本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

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房企銷售排名大洗牌后，盈利水平也正在重構(gòu)。

近日，內(nèi)地房企集中發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)公告，根據(jù)Wind金融終端統(tǒng)計(jì)，截至4月5日，A股和港股市場(chǎng)已有88家主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)開發(fā)的內(nèi)地房企披露去年全年的經(jīng)營(yíng)狀況，相較2021年，房企的虧損面不僅進(jìn)一步擴(kuò)大，虧損房企的數(shù)量也呈現(xiàn)出增多趨勢(shì)，其中，不少房企是首次由盈轉(zhuǎn)虧。

時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)獲悉，共有40家房企在去年發(fā)生了稅后凈虧損，虧損額度合計(jì)超過1700億元，每家房企虧損金額為數(shù)百萬到數(shù)百億不等，最高接近299億元。

實(shí)現(xiàn)盈利的房企一共48家，但盈利水平出現(xiàn)普遍性倒退，個(gè)別房企全年只賺了數(shù)百萬元，僅有10家房企稅后凈利潤(rùn)同比有所增加。

已有6家房企虧損百億以上

發(fā)生虧損的40家房企以民營(yíng)房企為主，但也不乏國(guó)、央企。而在民營(yíng)房企之中，不少為近兩年發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)的房企，也包括財(cái)務(wù)狀況尚還健康的地產(chǎn)龍頭。其中，共有29家房企在去年首次由盈轉(zhuǎn)虧，包括碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、五礦地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、雅居樂、龍光集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)控股、合景泰富集團(tuán)和佳兆業(yè)等。

梳理業(yè)績(jī)公告可知，發(fā)生虧損的原因主要包括幾大方面：一是新冠疫情、樓市低迷或財(cái)務(wù)危機(jī)導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入下降；二是結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率降低侵蝕了利潤(rùn)空間；三是由于外幣匯率的波動(dòng)導(dǎo)致外匯凈損失的發(fā)生四是可售及自持性物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加。

匯兌損失和資產(chǎn)計(jì)提減值導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)賬面虧損。如碧桂園在去年發(fā)生了29.62億元的稅后凈虧損，其中歸屬于公司股東的損失為60.51億元，而2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)的稅后凈利潤(rùn)為409.82億元，歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)267.97億元。業(yè)績(jī)公告顯示，主要是匯兌損失導(dǎo)致了碧桂園的虧損，去年碧桂園錄得對(duì)沖后的凈匯兌虧損高達(dá)83.79億元，剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響的股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為26.12億元。

在發(fā)生虧損的40家房企中，虧損最大的是深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的融創(chuàng)中國(guó)，去年實(shí)現(xiàn)的稅后凈虧損高達(dá)298.92億元。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，融創(chuàng)中國(guó)由于銷售成本高于收入而發(fā)生了8.19億元的毛虧損，在毛虧損的基礎(chǔ)上，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本方面的支出最終導(dǎo)致高額虧損的發(fā)生。

融創(chuàng)中國(guó)的財(cái)務(wù)成本相較2021年增加了106.8億元至127.8億元，財(cái)務(wù)成本主要由費(fèi)用化利息和匯兌損失構(gòu)成，其中，費(fèi)用化利息由2021年的21億元增加至去年的59.4億元，而匯兌損益由2021年的凈收益16.8億元變?yōu)閮籼潛p68.5億元。

公告指出，費(fèi)用化利息的大幅增加，是受到房地產(chǎn)行業(yè)下行和新冠疫情的影響，公司在去年工程進(jìn)度減緩，物業(yè)項(xiàng)目交付面積減少，進(jìn)而導(dǎo)致資本化利息占總利息成本比例下降。

虧損超過百億規(guī)模的房企不止融創(chuàng)中國(guó)，時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)獲悉，截至4月5日，A股和港股共有6家房企發(fā)生百億以上的虧損，合計(jì)虧損1009.76億元，而40家房企的總虧損額度為1710.19億元，單單6家巨虧房企便占了59.04%。

