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中金發(fā)布研究報告稱，維持恒隆地產(00101)“跑贏行業(yè)”評級，考慮到開發(fā)物業(yè)結算進度和利潤率調整，下調2023/24年盈利預測11%/8%至45.2/49.9億港元。為反映盈利預測調整，下調目標價10%至16.21港元。該行預計公司1H23收入同比+2.3%至5423億港元，其中內地購物中心和寫字樓租金收入增長為主要驅動力(預計內地人民幣口徑收入同比增長15%-20%)。該行預計股東應占基本溢利同比+3%至2284億港元，與市場預期基本一致，預計中期DPS與往年持平于0.18港元，對應股息率1.5%。

中金主要觀點如下：

內地商場復蘇趨勢良好，料人民幣口徑租金較2021年增長15%-20%。

1-5月在疫情防控措施優(yōu)化的帶動下，公司商場客流恢復明顯、該行估計已超2021年同期水平。據(jù)該行4月對上海兩項目及無錫項目的調研(前述項目去年貢獻公司內地商場租金的68%)，該行估計公司一季度零售額同比增約15%。該行認為當前高端消費外流對公司影響較可控，主要考慮到疫情以來境內外奢侈品價差明顯縮小、奢侈品牌對代購加強管控、商場優(yōu)化服務、提升會員粘性的舉措初見成效?？紤]到去年疫情下公司商場租售比波動較大，該行將2021年作為今年零售額和租金預測基準。該行預計1H23零售額較1H21將實現(xiàn)15-20%的增長、其中一二季度增長趨勢基本一致，人民幣口徑租金增幅應與之相若(1H22與1H21商場租金大體持平)。但該行估計人民幣換算為港元時該增速會有約7ppt折損。

料中國香港物業(yè)組合收入同比大體持平，零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)優(yōu)于寫字樓。

根據(jù)CBRE的統(tǒng)計，伴隨通關后內地游客數(shù)量的增長，今年一季度中國香港零售業(yè)加速反彈，高街商鋪空置率環(huán)比下降1.5ppt至13.9%，整體零售業(yè)租金環(huán)比持平;寫字樓市場亦初現(xiàn)改善，一季度空置率環(huán)比下降0.2ppt至15.1%(但港島仍相對承壓)，租金環(huán)比下降1.5%?？紤]到恒隆在港物業(yè)區(qū)位良好(分布在中環(huán)、銅鑼灣等地段)、且寫字樓去年已給予租戶一定租金減免，該行預計上半年其中國香港物業(yè)組合出租率和租金收入同比大體持平。

中期平均融資成本和凈負債率或邊際上行，但財務壓力可控。

考慮到截至去年底公司34%的有息負債為港元浮動利息借貸，該行認為中國香港加息或推動今年中期平均融資成本相較去年底的3.5%有所上升。另一方面，考慮到上半年公司分派去年末期股息(合計27億港元)，并有持續(xù)的資本開支，該行預計公司中期凈負債率或較去年底略有提升，但現(xiàn)金流壓力仍可控。

風險提示：高端消費外流超預期;開發(fā)物業(yè)結算進度或利潤率差于預期。

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