斑馬消費(fèi) 楊柘

在2022年行業(yè)低谷里，偏居杭州的濱江集團(tuán)，頻頻以抄底者的形象出圈。

該公司去年共計(jì)斬獲41宗土地，耗資733億元，拿地金額首次躋身全國房企前十，位列第7。

【資料圖】

行業(yè)寒意貫穿去年全年，百強(qiáng)房企拿地總金額同比下降48.9%，更有近4成房企投資暫停。另外，百強(qiáng)房企拿地金額在全國土地成交的比重降至34.3%，遠(yuǎn)低于過去3年保持的50%左右的占比。

去年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)走到了冰點(diǎn)。在新周期里，濱江集團(tuán)逆勢進(jìn)擊，成為土地市場屈指可數(shù)的民營房企，新增貨值高達(dá)1500億元。

不過，它不是眾人眼中的贏家，即便沒有出險(xiǎn)，也同樣咬緊牙關(guān)。在杭州首次集中供地之后，老板戚金興頗有幾分悲觀，對外稱項(xiàng)目爭取做到1%-2%的凈利潤。

由此來看，盡管房地產(chǎn)政策已由緊轉(zhuǎn)松、金融三支箭落地，戚金興也遠(yuǎn)沒有到高枕無憂的時(shí)候。

穩(wěn)住基本盤

新一線城市杭州，曾有兩大本土地產(chǎn)商同臺競技：宋衛(wèi)平的綠城中國和戚金興的濱江集團(tuán)。

宋衛(wèi)平離開綠城、中交系入主，公司撲向更廣闊的區(qū)域。2022年，綠城中國以3003.2億元操盤金額位列行業(yè)第4，排名上升3位。

濱江集團(tuán)自上世紀(jì)90年代崛起后，一直將杭州作為核心市場，即便公司2007年后逐漸拓展浙江省內(nèi)，可杭州一直是公司主要收入來源地。

高峰時(shí)期的2017年，公司來自杭州市場收入比重高達(dá)94.63%，隨著省內(nèi)外市場開花結(jié)果，2021年杭州市場貢獻(xiàn)比降至59.38%。

即便如此，杭州在公司中的地位從未被削弱。2019年至2021年，杭州土地儲備在公司總土儲規(guī)模所在占比例分別為57.3%、65%和60%。2022年上半年升至61.2%，較年初提升6.2個(gè)百分點(diǎn)。

所以，公司每年銷售目標(biāo)達(dá)成，杭州是關(guān)鍵戰(zhàn)場。

據(jù)光大證券研報(bào)，2012年至2021年，濱江集團(tuán)在杭州銷售額年復(fù)合增長率達(dá)29.2%。該公司官微披露，其2022年在杭州市場網(wǎng)簽金額718.05億元、權(quán)益金額565.21億元，再次蟬聯(lián)杭州市場銷冠，較綠城中國分別多賣了183.19億元、94.25億元。

公司穩(wěn)踞杭州，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)。隨著新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，杭州常住人口自2010年以來持續(xù)保持凈流入，2021年達(dá)到1220萬人，帶來持續(xù)的購房需求。

可以說，沒誰比濱江更熟悉杭州市場，瘋狂掃貨是公司穩(wěn)住基本盤的必然。

穩(wěn)健風(fēng)格

去年，濱江集團(tuán)依賴杭州樓盤銷售業(yè)績，獲得現(xiàn)金回籠690億元，較上年增加約7億元。

充沛的造血能力是開源，公司對融資成本的管控則是節(jié)流。

過往年份，濱江集團(tuán)的融資成成本呈現(xiàn)逐年下行趨勢。2017年平均融資成本為6%，至2021年降至4.9%。2022年融資成本繼續(xù)走低，為4.6%，足以讓國內(nèi)絕大多數(shù)房企艷羨。

濱江集團(tuán)穩(wěn)健的操盤風(fēng)格，與企業(yè)掌門人戚金興個(gè)人有關(guān)。早年他從杭州江干區(qū)公務(wù)員崗位下海，一直保持著較為謹(jǐn)慎甚至保守的財(cái)務(wù)觀念：如果能借10塊錢，堅(jiān)決只借7塊，給自己預(yù)留足夠回旋的空間。這也使得金融機(jī)構(gòu)對這家企業(yè)頗有好感。

所以，即便去年悲觀情緒籠罩的債券市場，濱江集團(tuán)仍成功發(fā)行2022年度首期中期票據(jù)，規(guī)模9.4億元，年利率只有4.8%。

2022年下半年，房企終于迎來利好，隨后金融三支箭落地，濱江全年又得到多家金融機(jī)構(gòu)超3300億元綜合授信。去年民營房企普遍面臨的融資難題，似乎在濱江手里就不算個(gè)事。