百億虧損的房企將只多不少。根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)在今年1月31日的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)一共有24家A股房企發(fā)布了2022年度預(yù)虧公告，虧損總額最低預(yù)計(jì)984.09億元，最高或達(dá)1262.58億元，其中，金科股份、榮盛發(fā)展、陽光城、泛?？毓珊退{(lán)光發(fā)展的最高虧損額度介于100億元至250億元之間。截至目前，上述房企尚未發(fā)布業(yè)績(jī)公告。

華潤(rùn)成最賺錢房企

實(shí)際上，截至4月5日，A股市場(chǎng)僅有5家房企因正式發(fā)布業(yè)績(jī)公告而確定虧損，可以預(yù)見隨著A股和港股市場(chǎng)內(nèi)地房企陸續(xù)公布業(yè)績(jī)，房企盈利水平將出現(xiàn)更大規(guī)模的“塌方”。

盡管虧損房企數(shù)量和虧損額度出現(xiàn)了增多的趨勢(shì)，但也有房企在去年虧損幅度縮小甚至扭虧為盈，而部分房企的稅后凈利潤(rùn)更是不減反增。截至4月5日的數(shù)據(jù)顯示，在去年，僅有偉業(yè)控股一家房企成功扭虧為盈，而稅后凈利潤(rùn)不減反增的房企一共有10家，包括華發(fā)股份、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)和招商局置地等。

不過，這10家稅后凈利潤(rùn)不減反增的房企同樣實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入的同比增長(zhǎng)。與此前多年不同，在去年的大環(huán)境之中，房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)并非易事。以龍湖集團(tuán)為例，去年，其營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)12.17%至2505.65億元，稅后凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)3.25%至328.23億元，其中，歸屬于公司股東的稅后凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.13%至243.62億元。

2022年，營(yíng)收破千億的房企數(shù)量銳減，而龍湖是其中一家。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，截至4月5日，在已公布2022年度業(yè)績(jī)的88家房企中，僅有11家房企的營(yíng)業(yè)收入突破千億規(guī)模，排名第一的不再是碧桂園，而是萬科。去年，萬科的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)11.27%至5038.38億元，而碧桂園則縮水17.72%至4303.71億元。

萬科同時(shí)也是稅后凈利潤(rùn)最高的房企，達(dá)到375.51億元，而在2021年排名第一的是素來被視為“地產(chǎn)模范生”的中海，當(dāng)時(shí)中海的稅后凈利潤(rùn)為430.62億元，而去年則下降42.97%至245.56億元，在已發(fā)布業(yè)績(jī)的房企中排名第五。

稅后凈利潤(rùn)排名前五的房企分別為萬科、龍湖、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展和中海。然而，從為股東創(chuàng)造財(cái)富的能力來看，最會(huì)賺錢的房企并非萬科，而是華潤(rùn)置地。

華潤(rùn)置地在去年實(shí)現(xiàn)的稅后凈利潤(rùn)為323.7億元，其中，歸屬于公司股東的部分為280.92億元，位居房企之首，龍湖、中海、萬科和保利發(fā)展分別憑借243.62億元、232.65億元、226.18億元和183.47億元緊跟其后。在2021年，中海的股東應(yīng)占利潤(rùn)高達(dá)401.55億元，在所有房企中排名第一，當(dāng)時(shí)的華潤(rùn)置地以324.01億元的水平排第二。

在去年，房地產(chǎn)告別了躺著掙錢的時(shí)代，88家公布業(yè)績(jī)的房企中高達(dá)72家房企的稅后凈利潤(rùn)低于10億元甚至虧損，個(gè)別房企全年僅掙數(shù)百萬元，不及北上廣深一套房子的價(jià)值，而在房企銷售規(guī)模大幅跳水的情況下，隨著銷售收入確認(rèn)營(yíng)收，房企的盈利水平也將進(jìn)一步走低。

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