金融界2月27日消息 2022年以來，地產(chǎn)市場低迷，部分居民選擇提前償還房貸，近期“提前還貸”和“房貸轉(zhuǎn)貸”引起廣泛關(guān)注。提前還貸蘊含怎樣的風(fēng)險，如何應(yīng)對提前還貸？是否如市場預(yù)期那樣，降低存量房貸利率便能解決所有問題？

對此，民生證券首席宏觀分析師表示周君芝在研報中寫到本輪提前償還房貸潮，居民采用多種實操方法，歸結(jié)起來主要有兩種模式：

(資料圖片僅供參考)

模式一，居民用存款提前償還房貸。居民用手中存款直接償還存量房貸，居民資產(chǎn)負債表的相應(yīng)表現(xiàn)為存款和貸款同步消減，這種方式合法合規(guī)。

模式二，居民用其他貸款置換房貸。部分居民手中資金不足，但仍存在通過一些實務(wù)不合規(guī)的操作實現(xiàn)提前還貸。第一種方式是申請一筆新貸款用以償還存量房貸，例如經(jīng)營貸，最終效果是用經(jīng)營貸替換了存量房貸。第二種方式是賣出房子并結(jié)清既有房貸，再申請一筆新的房貸購房，最終效果是用新房貸置換存量房貸。

不論哪種提前還貸模式，本質(zhì)上都是用低息負債置換高息存量房貸。

對于2022年提前還貸潮興起，周君芝認為是宏觀環(huán)境造就存量房貸利率偏高是根本原因。

2022年股票、債券、地產(chǎn)等各類資產(chǎn)收益率表現(xiàn)不佳。納入風(fēng)險考量之后資產(chǎn)配置所得“綜合收益率”偏低。先是2021年下半年以來，地產(chǎn)市場快速下滑，居民對地產(chǎn)價格預(yù)期迅速降溫。其次2022年股市波動并未讓居民感受到賺錢效應(yīng)。再者2022年年末理財凈值化波動，居民對理財信仰也有所打破。

近年銀行存款利率一再降低；LPR連續(xù)調(diào)降，新發(fā)放貸款利率快速下行；政策又在積極引導(dǎo)銀行支持實體企業(yè)融資，以經(jīng)營貸為代表的企業(yè)融資利率快速下行。

這樣的政策組合之下，存量房貸利率與新增房貸利率迅速拉大；企業(yè)信貸利率和居民房貸利率差距也在迅速拉大。用收益率偏低的存款還清存量房貸，又或者用利息偏低的經(jīng)營貸、新增房貸置換存量房貸，這都是居民利益最大化動機之下自然的微觀選擇。

對于然而提前還貸的潛在風(fēng)險，周君芝表示用存款償還存量，居民和銀行同時縮表，蘊含著經(jīng)濟通縮風(fēng)險。借經(jīng)營貸置換存量房貸，不僅存在違法風(fēng)險，還蘊含利率風(fēng)險、信用風(fēng)險和政策傳導(dǎo)不暢風(fēng)險。

（一）對居民而言，經(jīng)營貸期限較短且經(jīng)營貸總量信貸額度每年并不固定，房地產(chǎn)負債期限本身很長，用經(jīng)營貸償還房貸，蘊含利率風(fēng)險以及潛在的抽貸風(fēng)險。

（二）對銀行而言，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)被迫調(diào)整，資產(chǎn)端蘊含的信用風(fēng)險大幅抬升。

（三）對貨幣調(diào)控而言，金融資源被居民提前還貸套利，貨幣政策傳導(dǎo)效果減弱。

對于如何解決當(dāng)前提前還的困境，周君芝表示調(diào)整存量房貸利率可以治標，但穩(wěn)定地產(chǎn)預(yù)期，穩(wěn)固經(jīng)濟增長才能治本。真正解決提前還貸的出路，應(yīng)該是糾正地產(chǎn)過快下行趨勢，提振經(jīng)濟增長動能，撬動存款之外資產(chǎn)的回報率。這樣居民才有動力擴表，經(jīng)濟才能避免進入一場通縮。

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