昨天，咸陽個人住房“商轉(zhuǎn)公”貸款的操作規(guī)程已出臺！

這件難得的利好，形成熱議無可爭議！畢竟實現(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”將會極大改善商貸還月供的壓力，這樣做的好處顯而易見。

而持續(xù)關(guān)注這個政策的朋友們一定知道，目前陜西省直公積金、西安、渭南市不能辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)外，已有8個城市，包括咸陽、商洛、安康、榆林、銅川、寶雞、漢中、延安都可以辦理此項業(yè)務(wù)了。

(資料圖片)

針對這個問題，在西安市住房公積金管理中心的官網(wǎng)有所回應(yīng)，官方建議通過提取公積金來緩解商業(yè)貸款的還款壓力。顯然，僅從該答復(fù)來看，似乎無法判斷西安房貸能否重啟“商轉(zhuǎn)公”。

那么，現(xiàn)在壓力給到了西安這邊，西安“商轉(zhuǎn)公”被影響的卡點到底在哪里？能克服嗎？

眾所周知，2022年至今，全國已有上海、北京、深圳、武漢、重慶、合肥、漢中、寶雞、咸陽等30余個城市已經(jīng)開發(fā)商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。多地密集發(fā)布房貸商轉(zhuǎn)公政策，已經(jīng)是當(dāng)下市場的一大趨勢！

多個城市之所以都能“商轉(zhuǎn)公”，其核心原因就是因為，繳存基數(shù)普通都非常高，換言之額度非常充裕。

而不能落地“商轉(zhuǎn)公”，最大的問題則是“公積金池子”或者說額度問題，簡單理解就是公積金中心的資金剩余量，能否支撐購房者申請貸款。

就此而言，個貸率（個人住房公積金貸款余額占住房公積金繳存余額的比率）可作為直觀判斷。

參考各地發(fā)布的住房公積金年報，2020年、2021年，西安個貸率分別為85.70%、82.30%，而且這個數(shù)值在2022年持續(xù)走高，一直在85%左右徘徊居高不下！

不過，個貸率越高，是否意味著開通“商轉(zhuǎn)公”的可能性越??？

也不盡然！

無錫就是個例外，其2021年四季度、2022年一季度的個貸率高達(dá)96.54%、93.17%。但在2022年5月，無錫就落地執(zhí)行了“商轉(zhuǎn)公”這一政策。

至于像無錫等這種公積金個貸率比較高的城市，能夠破除重重阻力推動房貸“商轉(zhuǎn)公”，業(yè)內(nèi)表示：

“這個政策在人口基數(shù)相對小的城市可以實現(xiàn)，在人口數(shù)量龐大的大城市比較少，因為它影響面太大，房貸存量太多，資金使用量等各個方面都不好預(yù)測，城市越大政策越難實現(xiàn)。”

基于此，客觀來看，只能說在一般情況下，個貸率高會導(dǎo)致公積金“資金池”緊張，在一定程度上影響“商轉(zhuǎn)公”的開通，但這只是其中的一個問題，還是不能夠一概而論！

可以的確定的是，“商轉(zhuǎn)公”固然是個有效的利好政策，但它還是存在一些“限制條件”，這里有4點和大家談?wù)摚?/p>

其一、“商轉(zhuǎn)公”雖然能夠讓更多的人享受到公積金的利好，卻不是每個人都滿足公積金轉(zhuǎn)貸條件。

從個人貸款基準(zhǔn)利率來比較，如果購房時恰好在2021年5.8%左右上車，和公積金貸款利率相差大，就很有必要“商轉(zhuǎn)公”；但如果是在低利率周期4.1%上的車，和公積金貸款利率相差不大，就沒有必要“商轉(zhuǎn)公”。

其二、通過分析多個城市的政策，我們發(fā)現(xiàn)在辦理“商轉(zhuǎn)公”流程中，多數(shù)都是要按照原商業(yè)貸款借款合同取得原貸款銀行同意，在這個過程中，原貸款銀行一般會按照合同約定收取因提前還款產(chǎn)生的罰息，還有其他費用。

如果接近繳清，更沒必要“商轉(zhuǎn)貸”，商貸利息先還，剩余的大部分都是本金。

其三、如果首先借款還清商貸，然后提出“商轉(zhuǎn)公”申請，也就是說這個期間的周期如果比較長，那么在此期間必須承擔(dān)“借債利息”。如果審批不通過，征信有問題，借助其他渠道籌錢利息更高。

其四、按照滿足申請的條件來看，首先，必須提前繳存公積金，連繳六個月；其次，要有穩(wěn)定職業(yè)，還能提前還清商業(yè)貸，征信還有要求。且需要符合規(guī)定，還得已辦產(chǎn)權(quán)證、指定銀行、申請批復(fù)等等。

雖然政策利好惠民，但“利好”本身便存在一定時間差風(fēng)險！

就目前來看，西安雖然恢復(fù)商轉(zhuǎn)公的時間不明確，但呼聲卻越來越高！如果能夠“商轉(zhuǎn)公”，對于購房者最直接的影響就是月供減少。

我們以100萬貸款，30年期限為例，西安近兩年首套房利率最高點是在5.8%左右，而目前公積金首套利率為3.1%，月供4270元，利息總額53.7萬。

這就意味著，如果可以實現(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”，5.8%的利率轉(zhuǎn)公，利息將直接可以省掉59萬左右！

也正是因此，大家對“商轉(zhuǎn)公”的重啟非常期待。

所以，在各地釋放積極信號的大背景下，堅決不能成為房地產(chǎn)的“政策孤島”，“商轉(zhuǎn)公”政策還是可以向多個城市學(xué)習(xí)，可以嘗試一些接地氣的政策和執(zhí)行落地的靈活變通，“因時而變”為好！

關(guān)鍵詞： 公積金貸款