本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

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深圳二手房市場(chǎng)涼風(fēng)陣陣。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年9月，深圳二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上月下降0.4%，同比去年下降3.5%。價(jià)格連跌的情況下，交易量也不斷下滑，連續(xù)數(shù)月成交量在2000套以下。而在巔峰期，深圳二手房月度成交量曾經(jīng)破萬(wàn)。

市場(chǎng)低迷，網(wǎng)紅盤也在“祛魅”。近日，單價(jià)曾超20萬(wàn)元/平方米的深圳華潤(rùn)城成交價(jià)不斷下探。10月末，華潤(rùn)城一期一套近89平方米的房子，以1490萬(wàn)元掛盤近一個(gè)月后，最終以1300萬(wàn)元成交，成交單價(jià)約14.6萬(wàn)元/平方米，這也將華潤(rùn)城的成交價(jià)帶回2019年11月的水平。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱，多種因素導(dǎo)致華潤(rùn)城價(jià)格下降。“之前多路資金進(jìn)入，華潤(rùn)城價(jià)格被推得比較高，上漲也很快。目前，二手房指導(dǎo)價(jià)、疫情、長(zhǎng)效機(jī)制、去杠桿等多重因素影響下，華潤(rùn)城價(jià)格出現(xiàn)明顯的回調(diào)，這也是一個(gè)理性回歸的過程，其實(shí)全國(guó)熱點(diǎn)城市的樓盤都出現(xiàn)了類似現(xiàn)象?！?/p>

華潤(rùn)城房?jī)r(jià)跌回2019年

深圳中介區(qū)涵（化名）最近剛完成了一筆華潤(rùn)城的二手房買賣?！胺孔釉谌A潤(rùn)城潤(rùn)府一期，88.6平方米、三房，1310萬(wàn)元成交。業(yè)主是2019年11月買入的，現(xiàn)在賠了幾萬(wàn)塊也要出手，因?yàn)榧敝儸F(xiàn)?！?/p>

這套成交單價(jià)約14.78萬(wàn)元/平方米的房子，讓區(qū)涵感慨頗多，“8月份成交了一套同戶型房子，單價(jià)超17萬(wàn)元/平方米。短短2個(gè)月，房?jī)r(jià)確實(shí)降了不少?！彪m然降價(jià)不少，這套房成交價(jià)仍然高于指導(dǎo)價(jià)。貝殼找房信息顯示，該戶型的參考價(jià)為1170萬(wàn)元。

相比之下，一套要低于指導(dǎo)價(jià)出售的房子或?qū)⒗^續(xù)戳破華潤(rùn)城的價(jià)格底線。一位房產(chǎn)中介在小紅書上發(fā)帖稱，華潤(rùn)城二期一套81平方米、兩房一廳的精裝房，指導(dǎo)價(jià)為1066萬(wàn)元、市場(chǎng)價(jià)1500萬(wàn)元，但急于出手的業(yè)主擬以998萬(wàn)元售出。

區(qū)涵稱，現(xiàn)在降價(jià)幅度大的“筍盤”一般是業(yè)主著急用錢，如果買家有現(xiàn)金在手會(huì)更有談判優(yōu)勢(shì)。“1310萬(wàn)元出售的這套房，簽約當(dāng)晚還有其他幾家中介也聯(lián)系了業(yè)主，但我的客戶第一時(shí)間看房約談、搶占了先機(jī)，最重要的是他有資金在手，最終成功簽約?！?/p>

如今的著急出售，與當(dāng)年的搶著入場(chǎng)形成鮮明對(duì)比?！?020年華潤(rùn)城四期（即潤(rùn)璽一期）開盤時(shí)，僅保證金就凍結(jié)了幾百億，‘喝茶費(fèi)’更是離譜?！?區(qū)涵回憶到。

在深圳樓市，華潤(rùn)城有著很強(qiáng)的存在感。2007年，華潤(rùn)置地以60億元拿下彼時(shí)廣東最大的舊改項(xiàng)目——大沖村舊改。隨后，這個(gè)位于南山科技園的村落成為深圳高新區(qū)的重要配套基地，高收入群體聚集、城市主干道交匯、萬(wàn)象天地商業(yè)配套，片區(qū)房?jī)r(jià)也不斷推高。以華潤(rùn)城潤(rùn)府一期為例，2014年開盤時(shí)均價(jià)4.4萬(wàn)元/平方米，到2020年飆漲至約16.8萬(wàn)元/平方米，6年內(nèi)漲幅高達(dá)280%。

