作者：子非魚

01 |利率跌穿地板

(資料圖)

1月29日，多家權(quán)威媒體披露，鄭州部分銀行首套房貸利率自今日起由4.1%下調(diào)至3.8%。這也是春節(jié)假期后首地首套房貸利率突破下限。

何為突破下限？房貸利率的錨是5年期LPR，經(jīng)過(guò)去年多次降息，目前5年期LPR為4.3%。這是基準(zhǔn)利率。

去年央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布文件，各城市的首套房房貸利率下限是在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，目前5年期LPR是4.3%，也即一般城市可以最低做到4.1%。

4.1%是一般城市首套房最低利率的標(biāo)準(zhǔn)線。

今年1月5日晚上，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》，規(guī)定：

決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這是什么意思？意味著，只要滿足新房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌三個(gè)月的城市，房貸利率就可以自由設(shè)置。

文件出來(lái)的時(shí)候，本號(hào)就專門梳理了一下統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市，有38個(gè)城市符合標(biāo)準(zhǔn)。鄭州便是其中之一。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

事實(shí)上，這個(gè)規(guī)定在去年9月份就發(fā)布過(guò)，當(dāng)時(shí)很多城市借助機(jī)遇，將房貸利率跌穿了基準(zhǔn)線，已達(dá)到托底樓市的目的。

鄭州并不是第一個(gè)，只不過(guò)是進(jìn)入2023年后第一個(gè)將房貸利率下調(diào)至地板線以下的城市。

02 |鄭州慌了

巧合的是，2022年，鄭州也是第一個(gè)跳出來(lái)開啟全面救市，發(fā)布系統(tǒng)性救市文件的城市，這一次又是鄭州，可見鄭州樓市有多著急，多慌。

如果你了解鄭州樓市，也應(yīng)該理解鄭州樓市現(xiàn)在的心情。

2022年，鄭州之所以第一個(gè)跳出來(lái)開啟全面托底模式，是因?yàn)?021年的鄭州樓市一片慘淡。

鄭州官方披露的數(shù)據(jù)顯示：

2021年鄭州全市新建商品房累計(jì)銷售僅為161876套（間），較去年同期下降了33.55%；商品房累計(jì)銷售面積1804.41萬(wàn)平方米，較去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累計(jì)銷售138895套（間），較去年同期下降了29.27%；商品住宅累計(jì)銷售面積1594.81萬(wàn)平方米，較去年同期下降了30.21%。

同時(shí)，2022年年初，鄭州的商品房庫(kù)存面積接近1500萬(wàn)平方米，消化周期高達(dá)30.1個(gè)月。

至于房?jī)r(jià)，更不用多說(shuō)，自從2017年8月份見頂之后，房?jī)r(jià)一路下行，至今都沒有回頭。

2023年，鄭州又率先跳出來(lái)，將房貸利率調(diào)整至地板線以下，是因?yàn)槿ツ甑泥嵵輼鞘斜惹澳赀€差。

2022年鄭州商品房成交量方面：

鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月份，鄭州全市商品房銷售84066套，較去年同期下降44%，創(chuàng)近年新低；二手房共成交54196套，較去年同期下降10%。

2022年鄭州賣地方面：

鄭州2022年集中土拍共成交49宗地，成交總金額約324億元。而去年鄭州的賣地收入是857億元，同比下跌了62%。

2022年鄭州房?jī)r(jià)方面：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新房相比于2020年下跌了2.1%，二手房?jī)r(jià)格相比于2020年下跌了6.2%。

此外，河南當(dāng)?shù)孛襟w大河財(cái)立方披露，鄭州多個(gè)區(qū)域都存在降價(jià)拋售行為。如鄭州濱河新區(qū)，之前整體片區(qū)價(jià)格在16000元~20000元/平方米，記者調(diào)查時(shí)降到14000元~16000元/平方米。還有前幾年很火的鄭州白沙片區(qū)、綠博片區(qū)等近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域，因遠(yuǎn)離主城，周邊配套不成熟，價(jià)格下降得也十分厲害。

前兩年還1.8萬(wàn)打底楊金片區(qū)的碧桂園天璽灣，精裝小高層降到了1.4萬(wàn)。碧桂園鳳凰城二期，精裝1.1萬(wàn)，毛坯8000，而一期是1.6萬(wàn)，二期開盤是1.5萬(wàn)，堪稱跳水價(jià)。

中海云著湖居，去年4.29萬(wàn)/平方米，今年降到了3.2萬(wàn)。諸如此類降價(jià)盤，一大片。

這便是去年鄭州樓市的大體情形。當(dāng)然，在去年疫情影響之下，消費(fèi)力縮水的共同背景下，南京、蘇州、杭州、廣州、深圳、武漢、西安、重慶等諸多熱點(diǎn)城市，大體也是如此。

但鄭州難就難在，不光宏觀大環(huán)境的問題，還有自身的各種困擾，比如依舊沒有徹底解決的樓市風(fēng)波，比如影響形象的賦紅碼事件，都讓本就寒冷如斯的鄭州樓市，增添了寒意。

03

利率跌穿地板線，管用嗎

利率下調(diào)，降低了購(gòu)房者的貸款成本，理論上當(dāng)然有促進(jìn)樓市回暖的作用。

但鄭州樓市所面臨的問題比較棘手。盡管，我在之前的文章中說(shuō)過(guò)，像天津、青島、濟(jì)南、石家莊這些北方房?jī)r(jià)調(diào)整了五年以上的城市，基本跌無(wú)可跌，往后反彈的可能性不大，但筑底橫盤基本沒啥懸念。

但鄭州有所不同，鄭州樓市所面臨的問題，主要有三個(gè)：

第一，去化周期超長(zhǎng)。克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份鄭州的商品房消化周期長(zhǎng)達(dá)57.1個(gè)月，也即即便不再增加庫(kù)存，也需要賣近5年才能賣完。

第二，保交付難題。保交付難題不徹底解決，在鄭州買新房就像是開盲盒，能否得房完全得看運(yùn)氣。這種背景下，鄭州即便完全放開，也很難提振新房市場(chǎng)的購(gòu)房積極性。

第三，管理水平有待提高。2022年鄭州諸多熱搜話題暴露了這座城市在管理上還有待進(jìn)一步提高。一個(gè)城市的管理水平直接決定了這座城市對(duì)外來(lái)人口的吸引力。這些問題，并不是降低利率，或者如1月3日發(fā)布文件，開啟零門檻落戶所能解決的。

整體來(lái)看，2023年的宏觀大環(huán)境要比2022年肯定要好，在這種背景下，鄭州樓市的難受程度肯定會(huì)比2022年要小一些。

但要想小到何種程度，還得看后續(xù)鄭州樓市對(duì)解決困難的誠(chéng)意如何。

關(guān)鍵詞： 房貸利率