作者：子非魚

01 |利率跌穿地板

(資料圖)

1月29日，多家權(quán)威媒體披露，鄭州部分銀行首套房貸利率自今日起由4.1%下調(diào)至3.8%。這也是春節(jié)假期后首地首套房貸利率突破下限。

何為突破下限？房貸利率的錨是5年期LPR，經(jīng)過去年多次降息，目前5年期LPR為4.3%。這是基準(zhǔn)利率。

去年央行和銀保監(jiān)會發(fā)布文件，各城市的首套房房貸利率下限是在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個基點，目前5年期LPR是4.3%，也即一般城市可以最低做到4.1%。

4.1%是一般城市首套房最低利率的標(biāo)準(zhǔn)線。

今年1月5日晚上，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》，規(guī)定：

決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這是什么意思？意味著，只要滿足新房價格連續(xù)下跌三個月的城市，房貸利率就可以自由設(shè)置。

文件出來的時候，本號就專門梳理了一下統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個城市，有38個城市符合標(biāo)準(zhǔn)。鄭州便是其中之一。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

事實上，這個規(guī)定在去年9月份就發(fā)布過，當(dāng)時很多城市借助機遇，將房貸利率跌穿了基準(zhǔn)線，已達到托底樓市的目的。

鄭州并不是第一個，只不過是進入2023年后第一個將房貸利率下調(diào)至地板線以下的城市。

02 |鄭州慌了

巧合的是，2022年，鄭州也是第一個跳出來開啟全面救市，發(fā)布系統(tǒng)性救市文件的城市，這一次又是鄭州，可見鄭州樓市有多著急，多慌。

如果你了解鄭州樓市，也應(yīng)該理解鄭州樓市現(xiàn)在的心情。

2022年，鄭州之所以第一個跳出來開啟全面托底模式，是因為2021年的鄭州樓市一片慘淡。

鄭州官方披露的數(shù)據(jù)顯示：

2021年鄭州全市新建商品房累計銷售僅為161876套（間），較去年同期下降了33.55%；商品房累計銷售面積1804.41萬平方米，較去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累計銷售138895套（間），較去年同期下降了29.27%；商品住宅累計銷售面積1594.81萬平方米，較去年同期下降了30.21%。

同時，2022年年初，鄭州的商品房庫存面積接近1500萬平方米，消化周期高達30.1個月。

至于房價，更不用多說，自從2017年8月份見頂之后，房價一路下行，至今都沒有回頭。

2023年，鄭州又率先跳出來，將房貸利率調(diào)整至地板線以下，是因為去年的鄭州樓市比前年還差。

2022年鄭州商品房成交量方面：

鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月份，鄭州全市商品房銷售84066套，較去年同期下降44%，創(chuàng)近年新低；二手房共成交54196套，較去年同期下降10%。

2022年鄭州賣地方面：

鄭州2022年集中土拍共成交49宗地，成交總金額約324億元。而去年鄭州的賣地收入是857億元，同比下跌了62%。

2022年鄭州房價方面：

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，新房相比于2020年下跌了2.1%，二手房價格相比于2020年下跌了6.2%。

此外，河南當(dāng)?shù)孛襟w大河財立方披露，鄭州多個區(qū)域都存在降價拋售行為。如鄭州濱河新區(qū)，之前整體片區(qū)價格在16000元~20000元/平方米，記者調(diào)查時降到14000元~16000元/平方米。還有前幾年很火的鄭州白沙片區(qū)、綠博片區(qū)等近郊和遠郊區(qū)域，因遠離主城，周邊配套不成熟，價格下降得也十分厲害。

前兩年還1.8萬打底楊金片區(qū)的碧桂園天璽灣，精裝小高層降到了1.4萬。碧桂園鳳凰城二期，精裝1.1萬，毛坯8000，而一期是1.6萬，二期開盤是1.5萬，堪稱跳水價。

中海云著湖居，去年4.29萬/平方米，今年降到了3.2萬。諸如此類降價盤，一大片。

這便是去年鄭州樓市的大體情形。當(dāng)然，在去年疫情影響之下，消費力縮水的共同背景下，南京、蘇州、杭州、廣州、深圳、武漢、西安、重慶等諸多熱點城市，大體也是如此。

但鄭州難就難在，不光宏觀大環(huán)境的問題，還有自身的各種困擾，比如依舊沒有徹底解決的樓市風(fēng)波，比如影響形象的賦紅碼事件，都讓本就寒冷如斯的鄭州樓市，增添了寒意。

03

利率跌穿地板線，管用嗎

利率下調(diào)，降低了購房者的貸款成本，理論上當(dāng)然有促進樓市回暖的作用。

但鄭州樓市所面臨的問題比較棘手。盡管，我在之前的文章中說過，像天津、青島、濟南、石家莊這些北方房價調(diào)整了五年以上的城市，基本跌無可跌，往后反彈的可能性不大，但筑底橫盤基本沒啥懸念。

但鄭州有所不同，鄭州樓市所面臨的問題，主要有三個：

第一，去化周期超長。克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份鄭州的商品房消化周期長達57.1個月，也即即便不再增加庫存，也需要賣近5年才能賣完。

第二，保交付難題。保交付難題不徹底解決，在鄭州買新房就像是開盲盒，能否得房完全得看運氣。這種背景下，鄭州即便完全放開，也很難提振新房市場的購房積極性。

第三，管理水平有待提高。2022年鄭州諸多熱搜話題暴露了這座城市在管理上還有待進一步提高。一個城市的管理水平直接決定了這座城市對外來人口的吸引力。這些問題，并不是降低利率，或者如1月3日發(fā)布文件，開啟零門檻落戶所能解決的。

整體來看，2023年的宏觀大環(huán)境要比2022年肯定要好，在這種背景下，鄭州樓市的難受程度肯定會比2022年要小一些。

但要想小到何種程度，還得看后續(xù)鄭州樓市對解決困難的誠意如何。

關(guān)鍵詞： 房貸利率