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提前還房貸,動了誰的奶酪?

來源: 鈦媒體APP2023-02-10 16:47:20
  

圖片來源@視覺中國


(相關資料圖)

2018年初,家住南寧市的安澤,在青秀區(qū)購入了一套房子,并與銀行在合同中注明“提前還貸無需繳納違約金”,因此,每個月他都會把自己工資的一部分攢著,連同自己的年終獎一起用來提前還部分房貸。

但在上周末,他打開手機銀行準備還貸時,發(fā)現(xiàn)承辦其貸款業(yè)務的銀行關閉了線上的“預約還貸”功能,提示只能去線下網點預約,且每月名額有限。隨后,他打電話詢問了銀行經理,又被告知“因結算系統(tǒng)調整,目前暫停提前還款”。

錢在手里卻還不出去,每天還要支付高額利息,這讓他頗感煩心。

自1月31日南寧首套房利率下限下調至3.7%后,辦理提前還貸業(yè)務的人數(shù)激增,南寧市的多家銀行都排起了長隊,相應的是銀行還貸門檻也大幅度增高。

眼下,這種情況已蔓延至全國約30個城市,且各家銀行預約還款的時間普遍在兩三個月。

回望幾年前,投資環(huán)境較好時,房貸收益高于借貸利率,大家基本都是能貸7成絕不貸5成,能貸30年絕不貸20年,哪怕遭遇史上最嚴格貸款或碰上最長貸款周期,也要想辦法貸款買房。

但隨著市場環(huán)境改變,曾經高收益率的剛兌信托已經不復存在,凈值化的理財產品也一次次的打擊了投資者。加之LPR利率普降,各地的房貸利率直線下滑,這讓不少的購房者都動起了提前還貸的心思。

從某種程度來說,購房者是選擇了一種更有利于保全利益的選項。但對于“左手吸儲,右手放貸”的銀行來說,不僅業(yè)務流程出現(xiàn)阻滯,營收業(yè)績必然會受到了很大的影響。

兩相博弈之下,又該如何妥善應對提前還貸難題?

提前還貸難

自去年下半年開始,“提前還房貸”成了不少購房者們關注的焦點。今年春節(jié)以來,該話題持續(xù)發(fā)酵,與之相關的詞條,更是好幾次登上了熱搜。

不過,與早前不同的是,多數(shù)人討論的焦點,已經從應不應該提前還貸,轉移到了提前還貸難,銀行關閉了線上預約通道,需要線下預約、排隊等。

在北京、上海、廣州、杭州、南京、無錫等多個城市,居民扎堆還房貸的現(xiàn)象持續(xù)上演。不少地方的市民直言,去銀行還錢簡直比去銀行借錢都難,各家銀行紛紛設置各種條件阻擋提前還貸。

“如果想在中國銀行上海分行進行提前還貸,就必須先在APP提交申請,從2月4日開始算起,可以預約到的最早日期是4月4號。不過根據(jù)提示,提交申請之后,具體能不能提前還款還得等審批?!?/p>

自從發(fā)現(xiàn)理財利率跑不過房貸后,居住于上海的黃女士就動了提前還貸的心思,但當她找到銀行的貸款經理進行交涉時,發(fā)現(xiàn)預約還房貸至少要排隊兩個月。

不過她已經見怪不怪,前兩天她的朋友在別的銀行嘗試還貸時,同樣碰壁。按她的話來說,現(xiàn)在銀行都一樣,哪哪都需要排隊,并且額度普遍不夠。

對于銀行來說,房貸是一項長期穩(wěn)定生息的優(yōu)質資產,如果提前還款量加大,會直接對銀行未來的利息收入產生影響,也會影響銀行整體上對長期資產的使用安排。而對于個貸經理來說,每年放貸額度也有一定的考核要求,提前還貸也會導致其后期放貸壓力增大。

因此,面對突如其來的還貸潮,不少銀行與想要提前還款的客戶之間開展了一場拉鋸戰(zhàn)。

據(jù)知情人透露,目前在鄭州,想辦理提前還款的市民,只能通過線下渠道辦理。但從排隊情況來看,并不樂觀。鄭州工行某網點線下申請?zhí)崆斑€房貸的人已經約到4月份;郵政銀行的儲戶需要等兩個月以上;建設銀行的客戶甚至排到了6月份......

另外,為控制提前還貸的人數(shù)及規(guī)模,一些銀行甚至對提前還款的金額和次數(shù)進行了限制,有的還要加收違約金。

家住浙江寧波的肖女士,最近就遇到了這樣的糟心事。她在2月6日前往當?shù)氐霓r行辦理提前還款業(yè)務,但在辦理過程中被業(yè)務經理告知有1%的違約金,對此她表示并不理解?!爱敵蹀k理貸款的時候,就和我說了兩年后可以提前還,沒提過違約金一事?!?/p>

按照該業(yè)務經理的說法,合同中有提及,貸款滿三年后違約金可以用購買產品抵,三年以下是現(xiàn)金支付。由于肖女士的貸款已滿三年,他給出了夠買5000額度的保險,期限三年的方案。但肖女士對此表示并不認可。

協(xié)商之下,肖女士最終買了三個定投基金,每個500元,期限為三個月,并且還辦了一張信用卡。這一番操作下來,平白又多花了4500元,肖女士直言銀行套路滿滿。

利率的誘惑

為什么會出現(xiàn)居民扎堆還房貸的現(xiàn)象?其實,除了購房者自身有了閑錢之外,更大的原因還是外部政策的調整以及投資環(huán)境的改變。

幾年前,購房的主力軍大多為80后、90后,他們在買房時正逢樓市的高峰期,工作時限也不長,因此大多只能辦理商業(yè)貸款,貸款利率基本都在5%以上,有的甚至能達到6%以上。

