2022年中央經(jīng)濟工作會議中提出“著力擴大國內需求”是2023年經(jīng)濟工作的首位，并明確要“支持住房改善”。在近期的一次論壇上，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹公開分享了關于房地產市場中改善性需求等問題的觀點。

秦虹說，當前房地產仍然是要抑制投機性需求，滿足剛需和改善性需求。“從中國當前房地產需求的特征來看，上升速度最快的，或者占比會繼續(xù)擴大的，就是改善性需求。所以滿足合理的改善性需求，是我們下一步穩(wěn)定房地產市場，甚至擴大內需的一個重要的方面。”

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怎樣穩(wěn)定和滿足合理的改善性需求，在秦虹看來主要是三點：

第一點，各個地方要切實落實好已經(jīng)出臺的支持改善性需求的一些政策，比如很多地方調整了限購、限貸、以及原來偏緊的政策。比如說財政部也出臺了關于換房退稅的一些政策，這是已經(jīng)出臺的政策，要落實好。

第二點，購房方面要進一步降低購房成本。比如貸款利率還可以進一步的降低，因為三年疫情影響之下，對家庭的資產負債表損害是比較大的。所以說降低利率，同時在降低換房過程中的一些稅費都是有意義的。

第三點，目前絕大多數(shù)城市限購和限貸的政策都做了一些明顯的調整。但一線城市特別像北京，改善性需求的門檻還是偏高，比如北京二套房首付要達到80%還是偏高，接下來還有進一步降低的空間。

整體來看，秦虹表示，中國房地產未來的需求，“總量下臺階”是一個沒有爭議的事實。她說，“總體上住房的短缺問題基本解決了，現(xiàn)在進入到一個新的發(fā)展階段，從‘有沒有的住’到‘住的好不好’的轉變，這是一個大的發(fā)展階段?！?/p>

而短期來看，則是三年疫情對大家的收入預期影響也比較大。所以秦虹認為2023年的房地產市場一定會好于2022年，但是它很難超過2021年的頂峰。

此外，秦虹還談到了此前房企暴雷導致房屋可能爛尾的問題。她說，2022年前11個月商品房的銷售面積負增長22%，其中一個很重要的因素就是老百姓不敢買房，因為供給端的風險一直在爆發(fā)，老百姓害怕買到爛尾的樓盤。

中央也看到了這個問題，保交樓已經(jīng)是各個地方重要的政治任務，而且也安排了一些具體的政策措施，秦虹說，“比如說保交樓的資金開始安排了2000億，后來又追加了2000億，下一步如果有需要，我認為還會有追加。保交樓就是保穩(wěn)定、保民生，不會繼續(xù)出現(xiàn)爛尾的房子?！?/p>

秦虹總結2022年影響房地產需求的有三大因素，一是正常市場“總量下臺階”，二是疫情導致老百姓失業(yè)和減薪，對收入預期的不穩(wěn)定。三是供給端的風險不斷的爆雷，大家不敢買。

但2023年第三個因素會大大的緩解，房地產企業(yè)爆雷的問題應該大大好于2022年。她樂觀的表示，“如果房地產企業(yè)的債務危機，債務壓力依然大的話，我相信中央還會有新的舉措來穩(wěn)住房地產企業(yè)的違約爆雷的風險事件?！?/p>

秦虹表示，2022年底出臺的一系列房地產融資等新政策，最大特點是尊重規(guī)律、回歸常態(tài)。她也總結了房地產調控應該做到三點。第一，政府履行好職責，比如做好保障性住房的建設，完善房地產市場的一些基礎性制度。第二，盡可能地尊重市場、減少微觀干預。第三，新發(fā)展階段，要支持房地產企業(yè)新模式的形成，改變過去高負債、高杠桿、高周轉的的發(fā)展模式。

關鍵詞： 房地產企業(yè)