焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊1月31日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2022年中國百城房價(jià)報(bào)告》。

《報(bào)告》提出，央行“房貸利率下限允許下調(diào)”政策以來，“房價(jià)走勢(shì)—房貸利率政策”之間的關(guān)系更加密切。截至1月底，全國多地出現(xiàn)房貸利率下調(diào)的密集操作，預(yù)計(jì)后續(xù)各地基于房價(jià)走勢(shì)情況，會(huì)有更多的降低房貸利率的操作。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過對(duì)全國百城2022年的房價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，約有7成城市房價(jià)偏弱，總體上具備房貸利率下調(diào)或突破房貸利率下限的條件。

【資料圖】

以下為全文：

一、百城房價(jià)

1、全國100城：2022年為疫情三年最冷的一年

2022年全年，全國百城新建商品住宅成交均價(jià)為19222元/平方米，同比漲幅8.4%，相比2021年10.7%的同比漲幅收窄了2.3個(gè)百分點(diǎn)。觀察疫情三年房價(jià)同比漲幅走勢(shì)，年初累計(jì)房價(jià)同比漲幅曲線總體處于持續(xù)下行態(tài)勢(shì)，既說明房價(jià)走勢(shì)持續(xù)降溫，也說明2022年為疫情三年最冷的一年。而具體看2022年的房價(jià)走勢(shì)，其呈現(xiàn)V型走勢(shì)，說明在2022年上半年房價(jià)持續(xù)疲軟的情況下，一系列購房新政和金融政策持續(xù)發(fā)力，防范房價(jià)失速的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

圖1 100城新建商品住宅年初累計(jì)房價(jià)同比漲幅

數(shù)據(jù)來源：CRIC、上海易居房地產(chǎn)研究院

2、城市分類：三四線城市的房價(jià)最疲軟

我們拉出2019年以來三類城市年初累計(jì)房價(jià)同比漲幅數(shù)據(jù)，從曲線中可以看出城市分類的特征。1）一線城市在2022年的房價(jià)走勢(shì)明顯和其他兩類城市有差異?？傮w上一線城市的房價(jià)漲幅略高。我們調(diào)出了北上廣深四個(gè)城市房屋成交均價(jià)數(shù)據(jù)，可以看出2022年四個(gè)城市均價(jià)有明顯的抬升。這和各地政府放寬預(yù)售許可條件、高價(jià)項(xiàng)目密集入市等有關(guān)。這也說明各地有比較明顯的穩(wěn)房價(jià)操作。2）二三線城市的房價(jià)總體上偏弱，尤其是三四線城市。其中二線城市受到了爛尾樓事件的沖擊，銷售數(shù)據(jù)疲軟自然也牽制了房價(jià)的走勢(shì)。而三四線城市的人口導(dǎo)入速度慢，其在疫情三年房價(jià)總體處于持續(xù)疲軟的態(tài)勢(shì)。

圖2 100城按一、二、三四線城市分類年初累計(jì)房價(jià)同比漲幅

數(shù)據(jù)來源：CRIC、上海易居房地產(chǎn)研究院

二、城市排名

1、100城房價(jià)：至少70個(gè)城市房價(jià)疲軟

基于全國百城住宅成交的歷史狀況，以及結(jié)合各地2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱程度，我們認(rèn)為，2022年住宅成交均價(jià)同比漲幅若不超過5%，基本上可以屬于“房價(jià)疲軟”的態(tài)勢(shì)。這一點(diǎn)和央行提及的“過去三個(gè)月房價(jià)指數(shù)環(huán)同比均為負(fù)”的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)并不矛盾。

我們統(tǒng)計(jì)了全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在全國100個(gè)城市中，有70個(gè)城市房價(jià)同比漲幅≤5%，這也意味著百城中有7成城市房價(jià)疲軟。此類城市是2023年尤其一季度房貸利率下調(diào)概率最大的城市。我們按房價(jià)下跌幅度由大到小，列出了這70個(gè)城市的名單，如下：

香河、太原、沈陽、柳州、大廠、三亞、日照、石家莊、承德、溫州、哈爾濱、昆明、中山、張家口、贛州、珠海、鎮(zhèn)江、濟(jì)寧、韶關(guān)、清遠(yuǎn)、廊坊、烏魯木齊、固安、保定、肇慶、桂林、湛江、舟山、秦皇島、株洲、南寧、徐州、丹東、武漢、北海、安慶、包頭、岳陽、常德、威海、宜昌、海口、貴陽、茂名、大連、莆田、寧波、長春、揚(yáng)州、南昌、蘇州、洛陽、滁州、煙臺(tái)、天津、福州、惠州、長沙、鄭州、常州、佛山、唐山、重慶、湖州、晉江、淮南、燕郊、東莞、呼和浩特、襄陽。

2、城市排名：太原、沈陽等省會(huì)城市最需降房貸

我們基于城市分類，列出了一二三四線城市中房價(jià)同比跌幅最大的城市。其中一線城市房價(jià)保持了同比正增長，不納入此次排名。我們梳理了二線城市、三四線城市相關(guān)符合條件的城市名單，如下。

統(tǒng)計(jì)顯示，二線城市中，太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、海口和貴陽的房價(jià)總體疲軟，是2023年一季度最應(yīng)該主動(dòng)下調(diào)房貸利率的城市。此類城市總體特點(diǎn)是，屬于北方省會(huì)城市或文旅市場(chǎng)遇到明顯沖擊的城市。而三四線城市中，香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州的房價(jià)總體疲軟，也建議積極對(duì)房貸利率進(jìn)行下調(diào)。此類城市中，環(huán)京有四個(gè)城市入圍，即香河、大廠、承德和張家口，也說明此類城市的房價(jià)總體上比較疲軟。

圖3 100城按城市分類新建商品住宅年初累計(jì)房價(jià)同比漲幅排序

數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

關(guān)鍵詞： 城市房價(jià) 一線城市 三四線城市 房貸利率 商品住宅