廣州南站，超大型交通樞紐，附近的房子是不是應(yīng)該賣得還不錯(cuò)？

但實(shí)際上，卻有樓盤走出了獨(dú)立行情。

開放近一年，網(wǎng)簽僅20余個(gè)……

(相關(guān)資料圖)

城投嶺南府，怎么了？

有人流無人留，

TOD體系不“靈”了？

城投嶺南府最大的優(yōu)勢，就是靠近廣州南站。

地圖顯示，兩者之間距離1公里，步行需要十余分鐘，開車只需4-5分鐘。

作為全國乃至亞洲客流量最大的綜合交通樞紐之一，廣州南站通過5高鐵+4地鐵+3城軌+2有軌電車布局，向內(nèi)通達(dá)灣區(qū)9城，向外覆蓋國內(nèi)9省。

按理來說，有如此便利的交通條件，旁邊的房子應(yīng)該很好賣，為什么城投嶺南府卻網(wǎng)簽寥寥？

原因很簡單——除市場下行外，主要就在于，番禺片區(qū)已經(jīng)有發(fā)展完善的萬博CBD了。

在此基礎(chǔ)上，再在周圍打造一個(gè)南站tod，更需要耗費(fèi)大量的努力才能將人流導(dǎo)過去。

而說到番禺，人們往往更為熟悉的是萬博商務(wù)區(qū)，而南站靠近佛山交界，頗有“郊區(qū)”之感。

相比其他中心區(qū)都有高鐵站的一線城市，廣州偏安一隅的南站，更像是“佛山東站”。

另外，城投嶺南府距離珠江新城19公里，地鐵要轉(zhuǎn)線兩次，耗時(shí)將近40分鐘。

就算是駕車，也需要將近一小時(shí)，高峰期免不了堵車的困擾。

高鐵再方便，也不能快速進(jìn)入廣州主城區(qū)。

這樣的條件，注定了買家大概率只會(huì)是7號(hào)線、2號(hào)線沿線，靠近萬博、番禺廣場等板塊的上班族。

而除了交通，南站板塊似乎拿不出第二個(gè)優(yōu)勢，也因此被稱為“難站”。

若是只靠匆匆而過的客流，不足以支撐板塊發(fā)展，畢竟大家出了高鐵就轉(zhuǎn)地鐵公交走了。

發(fā)展13年，交通依舊沒有帶飛廣州南站，大多數(shù)人對(duì)南站板塊的印象依舊是：沒地方逛街、城市界面亂、容易迷路……

而且在后疫情時(shí)代，擁有龐大、復(fù)雜人流的南站，更適宜做商務(wù)區(qū)，卻未必適合做居住區(qū)。

更關(guān)鍵的是，連接廣州南站和廣州站的城際鐵路項(xiàng)目工程，已經(jīng)于8月11日開始招標(biāo)。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，擬于下個(gè)月開工，2027年9月竣工。

這意味著，廣州市中心將正式融入到高鐵網(wǎng)絡(luò)！從廣州站到廣州南站，只需不到10分鐘。

高鐵進(jìn)城后，南站板塊還會(huì)有優(yōu)越的人口紅利嗎？

出于廣州南站的樞紐地位，客流量或許不會(huì)斷崖式下滑，但廣州主城區(qū)的人流，很大可能是會(huì)減少的。

那么對(duì)于廣州南站板塊樓市來說，黃金發(fā)展時(shí)機(jī)，還剩四年。

配套一般，誰來??？

靠區(qū)位吸引力不大，那配套呢？

商業(yè)方面，項(xiàng)目配建有底商，但大多是諸如豬腳飯、老長沙湘菜館之類接地氣的館子，僅能滿足日常最基礎(chǔ)的需要。

稍大型的已開業(yè)商業(yè)體是距離近3公里的喜街。

除此以外，其他大型商業(yè)綜合體都還沒到能投入使用的階段。包括新鴻基TOD綜合體（在建）、合生創(chuàng)展合生匯綜合體（已簽約）、海印又一城綜合體（已簽約）。

廣州南站ICC商業(yè)投入使用也沒那么快，根據(jù)資料顯示，需要等到2029年。

教育方面，周邊學(xué)校有石一幼兒園、南站小學(xué)、石壁中學(xué)、英國博耐頓學(xué)校等，沒有太大優(yōu)勢。而醫(yī)療則缺乏較為優(yōu)質(zhì)的配套。

作為普通購房者，更看重的是什么？當(dāng)然是通勤、學(xué)位、醫(yī)療、休閑等市政配套。

以項(xiàng)目目前的醫(yī)療教育水平，估計(jì)會(huì)讓很多有小孩的家庭望而卻步。

從環(huán)境來看，小區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯(cuò)、園林覆蓋率很高，但項(xiàng)目西側(cè)不遠(yuǎn)處就是石壁村，城中村的城市界面較差，兩者靠得近，相比之下頗有“小區(qū)內(nèi)歐洲，小區(qū)外非洲”的感覺。

而且城中村一般人流復(fù)雜，也會(huì)帶來一定的治安隱患。

雖然石壁村已經(jīng)納入舊改方案，但舊改開發(fā)商富力近年來被曝出多次債務(wù)問題，自身尚且水深火熱，更不用說推進(jìn)舊改了。

而能拿出四五百萬買房的買家，對(duì)界面、安全系數(shù)的要求，還是比較高的。

嶺南府能吸引到什么樣的客戶，還是一個(gè)大大的問號(hào)。

南站地王？性價(jià)比不夠打

城投嶺南府位于南站核心區(qū)，地塊由廣州城投于2020年9月以超2.63萬/平的樓面價(jià)拍下，是南站板塊地王。

項(xiàng)目偏向剛需改善型，主要打造低密度改善居住環(huán)境，綠化率高，單價(jià)4.3-4.8w。

項(xiàng)目一共規(guī)劃了12棟24-30層高的住宅，計(jì)劃分為兩期開發(fā)。

推出五種戶型：約98m²2+1房2廳2衛(wèi)，約116-143m²的3+1房2廳2衛(wèi)。

143㎡3+1房是比較稀缺的戶型，剛好卡在144㎡的豪宅線，適合剛改客戶的需求。

總的來說，城投嶺南府的戶型布局較為合理，畢竟這個(gè)面積段面向的客戶，主要還是剛改，看中的當(dāng)然是物盡其用。

從價(jià)格來看，嶺南府均價(jià)4.5w/㎡，比片區(qū)周邊項(xiàng)目高。

周邊競品有越秀星瀚TOD，這是越秀的第一個(gè)南站板塊項(xiàng)目，19年開售，引入星瀚幼兒園、廣外番禺實(shí)驗(yàn)學(xué)校，戶型有約73~115㎡的面積段，均價(jià)3.5w/㎡，總價(jià)300多萬上車。

越秀星寰TOD，2021年面世，地鐵7號(hào)線謝村站上蓋，毗鄰漢溪大道中，推出建面90~133㎡三四房，均價(jià)4.1w/㎡，總價(jià)400萬起就能入手。

相比之下，城投嶺南府由于靠近高鐵站等原因，項(xiàng)目價(jià)格更高，性價(jià)比就不太突出了。

結(jié)語

看來，光有高鐵站的優(yōu)勢也不足夠，真正能吸引客戶的產(chǎn)品，一定是區(qū)位、配套和價(jià)格的結(jié)合。

廣州站到廣州南站的城際軌道即將開通，城投嶺南府，能在這短短時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)“逆襲”嗎？

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