級(jí)土地整理）將全部由國央企實(shí)施，預(yù)計(jì)存量項(xiàng)目前期服務(wù)商中的民營企業(yè)最終也將退出城市更新市場(chǎng)。

(相關(guān)資料圖)

我們注意到，幾家深耕城市更新的深圳本土知名民營房企正大范圍地放棄東莞的存量城市更新項(xiàng)目（未到實(shí)施主體階段），盡管顆粒無收或損失慘重，但這些民營企業(yè)最終或許也只能選擇斷臂求生，另外上市房企也針對(duì)城市更新類的土儲(chǔ)做了大范圍的減值準(zhǔn)備。

我們預(yù)計(jì)，民營房企在廣州、東莞城市更新項(xiàng)目中的折戟將快速將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至提供前融資金的投資機(jī)構(gòu)，以東莞為例，先前為民營企業(yè)類“前期服務(wù)商”提供過融資的機(jī)構(gòu)很可能踩雷，如果城市更新項(xiàng)目尚在非常前期的階段的，投資機(jī)構(gòu)最終也大概率無法退出或顆粒無收。

我們上周有提到過深圳這邊的土地整備利益統(tǒng)籌已逐步取代城市更新并成為主流的供地模式，因土地整備項(xiàng)目中村股份公司招商（合作）的對(duì)象基本都是國央企，加上存量的城市更新項(xiàng)目在民營房企集中爆雷潮結(jié)束后基本都只能指望國央企紓困或接盤，因此深圳的城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌市場(chǎng)最終也是國央企的天下。

對(duì)于深耕城市更新的投資機(jī)構(gòu)來說，目前的政策走向并不友好，畢竟在城市更新項(xiàng)目的前融業(yè)務(wù)方面能做的基本都是民營房企類的客戶，而存量前融項(xiàng)目的退出風(fēng)險(xiǎn)目前已在急劇擴(kuò)大，因此大部分同行最近都在加快前融的退出和資產(chǎn)處置節(jié)奏。

市場(chǎng)各方目前非常擔(dān)心，大灣區(qū)這個(gè)唯一以市場(chǎng)化拆賠為主導(dǎo)的城市更新市場(chǎng)最終將劃上句號(hào)。一些同行甚至認(rèn)為，城市更新最大的風(fēng)險(xiǎn)并不是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而是政策風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)方面，廣州、東莞最近出臺(tái)的城市更新的新政對(duì)從事城市更新業(yè)務(wù)的民營企業(yè)帶來了巨大的沖擊，前期公司（前期服務(wù)商）倍感凄涼。

為便于說明，以下就廣州、東莞新政的核心內(nèi)容做簡(jiǎn)單說明：

廣州在3月23日發(fā)布了《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》，此次確定的“做地”新模式是“按做地和土地收儲(chǔ)相分離的原則，將土地整理各項(xiàng)前期具體工作獨(dú)立開展，待形成凈地后向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)交儲(chǔ)”，其中重點(diǎn)是“政府認(rèn)定國有企業(yè)作為做地主體”。

簡(jiǎn)單來說，廣州的“做地”新模式將廣州的舊改/城市更新項(xiàng)目進(jìn)行了一二級(jí)的分離，且一級(jí)土地整理工作（舊改的前期工作）指定由國企承接，也即民營企業(yè)無法再參與城市更新項(xiàng)目的前期土地整理工作。

在廣州以往的舊改模式中，一般都是政府先確定舊改范圍，然后由村集體招商、表決選出合作企業(yè)（包括國央企和民營房企），后續(xù)的拆遷、補(bǔ)償、復(fù)建、融資等基本由合作企業(yè)主導(dǎo)。

廣州的“做地”新規(guī)將生地做成熟地與政府收儲(chǔ)后的招拍掛進(jìn)行了分離，主要原因是民營房企先前在城市更新項(xiàng)目中出現(xiàn)了頻繁爆雷，而民營房企在前期土地整理中被排除介入，在土地完成收儲(chǔ)后的招拍掛階段想拿下項(xiàng)目則更加困難（比如重點(diǎn)城市更新片區(qū)的做地主體可通過協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)）。

同廣州的情況基本一致，東莞市3月17日發(fā)布了《關(guān)于東莞市“三舊”改造（城市更新）實(shí)施操作細(xì)則公開征求意見的公告》，此次的新規(guī)是原“單一主體掛牌招商模式”的優(yōu)化版（替代版）。

其中新規(guī)附件一《東莞市“三舊”改造（城市更新）公開招引實(shí)施主體模式操作細(xì)則（試行）》中明確規(guī)定，“鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府是前期工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織開展各項(xiàng)前期工作”，具體開展方式為：

（1）鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府自行實(shí)施，可通過政府采購方式聘請(qǐng)熟悉省、市三舊改造（城市更新）政策，具備規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)測(cè)繪、土地和房地產(chǎn)估價(jià)、拆遷補(bǔ)償、方案編制、法律事務(wù)等方面技術(shù)力量的專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開展前期工作；

（2）鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府授權(quán)市屬企業(yè)、鎮(zhèn)街（園區(qū)）屬企業(yè)作為統(tǒng)籌主體，采購相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開展前期工作”。

坦白地說，廣州、東莞的新政有可能給很多參與城市更新的民營企業(yè)致命一擊，這些民營企業(yè)以及背后的投資機(jī)構(gòu)何去何從，目前依舊是個(gè)未知數(shù)。

來源：西政資本 已獲得授權(quán)，向原作者表示感謝！

關(guān)鍵詞：