對中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，剛剛過去的2022年十分不易。

當(dāng)下，又到一年一度房企財報季。有不少房企預(yù)虧，也有不少房企仍舊財報“難產(chǎn)”。

但也有少數(shù)房企堅守了下來，還能收獲逆勢增長。

(資料圖)

隨著市場逐漸回暖，面臨行業(yè)新的分水嶺，在做好主業(yè)的同時，如何探索或者深化新的發(fā)展曲線，也成為房企們不得不重視的問題。

房企成績單出爐

根據(jù)申萬行業(yè)分類，目前，超過70家A股上市房企披露了2022年業(yè)績預(yù)告或快報。

統(tǒng)計顯示，近60%房企預(yù)告凈利潤虧損，約70%房企凈利潤同比下滑。

行業(yè)挑戰(zhàn)不斷，但也有一小部分的房企，抗住了壓力，為新一年做好蓄力。

比如龍頭房企中海、華潤、保利、萬科和龍湖等。

其中，龍湖去年營收2505.7億元，同比增長12.2%；歸母凈利225.4億元，同比也是穩(wěn)中有增。

一些處于第二梯隊的房企，也收獲了業(yè)績的增長。

比如剛發(fā)布年報的越秀，去年營收約724.2億元，同比上升26.2%；核心凈利潤42.4億元，同比上升2.1%。

優(yōu)質(zhì)房企在行業(yè)周期的更迭中沒有被打倒，還能走出向上曲線，離不開一個“穩(wěn)”字，無論是在財務(wù)天平的平衡上，還是發(fā)展思維中所奉行的長期主義。

財務(wù)自律的優(yōu)勢

上文提到的，現(xiàn)在還能保持“戰(zhàn)斗力”的房企，都擁有極致的財務(wù)自律。

像萬科，連續(xù)21年凈負(fù)債率低于40%，還有越秀，截至去年底，依舊“三線飄綠”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%；凈負(fù)債率為62.7%；現(xiàn)金短債比為2.23倍。

龍湖也是一個典型的例子。

不少房企過去“狂奔”，一直到前幾年，才開始降負(fù)債、降杠桿。

但龍湖從十多年前開始，就開始長期保持低負(fù)債率，和超高的現(xiàn)金短債比。這也是其能夠成為TOP10中，除了央國企外最穩(wěn)的房企的重要因素。

截至2022年底，龍湖剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65%，凈負(fù)債率為58%，現(xiàn)金短債比為3.52倍，已經(jīng)連續(xù)七年滿足“三條紅線”的要求。

去年12月，龍湖還發(fā)布公告稱，公司已經(jīng)全部贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)。這意味著整個2023年，龍湖已經(jīng)沒有了境外債到期的壓力。

對比不少房企，還在焦灼于境外債的展期、償付等問題，龍湖肩上的擔(dān)子輕了不少。

極致的財務(wù)自律，也給這一類型的房企在行業(yè)波動中，帶來融資端的優(yōu)勢。

去年地產(chǎn)行業(yè)射出的“三支箭”中，首批“吃螃蟹”的房企包括美的置業(yè)、萬科、龍湖、金地等房企。

其中，去年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度，還由六大行共同承銷，成功發(fā)行“第二支箭”首單20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%。

去年12月，中國銀行利用境內(nèi)外市場資源，為龍湖提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)。該筆貸款規(guī)模為7億元，當(dāng)日已實現(xiàn)提款，成為“內(nèi)保外貸”落地的首單。

發(fā)展第二曲線

能夠順利抵御周期的房企，除了財務(wù)自律，還要具備長期思維。

小編梳理發(fā)現(xiàn)，不少當(dāng)下還能穩(wěn)中有增的房企，都早早布局除住宅以外的其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)，比如在購物中心、長租公寓、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域，并且發(fā)展逐漸成熟，為業(yè)績提供了很好的支撐。

先來看中海和華潤置地。

早在2011年，中海就對外發(fā)布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展線路，目前已形成了中海商務(wù)、環(huán)宇商業(yè)、星級酒店等多條產(chǎn)品線。

去年上半年，中海地產(chǎn)投資物業(yè)租金收入為24.4億，同比上升7.5%；其中寫字樓租金收入為17.5億，同比上升0.7%；購物中心租金收入為6.4億，同比上升23.3%。

華潤置地則在2005年，就確定了“開發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)”的雙輪驅(qū)動模式。去年上半年，華潤置地的購物中心，租金收入62億元，如剔除期內(nèi)減租影響，較去年同期增長14.2%。

再來看看另外兩位典型代表，龍湖和新城控股。

早在2011年，龍湖就已提出持商業(yè)戰(zhàn)略，將商業(yè)地產(chǎn)列為主航道業(yè)務(wù)，2016年率先試水長租公寓業(yè)務(wù)。2018年，龍湖又提出了“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略。

目前，龍湖已經(jīng)形成“1+2+2”模式，即一個開發(fā)航道，兩個運(yùn)營航道以及兩個服務(wù)航道。地產(chǎn)主業(yè)外，龍湖的經(jīng)營性業(yè)務(wù)不斷外擴(kuò)，包括商業(yè)天街，長租公寓冠寓，主攻物業(yè)管理的龍湖智創(chuàng)生活，還有智慧營造的龍湖龍智造。

開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊的相互賦能，“一個龍湖”的協(xié)同效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)。

去年，龍湖由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)236億，同比增長25%，5年復(fù)合增長35%，經(jīng)營性利潤占比達(dá)27%。

早在去年10月的投資者電話會上，龍湖新任接班人陳序平就曾表示，未來五年，龍湖的商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營造四個經(jīng)營性航道，產(chǎn)生的利潤占比要過半，收入占整個集團(tuán)的30%，屆時龍湖將完成去地產(chǎn)化。

新城控股也是布局商業(yè)地產(chǎn)較為成熟的房企之一。

根據(jù)公告，截至2022年12月31日，新城持有的已開業(yè)吾悅廣場為126個。商業(yè)地產(chǎn)對于新城的貢獻(xiàn)度逐年加大。去年，新城商業(yè)運(yùn)營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，同比增長15.82%。

不難看出，上述房企較早布局，在經(jīng)營性業(yè)務(wù)領(lǐng)域的深耕和積淀，也為它們打造了一定的護(hù)城河，在提供持續(xù)現(xiàn)金流的同時，也能抵御行業(yè)周期波動的風(fēng)險。

結(jié)語

自去年底監(jiān)管政策逐漸放開以來，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個新的分水嶺。

仍然能夠根據(jù)自己節(jié)奏前進(jìn)的房企，一方面明顯更為審慎，無論是在拿地還是財務(wù)平衡上。

另一方面，房企們則是更加注重第二曲線，甚至第三曲線的探索，為自身爭取更多的底氣，以應(yīng)對周期的波動。相信這也將是未來房企重點發(fā)展的一大趨勢。

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