因?yàn)槎啻伍_盤“日光”和房?jī)r(jià)暴漲，華潤(rùn)城被稱為“最強(qiáng)網(wǎng)紅盤”。這場(chǎng)追逐在2020年華潤(rùn)城四期即潤(rùn)璽一期上市時(shí)達(dá)到頂點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，潤(rùn)璽一期推出1171套房源，備案均價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米，遭到近萬(wàn)人認(rèn)籌瘋搶，代持等亂象頻出。這引起了官方重點(diǎn)監(jiān)管，此后深圳新房交易也更改了規(guī)則，設(shè)置了積分入圍排序和房源1:3的搖號(hào)規(guī)定。

豪宅盤單價(jià)頻創(chuàng)新低

華潤(rùn)城神話破滅的跡象在2021年底潤(rùn)璽二期推盤時(shí)已見端倪。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，華潤(rùn)城分5期開發(fā)，1-3期為潤(rùn)府系，4-5期為潤(rùn)璽系。2021年12月，潤(rùn)璽二期開盤，均價(jià)約13.2萬(wàn)元/平方米，每套總價(jià)在1422萬(wàn)元-3736萬(wàn)元之間。但華潤(rùn)城并未延續(xù)此前近七年的“開盤即日光”的紀(jì)錄，推出的1024套住宅吸引了1486批購(gòu)房者，但選房后仍有約200套未售。2022年初，為盡快清盤，華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期還啟動(dòng)全民營(yíng)銷。

雖然沒有續(xù)寫“日光”的神話，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，潤(rùn)璽二期開盤能售900余套已是不錯(cuò)的成績(jī)。

2021年2月8日，深圳于全國(guó)范圍內(nèi)首次推出二手房指導(dǎo)價(jià)。相比市場(chǎng)成交價(jià)，二手房成交指導(dǎo)價(jià)基本上都打了5-8折，個(gè)別網(wǎng)紅盤甚至直接打了3折。高價(jià)豪宅和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的“價(jià)差”最為明顯，華潤(rùn)城即在此列，1-3期“潤(rùn)府系”的官方指導(dǎo)價(jià)均為13.2萬(wàn)元/平方米。而彼時(shí)“潤(rùn)府系”二手掛牌價(jià)在18萬(wàn)元/平方米左右。

深圳二手房指導(dǎo)價(jià)覆蓋全市3595個(gè)小區(qū)，執(zhí)行一年多來，所涉樓盤的二手房交易逐漸“安靜”下來。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，深圳二手房都在降價(jià)，華潤(rùn)城因?yàn)橥顿Y客比較多，加上最近有部分大廠裁員、股票下跌，造成華潤(rùn)城價(jià)格降幅最大?！澳炒髲S不少中高層級(jí)管理層買了華潤(rùn)城?！?/p>

事實(shí)上，華潤(rùn)城4.5的高容積率，也讓購(gòu)房者質(zhì)疑其豪宅屬性?！皬暮勒瑧?yīng)有的低密度和私密性講，潤(rùn)府真達(dá)不到”，“住3期，密度太高了，很壓抑?！?/p>

位于深圳前海、被稱為南山第一“妖盤”的諾德假日花園成交價(jià)也創(chuàng)近兩年新低。9月29日，該小區(qū)成交了一套約66平方米的兩房，成交總價(jià)約770萬(wàn)元，折合單價(jià)約11.6萬(wàn)元/平方米。而在頂峰時(shí)，該小區(qū)最貴成交單價(jià)曾高達(dá)17萬(wàn)元/平方米。

中指研究院深圳分院高級(jí)分析師高妍對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，深圳樓市2022年量?jī)r(jià)雙跌，多個(gè)樓盤都有明顯下跌，甚至低于指導(dǎo)價(jià)出售。疫情及大環(huán)境下行的壓力下，置業(yè)者觀望情緒嚴(yán)重，市場(chǎng)遇冷、價(jià)格下行。短期來看，若外部因素?zé)o法得到較好的改善，二手房市場(chǎng)活躍度不會(huì)有顯著變化。

深圳一位資深地產(chǎn)投資人認(rèn)為，目前深圳樓市正逐步回歸理性、回歸價(jià)值，迎來價(jià)值體系重構(gòu)，即不是瘋狂地看未來增長(zhǎng)空間、學(xué)區(qū)等，而是客觀理性評(píng)價(jià)房子的價(jià)值、更看重居住體驗(yàn)。

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