但從去年開始,首套房貸利率壓降的信號不斷傳來。在2022年LPR已多次下調,其中5年期以上LPR總共下降三次,LPR利率從4.65%下調到4.3%。

今年1月5日,人民銀行、中國銀保監(jiān)宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。其中,新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

新政實施后,多地房貸利率又開始密集下探。據(jù)某機構數(shù)據(jù)顯示,截至1月31日,103個城市中首套利率低于4.1%的城市共30個,包括鄭州、天津、太原、廈門、福州、珠海、長春等。這些城市中,二線城市有8個,其余均為三四線城市。

鄭州可以說是年后國內第一個把房貸利率打下來的城市。1月29日,鄭州各大樓盤就陸續(xù)接到銀行通知,首套房貸利率從年前的4.1%降到了3.8%。

兩天后,珠海也有銀行首套房房貸利率開始下調,現(xiàn)在最低可按3.7%操作,且無其他特殊要求,新增的網簽都能辦。3.7%可以說是全國房貸利率的地板值了。當然,還有南寧、珠海、株洲和常德等城市,也陸續(xù)將這一比例降到了3.7%。

房貸利率的下調,使得部分存量房貸和新增房貸之間出現(xiàn)了較大的利差,這也意味著早先買房的人可能要憑空多出1到2個點的利息。這是一個什么概念?

家住鄭州的黃先生給自己算過一筆賬,2021年他買房時貸款總額為60萬元,當時審批下來的房貸利率為4.9%,貸款期限是25年,月供是3472.67元,總還款104.18萬元。

LPR下降,貸款利率降為4.1%時,月供就變成了3200.24元,總還款為96萬元;但如果按現(xiàn)下銀行3.8%的貸款利率來算,月供就是3101.14,總還款為93.03萬元??傊阆聛?,與現(xiàn)在購買房子相比,自己還是要多出幾萬塊錢的利息。

當然,黃先生買房時的貸款利率還算能夠接受。湖北的常女士則是以6.1%的高利率貸款了100萬,期限30年。如果按4.1%的正常利率來算,她每月的還款差距為1200元,總貸款差距達44萬元。如此高的利息差,也難怪購房者著急加入提前還貸的大軍。

另一方面,投資環(huán)境普遍不佳,各種資產投資的收益回報率下降等問題,也是提前還貸潮起的一大主因。早前一部分購房者選擇拿部分可以用于提前還貸的收入,去購買一些理財產品,以賺取更高的利息收入,來覆蓋自己的房貸利率。

但現(xiàn)下的情況卻難言理想。

有數(shù)據(jù)顯示,截至2022年12月末,理財公司存續(xù)開放式固收類理財產品(不含現(xiàn)金管理類產品)的近1個月年化收益率的平均水平為-4.53%,環(huán)比下跌3.4個百分點。

而近1年收益率的平均水平為1.7%,環(huán)比下跌0.78個百分點;成立以來年化收益率的平均水平為1.78%,環(huán)比下跌0.82個百分點。

當投資收益跑不贏房貸利率時,任誰都更傾向于將現(xiàn)金用于提前還貸。杭州市民高先生對此頗有感觸,他直言“現(xiàn)在理財年化收益率大多只有3%左右,且還不能保證。趁現(xiàn)在手頭剛好有閑錢,不如先把錢還了,減少利息支出?!?。

利益博弈

目前來看,購房者選擇提前還貸通常有兩種需求,一是在手里有足額資金的情況下,將貸款全部還清,就能減少后續(xù)的利息支出;二是提前還貸后再重新申請貸款,這樣就可以享受目前較低房貸利率。

但對于銀行來說,突如其來的還貸高峰,給其業(yè)績也帶來了不小的壓力。畢竟無論是國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行還是城市商業(yè)銀行,房貸收益都在其營收中占了很大的比例。

以工商銀行來說,2021年末,公司個人住房貸款為63626.85億元,在所有貸款中的占比高達30.8%。截至2022年6月30日,這一數(shù)據(jù)為64490億元,在所有貸款中的占比為28.9%。

在某國有銀行擔任房貸部經理的趙柯坦言,春節(jié)剛過,自己所在的支行就明確了上半年的房貸任務。但從市民們爭相提前還貸的現(xiàn)狀來看,銀行處于很被動的局面?!澳壳般y行的貸款壓力驟增,短期內可能會出現(xiàn)負增長”。

在貸款指標無法完成的情況下,銀行為了保住房貸存量指標,自然會采取各種措施來增加還款難度,比如限制還款次數(shù)和還款額度等。

但話又說回來,若銀行當月還款額度已經用完時,那么客戶自然只能繼續(xù)往后延,有的客戶的排隊時間長達幾個月,這合理嗎?畢竟對于客戶來說,早還款早好,延后幾個月就得多交幾個月的利息,這同樣難以接受。

對此,有業(yè)內人士表示,關鍵還是要看“房貸合同”中對于提前還貸預約天數(shù)的具體規(guī)定。

如果客戶的排隊時間超過“房貸合同”,那么屬于銀行違規(guī),客戶可通過向中國銀保監(jiān)會投訴處理,也可以向法院提起訴訟。但如果排隊時間在“房貸合同”規(guī)定的期限內,那么客戶理應繼續(xù)等待。

另一邊,不少專業(yè)人士也紛紛呼吁,無論出于何種動機,購房者只要滿足住房貸款合同所規(guī)定的提前還貸要求,銀行就不應人為增加還貸難度、設置不必要的還貸門檻。

民生無小事,無論是出于回應人民群眾關切,還是維護銀行乃至金融系統(tǒng)穩(wěn)定需要,各方都應該及早拿出妥善應對提前還貸的方案。

關鍵詞: 房貸利率

責任編輯:sdnew003

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