70城房?jī)r(jià)

春風(fēng)還沒(méi)吹來(lái)但樓市之風(fēng)已現(xiàn)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)蠢蠢欲動(dòng)。

【資料圖】

2月16日，網(wǎng)絡(luò)上流傳一張建發(fā)房產(chǎn)與廣西南寧部分銀行合作，購(gòu)房者的貸款最長(zhǎng)可以貸至100歲的海報(bào)。

前幾天位于上海市外環(huán)外閔行主城區(qū)的招商一新盤(pán)完成認(rèn)籌，認(rèn)購(gòu)率達(dá)400%，認(rèn)購(gòu)人數(shù)超1440組，意味著上海外環(huán)樓市將再現(xiàn)“千人搖”。上一次出現(xiàn)“千人搖”場(chǎng)景還要追溯到2020年。

2023年蘇州首場(chǎng)土拍結(jié)束，6宗優(yōu)質(zhì)地塊全部順利成交。其中1宗觸頂搖號(hào)，4宗底價(jià)成交最高樓面地價(jià)3.565萬(wàn)/㎡最高溢價(jià)率15%。

最近這樣的利好消息越來(lái)越多，但這些新聞很難拼湊出樓市當(dāng)下真正的運(yùn)行狀態(tài)，很容易一葉障目。最權(quán)威最有指導(dǎo)意義的還是每月發(fā)布的國(guó)家大中城市70城房?jī)r(jià)，這不最近剛剛發(fā)布了1月份的70城情況。

值得注意的是，這是自2022年2月以來(lái)70城房?jī)r(jià)整體首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，而且是春節(jié)前的1月份更為難得。

2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比止跌，環(huán)比上漲城市數(shù)量增加至36個(gè)，較上月增加21個(gè)，鄭州、武漢、重慶、天津等多個(gè)城市房?jī)r(jià)止跌回升。

一線城市仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的活力，一二手房銷(xiāo)售價(jià)格同環(huán)比齊漲，其中環(huán)比更是由降轉(zhuǎn)漲，新房漲0.2%，二手房漲0.4%。這是市場(chǎng)好的一方面，但整體來(lái)看還是尚未出“病房”的狀態(tài)。

但是二手房市場(chǎng)整體數(shù)據(jù)并不好看，二手房市場(chǎng)歷來(lái)有“套現(xiàn)市場(chǎng)”的說(shuō)法更能反映市場(chǎng)供需狀態(tài)。

二手房整體同比下降3.8%。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)整體環(huán)比已連續(xù)17個(gè)月下降。此外，二手房?jī)r(jià)同環(huán)比漲跌城市數(shù)量并未有大的變化。具體來(lái)看，70城二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為13個(gè)和6個(gè)，八成以上城市二手房?jī)r(jià)格還在降。

新房市場(chǎng)更容易受到區(qū)位供求度、價(jià)格斷層、學(xué)位、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、政策變動(dòng)影響，某個(gè)月份突然大漲并不奇怪，二手房市場(chǎng)如果能夠連續(xù)三個(gè)月以上量?jī)r(jià)齊漲才可以說(shuō)明市場(chǎng)真的好轉(zhuǎn)了。

“提前還貸”與“售樓處擠爆”

“提前還貸”與“售樓處擠爆”這樣看似對(duì)立的魔幻場(chǎng)景現(xiàn)在正在上演，那么哪一個(gè)會(huì)是真相呢？

先說(shuō)說(shuō)提前還貸的事，提前還貸也并不是最近才有的事疫情以來(lái)就有了只不過(guò)這兩年更甚，還錢(qián)倒是比借錢(qián)還難，銀行一說(shuō)就是半年排隊(duì)起步有些還要收罰息，就算是這樣也擋不住大家還貸的熱情，要不怎么會(huì)有年增18萬(wàn)億的存款的呢？

那為啥大家一窩蜂的提前還貸？有專(zhuān)家說(shuō)本質(zhì)上是因?yàn)榇蠹覍?duì)樓市已經(jīng)徹底失去了信心，開(kāi)始上演還貸擠兌潮。

社長(zhǎng)并不這么覺(jué)得，首先“還貸潮”并不是這幾年才有的，以往樓市走低利率下行的時(shí)候也發(fā)生過(guò)，從過(guò)去的情況來(lái)看影響不是很大。其次一是存量房貸利率與新增房貸之間的利差較大，可能算下來(lái)要多付幾萬(wàn)乃至幾十萬(wàn)的利息。始于2021年三季度末的房貸利率下調(diào)周期，到2022年12月末，新增個(gè)人住房貸款平均利率累計(jì)降幅在125bp左右，部分購(gòu)房者選擇提前還貸主要是節(jié)省長(zhǎng)期房貸的利息支出。

二是過(guò)去一段時(shí)間國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)放緩，理財(cái)市場(chǎng)乏善可陳，并且存在一定投資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致這部分群體對(duì)未來(lái)投資市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)偏悲觀，因此選擇收回投資資金提前還貸。此外還有部分為存量購(gòu)房者提供按揭貸款置換的行為，也是引發(fā)提前還貸行為的一個(gè)重要因素。

