毋庸置疑，2023年恢復經(jīng)濟是首要任務，而這個重任自然落在房地產(chǎn)頭上。于是今年的第一炮是鄭州將房貸利率降到3.8%。那么，今年這個房貸利率還會下降嗎？有沒有可能降低到3.5%呢？

(資料圖片僅供參考)

一、現(xiàn)象：我們的房貸利率已經(jīng)過多次下降，來到了“歷史低位”

我簡單說下吧，經(jīng)濟修復的可持續(xù)性將在于提振市場信心、穩(wěn)定預期，而不是一味通過降息進行刺激。

從2022年至今我們的房貸利率已經(jīng)過多次下降，而且是來到了“歷史低位”。再從近幾年的LPR報價數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)：

時間來到2023年，央行“可自行下調(diào)房貸利率”政策一出，部分扛不住的三四線城市紛紛響應，年后則有像廈門、鄭州這類一二線城市跟進。

再有像肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)和江門等市則階段性取消首套房貸款利率下限，這些城市的利率也是3字頭。

不得不說為了刺激買房，都拼了。對于首套房的購房者而言，2023年政策都是趨于友好。正如住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹所說：對于購買第一套住房的要大力支持。

二、分析：未來仍不排除后續(xù)5年期以上LPR非對稱下調(diào)的可能性

自從2022年8月LPR下調(diào)4.3%后，如今已經(jīng)連續(xù)6個月按兵不動了。雖然整體LPR不變，但針對樓市下行的城市，央行推出的政策是，各城市可以自行動態(tài)調(diào)整房貸利率，并取消了下限。

如果接下來樓市還是不見起色，各城市房貸利率還會有下調(diào)空間。既然已經(jīng)允許各城市自行動態(tài)調(diào)整房貸利率，考慮到有效降低購房負擔、貸款成本以提升居民購房需求的政策取向，仍不排除后續(xù)5年期以上LPR非對稱下調(diào)的可能性，但一路再繼續(xù)狂飆是不可能的。

那么，為什么還會有繼續(xù)降息的空間呢？房地產(chǎn)去庫存壓力大。就2022年來說，是房地產(chǎn)過去十年最為艱難的一年。大地產(chǎn)公司相繼爆雷，留下一地雞毛。準確說，不是雞毛，是爛尾樓。

爛尾，不是地產(chǎn)公司想要的。因為房子賣不出去，沒有錢給建筑公司。建筑公司沒收到工程款，不能支付農(nóng)民工工資及建材費用，只能停工。雖然某些部門介入，但只能解決少數(shù)爛尾項目，不能解決根本問題。

要解決根本問題，只能靠賣房，但賣房也是個大難題。如果留心觀察，會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在很多法拍房，大有形成產(chǎn)業(yè)之勢。最關(guān)鍵的是，在過去十多年如火如荼的”買房運動“當中，很多非剛需提前上了車，相當一部分是在房價高位上的。

想把房子賣出去，直接降價有些難度，因為會此起一些人的不滿，一些買了房子且認為房子只漲不跌的人的不滿。

總的來說，短期內(nèi)不管是樓市行情，還是經(jīng)濟環(huán)境，亦或是銀行本身，再下調(diào)LPR的動力都不足。但是未來各地房貸政策會有很大差異，鄭州始終是前線，要看鄭州，而不是看北京上海。

三、預測:2023年房貸利率可能會降低到3.5%嗎？

在我看來，可能性是有，但是我覺得很低。因為現(xiàn)在3.9%已經(jīng)算是比過去幾年買房的群體有巨大的優(yōu)勢，但是也沒能讓地產(chǎn)頹勢徹底逆轉(zhuǎn)。那么，我就直接來說說，如果利率降到3.5%會發(fā)生什么吧，如果真的降到3.5%：

大家要知道，過去幾年買房的人房貸利率是LPR+上浮利率，現(xiàn)在買房的人房貸利率是LPR-下調(diào)利率。LPR雖然會變，但是上浮與下調(diào)利率部分是不會變的。

我們假設張三是LPR(4.3%)+150BP=5.8%，李四是LPR(4.3%)-80BP=3.5%，這會發(fā)生什么恐怖故事呢？

如果我們再來看張三和李四各自累計要支付的利息的話，張三累計支付222萬，李四累計支付123萬。

如果你是張三，隨著房貸利率的持續(xù)降低，你和李四永遠存在2.3%的利率差，你會怎么做？無非是三種：

那么這就會讓銀行的居民中長期貸款，也是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務受損，提前還貸的人排成長龍，也包括投訴的人。

而且，這還會讓二手房市場的掛牌量無限激增，供遠大于求會發(fā)生什么刺激的事情我就不再贅述，你覺得二手房出現(xiàn)供大于求，無限逼近踩踏的現(xiàn)象時，新房還能賣的出去嗎？

所以，房貸利率越是降，越是會催生以上幾類群體，反而因為這種催生帶來的蝴蝶效應，讓房子并沒有那么好賣了。

最后的話：本年度不會，但未來一定會降到3.5％甚至更低，這是趨勢！

總之，2023年的刺激經(jīng)濟迫在眉睫，經(jīng)濟發(fā)展需要消費來帶動。就普羅大眾而言，緊要的事情是房貸，而不是消費，但是通過降息減少房貸支出，從而釋放消費潛力，讓經(jīng)濟進入一個正循環(huán)，這是必然的。

而且，隨著經(jīng)濟高度發(fā)展，我們房貸利率終將降低到與歐美一樣的水平，但那時候往往也是房地產(chǎn)市場回歸理性的時候。但2023年，降息概率已大大減少，尤其是3月美聯(lián)儲基于強勁經(jīng)濟數(shù)據(jù)，可能要持續(xù)猛烈加息，這給我們留下空間就更小了。

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