樓市說法第23期

REAL ESTATE TALK

(資料圖片僅供參考)

小王與小張簽訂了一份買賣合同，約定：小王三個月后將其自住的一套房屋以市場價賣給小張。

三個月后，小張要求小王交付房屋、辦理過戶手續(xù)，但這時小王表示：這套房屋是其父親老王的房子，老王不同意賣房。小張將小王告上法庭要求其履行合同，小王辯稱：自己根本不是房屋的所有人，買賣合同無效。

那么，出賣人不是房屋主人，房屋買賣合同還有效嗎？

文香哲律師點評：

首先，小王和小張簽訂的買賣合同有效。在民法上，出賣人在締約時不具有房屋的所有權(quán)，不影響該房屋買賣合同的效力。因為在買賣合同中，小王和小張之間形成的是債權(quán)關(guān)系，而房屋的所有權(quán)取得與否，是物權(quán)關(guān)系，債權(quán)關(guān)系的形成不以物權(quán)為前提，因此該合同是有效的。

但是，由于該合同約定的房屋并非小王所有，小王也就無法處分這套房屋。《民法典》規(guī)定，“因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

在這樣的情況下，小張只能要求小王承擔(dān)違約責(zé)任了。

因此，在訂立買賣合同時，為實現(xiàn)合同目的，規(guī)避法律風(fēng)險，應(yīng)事先明確標(biāo)的物的所有權(quán)。比如，我國不動產(chǎn)物權(quán)采用登記主義，可以在不動產(chǎn)登記中心查詢其產(chǎn)權(quán)，而其他動產(chǎn)的購買，應(yīng)盡量在有資質(zhì)的商家處以合理價格購入。

樓市溫州法律顧問：文香哲律師

熱線電話：18057755757

北京德恒（溫州）律師事務(wù)所

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