根本原因還是大家感覺(jué)提前還貸更劃算，在資金各種配置中讓成本最小化、收益最大化，沒(méi)什么好指責(zé)的。就算是目前行情大好只要利率不上行這波潮流短期還很難消失。

不過(guò)還是有必要化解還貸潮可能帶來(lái)的擠兌風(fēng)險(xiǎn)。官方當(dāng)前一方面要穩(wěn)定樓市，并徹底消除爛尾樓可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面還要從宏觀經(jīng)濟(jì)基本面著手，穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)，股市和理財(cái)產(chǎn)品收益率回升，收入預(yù)期看好，并同時(shí)做好社會(huì)保障體系建設(shè)，讓人們敢買(mǎi)房敢改善住房，那提前還貸潮自然會(huì)消減不少。

“售樓處擠爆”的新聞最近很多，也不只是一個(gè)地方甚至之前冷凍行情的深圳都出現(xiàn)了，上海2月日均成交量500多套，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)3月能達(dá)到2萬(wàn)套，達(dá)到上海樓市的牛線。一般認(rèn)為，連續(xù)三個(gè)月成交量超過(guò)牛線，就是妥妥的牛市。二線城市中，在限購(gòu)松綁上給出最大誠(chéng)意的蘇州、南京和武漢，都迎來(lái)了成交量的大幅反彈。另外，成都、東莞、佛山、寧波、濟(jì)南、青島、天津，也都出現(xiàn)了肉眼可見(jiàn)的回暖。這一點(diǎn)，正在看房的人應(yīng)該感受很明顯。

如果是往年，社長(zhǎng)一般傾向于認(rèn)為這是季節(jié)性的小陽(yáng)春，短暫地漲一漲。但現(xiàn)在的形勢(shì)確實(shí)有些不同。一是，樓市確實(shí)已經(jīng)冷了很長(zhǎng)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)和地產(chǎn)商都被迫擠掉不少泡沫。二是，現(xiàn)在的政策對(duì)買(mǎi)房人有各種利好刺激，從購(gòu)房資格，到房貸利率、首付比例、貸款年齡，再到審批流程，大開(kāi)方便之門(mén)。

不僅武漢市，無(wú)錫市、天津市等多地也調(diào)整了商業(yè)貸款利率，其中鄭州首套房貸款利率最低降至3.8%，天津部分銀行首套房貸款利率下調(diào)至3.9%。四川省也表示，將支持符合條件的地方動(dòng)態(tài)調(diào)整首套房貸款利率下限。連云港市等地也對(duì)公積金貸款額度進(jìn)行了調(diào)整。不難預(yù)見(jiàn)今年政策利好力度很可能會(huì)遠(yuǎn)超往年。

“提前還貸”與“售樓處擠爆”其實(shí)并不矛盾，只是樓市的不同面，兩者并不矛盾。擠爆的售樓處并不代表行情全面復(fù)蘇，提前還貸也不都是大家失去了信心。

沒(méi)什么看不懂的

在地產(chǎn)人忙著搞業(yè)績(jī)的時(shí)候，市場(chǎng)政策似乎又出現(xiàn)了不同的聲音。

財(cái)聯(lián)社2月15日電，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)文表示—— "當(dāng)前，一些熱點(diǎn)城市的熱度迅速回升，可能面臨新一輪房?jī)r(jià)上漲壓力，應(yīng)該謹(jǐn)防投機(jī)炒作風(fēng)氣卷土重來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策在支持剛需和改善性住房需求的同時(shí)，要防止房?jī)r(jià)重回過(guò)快上漲軌道?！?/p>

前兩天又有文件重申「房住不炒」，還要出手整頓經(jīng)營(yíng)貸。很多人懷疑這政策調(diào)整沒(méi)誠(chéng)意啊，不會(huì)給三棗又打一棒。首先經(jīng)營(yíng)貸歷來(lái)都是違規(guī)的，政策調(diào)控目的一直是支持剛需和改善需求。其次現(xiàn)在的支持力度遠(yuǎn)不及15年那波很多政策工具還沒(méi)完全打開(kāi)，還是希望樓市能夠溫和下來(lái)。當(dāng)官方整體意見(jiàn)是支持買(mǎi)房者的時(shí)候，往往就是有利的時(shí)候，至于是不是最好時(shí)機(jī)沒(méi)人能琢磨明白。

社長(zhǎng)是希望樓市可以復(fù)蘇的，不說(shuō)“千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)”，至少春風(fēng)多來(lái)點(diǎn)。不能老指望專(zhuān)家和媒體人來(lái)喊話(huà)買(mǎi)房挨罵，你得讓買(mǎi)房人把賬能算得過(guò)來(lái)有利可乘大家才會(huì)買(mǎi)賬。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 首貸利率 商品住宅 二手房市場(chǎng)