近期，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金普洛斯REIT”）等四單REITs成功完成擴募。作為中金普洛斯 REIT的基金管理機構(gòu)，中金基金管理有限公司（簡稱“中金基金”）如何看待REITs擴募？二級市場波動加劇會否影響看多信心？怎樣助力市場穩(wěn)健發(fā)展？中金基金副總經(jīng)理李耀光就上述問題接受了記者的專訪。

調(diào)整無礙繼續(xù)看多

(相關資料圖)

自今年2月中旬以來，伴隨前期利多因素的逐步消化，在多單REITs解禁及一季度業(yè)績披露等因素的影響下，REITs二級市場價格出現(xiàn)陰跌。

談及市場調(diào)整的原因，“一方面是由于部分REITs經(jīng)營情況不及預期，致使可供分配金額未達到預期。另一方面，由于當前REITs市場的流通規(guī)模較小，機構(gòu)投資者策略具有一定同質(zhì)性，導致過去一段時間流動性偏低，整體換手率不足，個券調(diào)整容易向其他REITs產(chǎn)品傳遞，形成了整體負反饋。”中金基金副總經(jīng)理李耀光說。

圖為：中金基金副總經(jīng)理李耀光（受訪者供圖）

“不過，REITs發(fā)展的大方向還是符合市場預期的?？v觀去年和今年上半年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，大部分產(chǎn)品的可供分配金額還是達到了發(fā)行時的預期水平。”李耀光指出，“短期二級市場的變化大家很難預測，但能否給投資人帶來分紅，能否提供相對穩(wěn)健的收益，站在長期投資的角度來看，REITs的分紅能力是關鍵?！?/p>

眼下，國內(nèi)REITs市場仍處在逐步成長的過程中，處于“走”和“跑”之間的狀態(tài)，雖然二級市場陰跌的情況存在，可隨著積極信號的增多，對于REITs后續(xù)表現(xiàn)，“審慎樂觀”依舊是大部分機構(gòu)的主流觀點。

畢竟，基本面穩(wěn)健的REITs產(chǎn)品在6月份已經(jīng)表現(xiàn)出了相對更好的抗跌性，哪怕個別機構(gòu)在短期內(nèi)放大了交易量，也有資金去進行承接，說明部分投資者已經(jīng)開始重新關注到優(yōu)質(zhì)REITs項目的長期持有價值。

記者還注意到，6月7日，華夏中國交建REIT、建信中關村REIT均公布了原始權(quán)益人后續(xù)份額增持安排，中航京能光伏REIT基金管理人也宣布使用固有資金增持份額。原始權(quán)益人、基金管理人相繼發(fā)布增持公告出手“護盤”，這在極大程度上提振了市場信心。

最后，就估值角度分析，目前全市場已然進入了歷史相對“底部”區(qū)間，簡而言之，REITs已經(jīng)足夠便宜。在“降息”背景下，REITs的派息率對機構(gòu)投資者來說將越來越具有吸引力。

積極推動擴募工作

值得一提的是，6月16日，首批四單REITs擴募項目正式上市交易。這標志著公募REITs擴募機制全面落地，市場步入“新發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的擴容階段。

“個人認為，擴募不僅將為基金提供額外的收益來源，還能更有效地分散個體投資風險。舉例而言，對REITs產(chǎn)品來說，擴募能幫助弱化底層資產(chǎn)內(nèi)單一核心租戶發(fā)生撤租等變化時造成的整個REITs平均出租率的顯著調(diào)整。同時，擴募還將增厚投資人的分紅率——通常而言擴募新購入的資產(chǎn)對應的單位份額分紅率高于原資產(chǎn)包。再者，擴募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，有助于提升基金的二級市場流動性?！崩钜馓寡浴?/p>

據(jù)記者了解，中金普洛斯REIT擴募之后，其基礎設施資產(chǎn)合計將由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈，建筑面積合計約115.66萬平方米，將有力地承載和支持所在地區(qū)的民生及經(jīng)濟發(fā)展，通過納入更多具有較強的經(jīng)濟活力與成長潛力的資產(chǎn)，吸收一線城市及強二線城市的外溢效應，拓展中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網(wǎng)絡化布局。不僅如此，擴募還有助于進一步分散資產(chǎn)組合地域風險，有利于整體基礎設施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運營，為投資者創(chuàng)造更多收益。

“中金普洛斯REIT作為首發(fā)及擴募‘雙首批’試點產(chǎn)品，本次擴募成功落地，是中金堅持服務實體經(jīng)濟的關鍵成果，是金融高質(zhì)量發(fā)展推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要實踐。”李耀光表示，“下一步，我們還將積極助力更多在管項目啟動擴募工作。未來在滿足監(jiān)管要求條件、資產(chǎn)選擇完成一定進度后，我們會適時進行信息披露?！?/p>

無疑，積極參與REITs的創(chuàng)新實踐，中金基金一直走在前面。

“當前，包括消費基礎設施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通、倉儲物流……聚焦上述板塊的REITs項目，我們都在積極推進?！崩钜飧嬖V記者，“而響應國家號召，我們除了會繼續(xù)關注大型國企、央企資產(chǎn)發(fā)行的REITs之外，還將更多關注于細分行業(yè)內(nèi)比較領先的民企資產(chǎn)，以期服務更多優(yōu)質(zhì)原始權(quán)益人。”

運營管理應為關鍵

據(jù)記者了解，截至2023年6月12日，中金基金管理的REITs規(guī)模超過了210億元，暫列行業(yè)首位。

“隨著業(yè)務的不斷推進，我們深刻認識到，扎實做好運營管理的各項工作實為重中之重，也是中金基金的工作立足點?！崩钜庵毖?，“我們相信，只要運營到位，使得REITs產(chǎn)品的分紅能力達到投資人預期，并保持相對穩(wěn)健，那么二級市場波動會向價值回歸?！?/p>

李耀光告訴記者：“中金基金未來的工作重點將聚焦打造行業(yè)運營的標桿。”

具體而言，一方面將通過預算管控與激勵機制，促進底層資產(chǎn)高效運營，使得可供分配金額達到或超出預期，實現(xiàn)基金份額持有人、原始權(quán)益人與基金管理人三方共贏。另一方面，通過上線“長安REITs運營管理系統(tǒng)”——截至5月末，該系統(tǒng)為行業(yè)內(nèi)唯一專門用于REITs存續(xù)期管理的數(shù)字化平臺，中金基金將以數(shù)字化手段打通基金管理人、外部管理機構(gòu)及項目公司信息交互和管理通道，筑牢全過程管理體系。特別是在印章證照管理、預算管理、賬戶管理、資金劃撥、信息披露和外部管理機構(gòu)執(zhí)業(yè)監(jiān)督等方面通過各項制度和操作手冊，打造一套行之有效的管理方法和流程。

“我們會從各個方面探索、優(yōu)化公募REITs的運營管理，力求切實有效地服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。”李耀光說，“展望后續(xù)，中金基金將與外部管理機構(gòu)在運營層面上緊密協(xié)作、各展所長、互相學習、共同進步，努力實現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運營；同時發(fā)揮在資本市場的優(yōu)勢，與原始權(quán)益人共同探索資產(chǎn)收購與內(nèi)生發(fā)展，助力REITs做大做強，以后端管理良好口碑帶動前端業(yè)務持續(xù)發(fā)展?！?/p>

關鍵詞：