老伴過世后，90多歲的鄒老太（化名）繼承了黃浦區(qū)某處的房屋，因為種種原因，一直沒有更換新產(chǎn)證。直到和買家簽了《房地產(chǎn)買賣合同》，鄒老太前往不動產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)手續(xù)時，工作人員告知房屋內(nèi)檔材料面積登記有問題，領(lǐng)取的新產(chǎn)證顯示，房屋實際的面積比此前登記的多出了約1.91平方米。

因這突然“多”出來的1.91平方米，鄒老太希望買家能增加20余萬元的房款。雙方協(xié)商無果，鄒老太也拒絕辦理網(wǎng)簽及房屋交付手續(xù)，買家只好將鄒老太訴至上海黃浦法院。

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意外“多”出的產(chǎn)證面積

2022年3月初，鄒老太與買家通過中介公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定出售的房屋建筑面積為71.8平方米，房價款共計430萬元，并約定簽約當(dāng)天支付35萬元定金，網(wǎng)簽時再支付290萬元，過戶當(dāng)天支付342萬元裝修補(bǔ)償及5萬元尾款，另有100萬元通過貸款支付。

合同簽訂后，買家按照約定支付了定金35萬元，本想著能順利走完后續(xù)的流程，誰知，鄒老太卻以房屋面積登記錯誤為由要求買家增加房款，雙方協(xié)商未果，只能對簿公堂。

原來，系爭房屋的原不動產(chǎn)權(quán)證書載明的權(quán)利人為鄒老太的老伴，房屋建筑面積為71.8平方米。老伴去世后，鄒老太繼承了這套房屋。為了這次交易，她前往不動產(chǎn)登記中心辦理繼承過戶手續(xù)，卻被工作人員告知系爭房屋內(nèi)檔材料面積登記有問題，領(lǐng)取到新的不動產(chǎn)權(quán)證書時，鄒老太一看，系爭房屋的面積記載為73.71平方米，對于為何出現(xiàn)這樣的情況，鄒老太說，工作人員未告知具體的原因。

在寸土寸金的黃浦區(qū)，多出的1.91平方米的價值可并非一個小數(shù)目。鄒老太希望買家能按照單價“補(bǔ)”上這20余萬元差價。鄒老太的女兒通過微信與中介工作人員溝通時提到：“明天要去拿證，拿到后晚上還是什么時候坐下來談一談。其實誰也沒有違約，是我們簽合同的主體物面積發(fā)生了變化，可以協(xié)商繼續(xù)履行，也可以解約的，賣房掛出去必須要寫上面積和金額這兩大要件，買房不可能不看產(chǎn)證面積的，你說呢……”

賣方老人堅持“補(bǔ)差價”

買家自然是不愿意平白無故多出20余萬元，但是又同鄒老太協(xié)商無果，眼看協(xié)商陷入僵局，交易流程也止步不前，買家只好把鄒老太訴至黃浦法院，要求判令鄒老太繼續(xù)履行房屋買賣合同，并按照約定對于耽擱的交易進(jìn)行違約補(bǔ)償。

鄒老太方面則不同意買方的訴訟請求，她認(rèn)為，合同的簽署存在重大誤解，因房屋面積登記有誤，導(dǎo)致她對面積有重大認(rèn)識錯誤，在設(shè)置掛牌價和成交價時作出不真實的意思表示，本身在簽訂和履行房屋買賣合同中均不存在過錯，繼續(xù)履行合同對她不公平。若買方希望繼續(xù)履行，則應(yīng)按照房屋實際面積73.71平方米，以每平米10.75萬元為單價，按照總房價792.53萬元簽署網(wǎng)簽合同，而老人不存在故意違約的事實，即使構(gòu)成違約也應(yīng)依法調(diào)整違約金計算標(biāo)準(zhǔn)。

法院：未約定“多退少補(bǔ)”無權(quán)要求補(bǔ)差額

產(chǎn)證更新后多出的1.91平米是否要“補(bǔ)差價”？

對此法院認(rèn)為，雙方在房屋買賣合同及協(xié)議書中就房屋轉(zhuǎn)讓價款僅約定了房屋總價，并未約定每平方米的單價，結(jié)合二手房買賣中房屋一般按套計價的交易慣例，應(yīng)認(rèn)定雙方就系爭房屋是采取按套定價的交易方式，雙方在合同中也未約定有關(guān)房屋價格需以實際面積“多退少補(bǔ)”的條款，故鄒老太無權(quán)要求買方就房屋建筑面積的差額增加房屋價款。

鄒老太雖抗辯認(rèn)為系爭房屋建筑面積登記有誤，導(dǎo)致其在簽署合同時對面積發(fā)生重大認(rèn)識錯誤，構(gòu)成重大誤解，但鑒于系爭房屋原權(quán)利人為鄒老太的老伴，老伴去世后，系爭房屋由鄒老太繼承， 理應(yīng)對系爭房屋的相關(guān)情況有清楚的認(rèn)識，況且系爭房屋的面積誤差僅占房屋實際建筑面積的約2.58%，并不會對房屋實際使用造成根本性變化，故鄒老太的相關(guān)抗辯意見法院不予采納。

在鄒老太無權(quán)要求增加房款并與買家協(xié)商增加房款未果的情況下，其擅自拒絕履行系爭房屋買賣合同顯屬違約，因此買家要求繼續(xù)履行合同的訴請，法院依法予以支持。因鄒老太構(gòu)成違約，買方要求鄒老太承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失，于法有據(jù)，法院亦予以支持。

最終，法院判決《房地產(chǎn)買賣合同》繼續(xù)履行，鄒阿姨向買方支付違約金5萬元。

來源|新聞晨報·周到APP 記者姚沁藝

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)買賣合同 二手房買賣