中國基金報(bào)記者 南深

隨著去年以來房地產(chǎn)政策的持續(xù)優(yōu)化，一二手房市場開年銷售回暖明顯，而“小陽春”似乎也在向土地市場傳導(dǎo)。

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2月21日，被業(yè)內(nèi)視為土地市場重要風(fēng)向標(biāo)城市的杭州，2023年首批集中供地收官，推出的13宗地塊累計(jì)收金182.23億元。其中，8宗地塊觸頂（達(dá)到12%溢價(jià)上限進(jìn)入搖號），2宗地塊溢價(jià)成交但未觸頂，僅有3宗地塊以底價(jià)成交，這樣整體平均溢價(jià)率達(dá)到9.3%。

一個(gè)可對比數(shù)據(jù)是，2022年杭州的五批集中供地前四批底價(jià)成交地塊占比均在50%附近，第二批次底價(jià)成交比例甚至達(dá)到66%。另外本次土拍一個(gè)重要變化是，民營房企共計(jì)拿地7宗，超過半數(shù)。其中，杭州本土房企濱江集團(tuán)一家拿下3宗，浙江中豪、中騰置業(yè)、杭州富陽山水、偉星等民企也紛紛出手。

最熱地塊搖號“60中1”

杭州此次地塊出讓方式依舊延續(xù)“限房價(jià)、限地價(jià)+搖號”的方式，上限溢價(jià)率12%，即當(dāng)土地競價(jià)未達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，按照價(jià)高者得的原則確定競得人；當(dāng)土地競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號的方式確定競得人。

按照杭州市于1月17日發(fā)布的國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告，本批次共推出13宗涉宅地塊，其中上城區(qū)、濱江區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)各1宗，2宗位于蕭山區(qū)、4宗位于余杭區(qū)、2宗位于臨平區(qū)，起始總價(jià)共計(jì)166.73億元。

根據(jù)2月21日土拍結(jié)果，13宗地塊中，8宗觸頂搖號、2宗溢價(jià)但未觸頂、3宗底價(jià)成交，共收金182.23億元，平均溢價(jià)率9.3%。

位于蕭山城區(qū)的市北東宅地成為本批大熱，早在土拍開啟前一日就率先拍至封頂價(jià)，進(jìn)入線下?lián)u號環(huán)節(jié)。16輪報(bào)價(jià)后，地塊達(dá)到上限價(jià)格16.179億元轉(zhuǎn)現(xiàn)場搖號，對應(yīng)樓面價(jià)24583元/平方米，溢價(jià)率11.74%。

據(jù)界面新聞，該地塊共吸引了60家房企報(bào)名參拍，濱江、綠城、華潤置地、建發(fā)、招商蛇口、萬科、中海、保利發(fā)展、金地、越秀、中建三局、龍湖、大悅城、廈門國貿(mào)、華僑城、大家等品牌房企均報(bào)名參加。最終該地塊搖號中簽率低至1.7%，創(chuàng)下杭州自2021年集中供地以來土拍房企報(bào)名登記的新紀(jì)錄，中簽率也為最低值。

而位于余杭區(qū)良渚新城勾運(yùn)路南十二號支路東的杭政儲(chǔ)出[2023]10號地塊，為本批次出讓地塊中掛牌起始價(jià)最高的一宗地塊，但爭搶依然激烈。該地塊出讓土地面積64829平方米，出讓地上建筑面積152289.75平方米，地塊出讓起始價(jià)為271076萬元。浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，該地塊經(jīng)過房企33輪報(bào)價(jià)后，達(dá)到上限價(jià)格303076萬元轉(zhuǎn)由線下公開搖號的方式確定競得人，溢價(jià)率11.8%。

民營房企攬下過半宗地

“地頭蛇”濱江集團(tuán)收獲三宗

本次杭州土拍雖然報(bào)名房企仍然以國央企為主力，知名民營開發(fā)商身影難見，但最終的拍賣結(jié)果來看，民企卻攬入過半宗地，其中杭州本土房企濱江集團(tuán)表現(xiàn)搶眼。

根據(jù)濱江集團(tuán)2月21日晚的公告，公司以單獨(dú)或合作的形式，拿下未來科技城、良渚新城、錢塘區(qū)等板塊的3宗土地，合計(jì)金額34億元。

具體來看，公司以109063萬元競得杭政儲(chǔ)出[2023]5號杭州未來科技城241號地塊，該地塊起始價(jià)102063萬元，經(jīng)過8輪競價(jià)，溢價(jià)率6.86%。杭政儲(chǔ)出[2023]8號錢塘區(qū)北二路南側(cè)地塊(DJD0403-R21-12)亦由濱江集團(tuán)競得，該地塊起始價(jià)69510萬元，經(jīng)過3輪報(bào)價(jià)，最終以70510萬元成交，溢價(jià)率1.44%。杭政儲(chǔ)出[2023]12號良渚新城良祥路東玉鳥路北地塊則由濱江集團(tuán)、浙江建杭置業(yè)聯(lián)合體以底價(jià)161089萬元拿下。

作為深耕杭州的本土房企，濱江集團(tuán)在2022年的土地市場上就逆勢而動(dòng)，表現(xiàn)積極。根據(jù)其在2月10日發(fā)布的2022年拿地簡報(bào)統(tǒng)計(jì)，濱江集團(tuán)在2022年全年一共拿了41塊地，其中杭州38塊，權(quán)益拿地金額374億元，按照年初計(jì)劃，權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款比例在60%以內(nèi)。從2023年開年情況來看，可謂勢頭不減。

除濱江集團(tuán)以外，浙江中豪、中騰置業(yè)、杭州富陽山水、偉星房產(chǎn)等浙系民企本次均各拿下1宗地塊，且浙江中豪、中騰置業(yè)均為搖號競得。

熱度能否延續(xù)仍需觀察

對杭州2023年首次集中供地，克而瑞研究中心研究員謝楊春、吳嘉茗發(fā)表快評認(rèn)為，杭州2023年首輪土拍不負(fù)眾望拍出了較高熱度，超過六層地塊觸頂、搖號成交，參拍房企數(shù)量較多，最熱門的蕭山市北地塊甚至迎來60家房企參與搖號，較月初蘇州園區(qū)地塊更甚。究其原因，優(yōu)質(zhì)地塊功不可沒。

但其同時(shí)表示，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會(huì)較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場回暖做強(qiáng)有力的支撐。換而言之，當(dāng)前市場熱度的恢復(fù)，主要依賴優(yōu)質(zhì)地塊供給增加，且從過去兩年首輪拍地的情況來看，第一輪均是各個(gè)房企投資的重點(diǎn)，因此土拍市場熱度能否延續(xù)，仍需觀察。

另一家地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)中指研究院則認(rèn)為，總體來看，杭州2023年供地節(jié)奏明顯加快，此次23年杭州首批集中供地出讓時(shí)間同22年第5批集中供地相比間隔僅14天，且熱度依舊維持高位，一方面是由于社會(huì)生活逐步恢復(fù)以及各類利好政策支持下，整體市場逐步回暖，開發(fā)商信心更足，另一方面也是受到今年亞運(yùn)會(huì)造成的停工期影響，需要補(bǔ)倉來確保全年業(yè)績。

中指院稱，在上周杭州印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策》中，明確指出全力穩(wěn)住房地產(chǎn)投資大盤，并計(jì)劃2023年全市出讓經(jīng)營性用地10500畝，相信隨著市場的逐步復(fù)蘇，未來也將繼續(xù)有優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)。

編輯：小茉

審核：陳墨

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