新江蘇·中國江蘇網(wǎng)（記者 蔣麗）近日，南京住房和保障房產(chǎn)局發(fā)布關(guān)于《南京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》，這次文件起草的背景是什么？明確了哪些方面的內(nèi)容？供應(yīng)對象、實(shí)施范圍、申購程序都有何規(guī)定？新江蘇記者日前采訪相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士，從政策解讀、樓市影響等多方面進(jìn)行解讀分析。

新規(guī)明確首次購買產(chǎn)權(quán)份額比例

7月18日，南京住房和保障房產(chǎn)局發(fā)布了關(guān)于《南京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》，《辦法》中明確了共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象、面積標(biāo)準(zhǔn)、籌建方式、定價(jià)機(jī)制、產(chǎn)權(quán)管理等內(nèi)容。根據(jù)新規(guī)，除了符合一定條件的南京戶籍家庭或個(gè)人，非南京戶籍家庭或個(gè)人以及各類人才均將列入共有產(chǎn)權(quán)房的保障范圍。

(相關(guān)資料圖)

記者了解到，新規(guī)中提及了共有產(chǎn)權(quán)住房的適用范圍設(shè)定和用地問題。明確指出是主城六區(qū)（玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)），也就是說，從今年開始下一階段南京共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目供應(yīng)將在主城范圍內(nèi)全面鋪開。

據(jù)悉，新規(guī)中還明確了購房者首次購買的產(chǎn)權(quán)份額比例為50%—80%，定向供應(yīng)人才的項(xiàng)目中，人才持有的共有比例可適度降低。簡單理解，購買產(chǎn)權(quán)份額越低則意味著購房者可以用更少的錢買到屬于自己的共有產(chǎn)權(quán)住房。

記者還關(guān)注到，對比此前南京推出的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)對象，原先要求35周歲提供個(gè)稅或社保證明調(diào)整為30周歲以下；原先各類人才家庭和人才要求在本市無自有住房也改成了一定年限內(nèi)在本市無自有住房。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，購買條件的放寬有利于降低中低收入人群購房難度，進(jìn)一步解決南京城市“夾心層”群體的住房難題。

共有產(chǎn)權(quán)房約定購買份額，南京有先例

說起共有產(chǎn)權(quán)住房約定購買的產(chǎn)權(quán)份額比例，南京其實(shí)在去年就有試點(diǎn)案例。約定購買的產(chǎn)權(quán)份額比例后，一定程度上減少購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，保障了南京無房居民、新市民、青年人以及人才的住房需求。

2022年5月，南京市房產(chǎn)局和秦淮區(qū)政府推出首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)項(xiàng)目——壹城觀泓雅苑。對產(chǎn)權(quán)份額，通知明確申購人購買的產(chǎn)權(quán)份額統(tǒng)一為80%，且不得增購；另20%份額由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位南京壹城萬基危舊房改造有限公司持有。另外，還規(guī)定了本市戶籍及各類人才家庭或個(gè)人購買的共有產(chǎn)權(quán)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后，可申請上市轉(zhuǎn)讓；非本市戶籍家庭或個(gè)人購買的共有產(chǎn)權(quán)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿8年后，可申請上市轉(zhuǎn)讓。據(jù)了解，該項(xiàng)目先后三次開盤，每次都需要搖號。

張先生是江西人，在南京上完大學(xué)后便留在南京工作，如今是壹城觀泓雅苑業(yè)主，購買的是75㎡的房源。張先生算了筆賬，建筑面積75㎡的房源總價(jià)約為240萬元，按照“購房人只需以八成總價(jià)購買80%產(chǎn)權(quán)份額”這一規(guī)定，他只需要掏190多萬元便可買到位于主城的房子。張先生說道，“后期用上公積金貸款，還款壓力也不大，約定購買的產(chǎn)權(quán)份額對于我們這類資金緊張的買房人來說還是相當(dāng)友好的?！?/p>

樓市是否有變化各方觀點(diǎn)不同

2023年的《政府工作報(bào)告》中曾提出，要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

“作為南京首次公開的共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法，此舉意義重大，意味著南京市住房保障體系的進(jìn)一步完善，加快了新市民和青年人從‘住有所居’邁向‘住有宜居’的步伐。”南京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長張輝表示，新規(guī)的出臺也表明了南京共有產(chǎn)權(quán)房政策即將擁有常態(tài)化的管理政策。為接下來增加共有產(chǎn)權(quán)房供給，做規(guī)章制度規(guī)范上的準(zhǔn)備。

值得一提的是，政策中有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房的籌建方式提到一個(gè)關(guān)鍵詞“存量住房轉(zhuǎn)用”，或預(yù)示了今后南京樓市中現(xiàn)有商品房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房的可能性？業(yè)內(nèi)人士分析，此舉大大降低買房人購房門檻的同時(shí)，也可能會對普通商品房的購買力造成一定的影響和沖擊。“共有產(chǎn)權(quán)房的大量入市對商品房市場是否利大于弊今后還有待觀望。”

此外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年爆火的“觀泓雅苑”給市場帶來幾次不小的刺激，數(shù)據(jù)背后也看到了這個(gè)群體龐大的需求?！霸谌缃駱鞘谐掷m(xù)低迷，日漸下行的情況下，共有產(chǎn)權(quán)房或許不失為刺激群眾購買力的一個(gè)辦法?！?/p>

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