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2023年，樓市開年已經(jīng)在朋友圈炸起來了：

【資料圖】

1、先來看這兩天的售樓部的情況：熱鬧，熱鬧，熱鬧

金地建海峯范，電建洺悅天璽，華潤(rùn)琨御府，名門橙邦等等某些樓盤，開年都熱鬧起來了。

售樓部是人頭攢動(dòng)，跟之前的門可羅雀，顯然形成的鮮明的對(duì)比。

2、成交一天破百

看到這很多人會(huì)說，這都是表象，不買都是假象。

這不，貝殼給出了一組數(shù)據(jù)：

1月28日，成交量突破了100套+，成交100多套是什么概念。

2021年單項(xiàng)? ?均來訪412組，成交40套

2022年單項(xiàng)? ?均來訪186組，成交14套

每月成交才40套，14套，而2023年一天直接破百！

看數(shù)字，不得不說，真的很生猛。

3、此刻，來不及感嘆，一條消息，讓樓市的氛圍感立馬拉滿：

首套房年化利率自即日起（1.29）開始執(zhí)行3.8%，減50個(gè)基點(diǎn)，二套利率不變。

這條消息一出來，各樓盤都開始發(fā)大字報(bào)：

首套3.8%，首付20%，一萬網(wǎng)簽，交房比較早，性價(jià)比高……

在釋放利率3.8%，買房成本又降低的同時(shí)，也釋放自己其他的優(yōu)點(diǎn)。

而對(duì)于購(gòu)房者來說，利率又又又降了，直接跌破了4%。

利率從4.1%到3.8%，即使每月減少不到100塊，讓不少站崗高利率的人分分鐘扎心。

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為什么首付20%需要隱晦的做，而利率3.8%就能奔走相告？

如果，你梳理邏輯，是有跡可循的：

1月18日，住建部官網(wǎng)上發(fā)布一則會(huì)議通稿，里面提到了三點(diǎn)兒：

1、更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，……嚴(yán)控投機(jī)炒房。

2、有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，……不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

3、要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

說白了，這三點(diǎn)兒，基本上都是樓市的紅線，樓市可以放松，但是一定有底線的。

不管你五花八門的救市行為，但是這些不能觸碰。

而首付20%，是需要達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才能奔走相告的？

不多說，我們就以年前滎陽(yáng)的政策調(diào)整來看：

1、暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策

2、首套住房首付比例最低可降至20%。

就看這兩點(diǎn)，你就很清楚，為什么首付20%這個(gè)政策經(jīng)常出現(xiàn)一日游或者只是部分樓盤實(shí)施了。

因?yàn)閮蓚€(gè)字：限購(gòu)，所以二套首付減少可以明文發(fā)布，而首套則很難。

那么，會(huì)有嗎？

我的答案是可以期待。

而關(guān)于利率，為什么一降再降？

這跟1月5日動(dòng)態(tài)調(diào)整利率有很大的關(guān)系。

新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，鄭州是符合條件，連續(xù)三個(gè)月都下降，在這批次的城市中，一共有38個(gè)城市符合。

然而LPR，已經(jīng)連續(xù)好幾個(gè)月沒變了。

1月20日，依舊沒變，5年期以上LPR為4.3%。

首套3.8%，而二套不變，正好跟住建部發(fā)文的內(nèi)容是一樣的。

保護(hù)剛需是此刻最重要的事情。

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那么問題來了，為什么利率可以實(shí)施差異化？

這跟房貸利率的定價(jià)機(jī)制有很大的關(guān)系：

1、全國(guó)，銀保監(jiān)會(huì)和中國(guó)人民銀行定貸款利率下限。

2、地方，在全國(guó)政策底線的基礎(chǔ)上，按照因城施策的原則制定利率下限。

3、銀行，綜合各種因素確定與借款人的利率。

為什么有些城市會(huì)4.3%，4.1%，3.8%？就不難理解了。

對(duì)于鄭州來說，年前有銀行還扭扭捏捏的推出了3.9%的利率，不過沒幾天，又收回說年后再說。

而在當(dāng)時(shí)，不少城市太原，唐山已經(jīng)實(shí)施了3.8%了，而鄭州年前變化則很少。

從現(xiàn)在來看，這是直接跳過了3.9%，變成3.8%，比之前釋放的更低了。

那么對(duì)于購(gòu)房者來說，利好是比較多的。

1、最直接的是省錢

這是不同利率下，月供的變化：

3.8%的利率，每月月供則是4404元，每個(gè)月減少162元，又省下了好幾碗燴面錢。

也就是說如果你在利率5.88%時(shí)候買的，跟3.8%同樣的戶型和房?jī)r(jià)，每個(gè)月月供相差將近1000多。

真的不能細(xì)算，細(xì)算一部分人真的要扎心。

2、最為重要的是減50個(gè)基點(diǎn)。

動(dòng)態(tài)調(diào)整利率也就意味著并不是一成不變的。

如果新房銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，動(dòng)態(tài)調(diào)整利率則會(huì)取消，執(zhí)行統(tǒng)一下限。

說白了現(xiàn)在是3.8%，三個(gè)月后鄭州房?jī)r(jià)上漲，則是4.1%。

如果你在此刻買房，則是LPR-50BP，而一旦執(zhí)行統(tǒng)一下限則是LPR-20BP。

LPR每個(gè)月是變化的，不變的則是加減點(diǎn)兒。即使3個(gè)月后執(zhí)行統(tǒng)一下限，你依舊是減50基點(diǎn)。

這點(diǎn)兒，我們一定要明白。

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那么問題來了，利率還有下降的空間嗎？

我們?cè)?月20日中國(guó)人民銀行發(fā)布的LPR變化中，看到，沒變。

所以，年前我們的愿望沒有實(shí)現(xiàn)。

但是2023年，還會(huì)有一定的降息和降準(zhǔn)，但是空間真的不是很大了。

到底會(huì)降多少，比較敏感，可以添加文末微信，在資料里查看。

什么時(shí)候降？大概率會(huì)在兩會(huì)前后，會(huì)留有一定的余地支持。

還有就是，我們剛剛發(fā)布了動(dòng)態(tài)調(diào)整的政策。

那么，到底哪些樓盤實(shí)施了？

截止到發(fā)稿前：

華潤(rùn)：幸福里，瑞府，琨御府，凱旋門

佳源名門橙邦，招商時(shí)代錦宸，國(guó)泰紫荊園，碧桂園云頂

正弘，信達(dá)……

跟進(jìn)樓盤還在不斷持續(xù)的更新中，但是從這些樓盤，我們要清楚一件事兒，那就是：

有些樓盤即使首付2成，1萬定房，利率3.8%也不要碰。

沒有價(jià)值和意義的樓盤，買了就是坑。

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最后，我們來靈魂一問：

3.8%的利率，對(duì)市場(chǎng)影響大嗎？

大家各自都有自己的判斷，畢竟行動(dòng)的，已經(jīng)行動(dòng)。

不想行動(dòng)的，怎么也叫不醒一個(gè)裝睡的人。

在此刻，我們很確定一點(diǎn)兒：

對(duì)于剛需來說，首套房的政策傾向會(huì)更多，屬于樓市的寒冬即將過去。

關(guān)鍵詞： 房貸利率