沒有債主上門、銀行還爭相送錢，若要揭開這個(gè)謎團(tuán)，必須回到公司銷售上尋找答案。

去年，戚金興親自下場參與自家3處樓盤搖號，均未搖中，他一度調(diào)侃自己運(yùn)氣不佳。旗下項(xiàng)目中簽率低，進(jìn)一步說明產(chǎn)品炙手可熱，且能在較短周期內(nèi)達(dá)成銷售、快速清盤，從而實(shí)現(xiàn)資金回籠。

戚金興曾對外解釋了拿地與銷售的關(guān)系：銷售回款多，拿地才多，并非靠貸款拿地。

克而瑞對濱江集團(tuán)有個(gè)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，該公司在杭州市場推出3800多套住宅，中簽率僅19.54%。當(dāng)期，公司項(xiàng)目首開去化率達(dá)到93%，高于杭州8區(qū)81%的平均去化水平。

公開數(shù)據(jù)顯示，公司2022年完成銷售金額1539億元，行業(yè)排名升至第13位，較上年大幅前進(jìn)9位。

跨進(jìn)前十，大概率只是時(shí)間問題。

穿越周期

2021年以來席卷整個(gè)行業(yè)的債務(wù)危機(jī)里，大多數(shù)房企爆雷、躺平，甚至不得不賣身續(xù)命，濱江集團(tuán)是少有的未出險(xiǎn)的民營房企之一。

公司賭對了區(qū)域，并將單城銷售做到極致。與濱江有幾分相似的建業(yè)地產(chǎn)，同樣聚焦河南區(qū)域市場，命運(yùn)則大有不同，經(jīng)歷洪災(zāi)、疫情、裁員和賣資產(chǎn)后，胡葆森不得不引入河南國資紓困。

上一輪房地產(chǎn)周期，戚金興憑借穩(wěn)健風(fēng)格，為企業(yè)規(guī)避了激進(jìn)擴(kuò)張和杠桿失控的風(fēng)險(xiǎn)，但在這輪新周期里，濱江集團(tuán)更大的挑戰(zhàn)，則來自盈利水平的大幅收窄。

這主要表現(xiàn)在杭州區(qū)域市場。2019年至2021年，公司杭州區(qū)域市場毛利率46.38%、24.37%和20.72%。受此影響，公司整體毛利率分別為35.10%、27.04%和24.83%。

當(dāng)然，盈利水平的下滑，并非濱江集團(tuán)獨(dú)有。億瀚智庫披露，2020年50家典型房企平均毛利率和凈利率分別為為24.7%、11.6%，同比下滑5.1個(gè)百分點(diǎn)、2.3個(gè)百分點(diǎn)。

2022年上半年，典型房企繼續(xù)減收減利，平均毛利率、凈利率中位數(shù)分別為約16.9%和4.4%，同比分別下降4.9個(gè)百分點(diǎn)、5.0個(gè)百分點(diǎn)。

因此，濱江集團(tuán)的盈利水平受到影響并不意外。2019年公司凈利率為15.92%，2020年、2021年及2022年前三季度凈利率分別為12.41%、12.96和11.65%。

這是濱江集團(tuán)短期內(nèi)難以破解的。特別是去年新拿土地，可能會進(jìn)一步壓縮公司的盈利空間。

2021年，杭州集中供地推出的雙限+自持出讓模式，限地價(jià)、限房價(jià)，參拍房企還必須自持一定比例物業(yè)，且自持部分不可銷售、轉(zhuǎn)讓，僅能出租。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年至2020年杭州土拍自持平均比例為3.5%、1.6%和1.6%。2021年及以后，自持比例進(jìn)一步抬升。

比如，濱江集團(tuán)參與2021年杭州首批集中供地中競拍蕭山區(qū)一宗宅地，自持比例高達(dá)15%。

在戚金興看來，不確定性任何時(shí)期都存在，公司永遠(yuǎn)在路上。他還明確表示，2028年之前，高管團(tuán)隊(duì)都不會退休。在這個(gè)團(tuán)隊(duì)里，戚金興已經(jīng)60歲，執(zhí)行總裁余忠祥52歲，總經(jīng)理朱慧明59歲。

這樣的時(shí)間安排，顯然是為了給接班者留夠更多時(shí)間歷練。去年6月初，戚金興兒子戚加奇，已被委任為濱江服務(wù)非執(zhí)行董事及董事會策略委員會委員，正式走向臺前。

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