上個(gè)周末，隨著上海、北京先后宣布執(zhí)行"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策，一線城市全部都表態(tài)了。

本周，幾大國(guó)有銀行也都官宣開展存量房貸利率調(diào)整工作。當(dāng)利好消息接連不斷，市場(chǎng)表現(xiàn)怎么樣？多重刺激之下，樓市會(huì)否迎來(lái)拐點(diǎn)？

新政實(shí)施一周 樓市表現(xiàn)如何？

(相關(guān)資料圖)

這幾天，中介公司工作人員王道樂(lè)感受到的最大變化是，約客戶的成功率變高了。相較于以往電話另一端的遲疑，現(xiàn)在的客戶愿意出來(lái)看房，也有不少主動(dòng)來(lái)添加經(jīng)紀(jì)人好友。數(shù)據(jù)似乎也印證了他的感受。剛剛出爐的二手房成交數(shù)據(jù)顯示，8月份上海成交二手房1.4萬(wàn)套，是自3月份連續(xù)下行以來(lái)的首次環(huán)比增長(zhǎng)。

對(duì)此，上海太平洋房屋總部業(yè)務(wù)管理中心總監(jiān)董延平告訴記者，剛剛過(guò)去的這一周，他們的交易量增長(zhǎng)了近50%。從區(qū)域上來(lái)看，浦東、閔行和松江區(qū)的增長(zhǎng)最為明顯；從房屋類型上來(lái)看，新房購(gòu)買者的增量則要多于二手房的購(gòu)房者。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，"‘認(rèn)房不認(rèn)貸’能夠?qū)嶋H上降低首付和房貸利率，對(duì)購(gòu)房者有重要的影響，上海市作為全國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，新政策的施行有助于進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，能夠進(jìn)一步釋放合理住房消費(fèi)需求，后續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是上海的交易行情有十分積極的意義"。

據(jù)易居研究院分析，目前上海市的新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元左右，在"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策執(zhí)行前，二套房的最高首付比例為70%，即首付款需要350萬(wàn)元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬(wàn)元。據(jù)此對(duì)比，首付款直接減少了175萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)款的35%。

同時(shí)，在納入首套房標(biāo)準(zhǔn)后，房貸利率等也都一并下調(diào)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬(wàn)元、30年期等額本息計(jì)算，其利息總支出約為198萬(wàn)元，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬(wàn)元，月供約為10193元/月。對(duì)比來(lái)看，利息總支出減少近31萬(wàn)元，月供減少約851元/月。

相比于新房市場(chǎng)的"立竿見影"，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特征，即掛牌量明顯增加。據(jù)上海鏈家方面提供的數(shù)據(jù)顯示，上周末新增掛牌量較之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

"金九銀十"可期 不必?fù)?dān)心市場(chǎng)過(guò)熱

被業(yè)界稱為"超預(yù)期"的利好政策帶動(dòng)了樓市的活躍度。傳統(tǒng)意義上的"金九銀十"能否再現(xiàn)？業(yè)內(nèi)給出的答案是，值得期待。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，9月到12月是樓市每年沖刺的關(guān)鍵期，尤其每年9月、10月是樓市的銷售旺季，素有"金九銀十"的說(shuō)法，這一階段一線城市的樓市表現(xiàn)對(duì)全國(guó)市場(chǎng)影響非常大。此次一線城市紛紛官宣執(zhí)行"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策，從短期看，讓樓市"暖意"初現(xiàn)，對(duì)于其他城市也具有一定的引導(dǎo)意義。盡管，眼下很多"立竿見影"的成交都屬于此前已經(jīng)看房但一直在"等風(fēng)來(lái)"的客戶，他們只待政策落地就達(dá)成成交，但接下來(lái)幾個(gè)月，樓市表現(xiàn)"相當(dāng)值得期待"。

樓價(jià)會(huì)否就此開啟"飛漲模式"？對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，"市場(chǎng)不會(huì)過(guò)熱"。

由于在新政出臺(tái)前，上海樓市的成交狀態(tài)實(shí)際上是偏冷的。據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套，而二手房已連續(xù)4個(gè)月成交低于"榮枯線"。對(duì)于房地產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)，有一個(gè)最重要的原則是"量在價(jià)先"——當(dāng)交易量還未達(dá)到"及格線"的時(shí)候，價(jià)格自然不會(huì)"暴走"。

在復(fù)旦發(fā)展研究院講師、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員楊秋怡看來(lái)，"金九銀十"時(shí)間段內(nèi)不會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)暴漲的另一個(gè)重要因素是，疫情后，全國(guó)居民人均可支配收入增速有所放緩，這可能購(gòu)房者會(huì)比過(guò)去更加"糾結(jié)"。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，調(diào)控是動(dòng)態(tài)的，政策的"加減法"是根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)而定，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)"過(guò)熱"的情況。他表示："這次放松是有節(jié)奏、有步驟的放松，比如目前是已經(jīng)放松限貸，而一線城市的限購(gòu)還是未松動(dòng)的，所以‘金九’之前密集出臺(tái)政策也是在試探市場(chǎng)的反應(yīng)。如果市場(chǎng)回暖可以符合預(yù)期，那么后續(xù)政策的寬松尺度是可以再調(diào)節(jié)的。所以，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，政策是在‘動(dòng)態(tài)調(diào)整’，并不是一下子全部放開，因而也不會(huì)引發(fā)市場(chǎng)過(guò)熱的情況。"

長(zhǎng)三角頻頻出手 健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何建立

為了讓樓市平穩(wěn)、健康發(fā)展，長(zhǎng)三角的管理部門有多拼？據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，中國(guó)超過(guò)百城出臺(tái)了房地產(chǎn)政策，總數(shù)超過(guò)300條。而以上海、杭州和合肥為代表的37個(gè)長(zhǎng)三角城市發(fā)布了超過(guò)70條穩(wěn)樓市政策，占比接近四分之一。

大部分政策都覆蓋全省或全市。像安徽省在全省全面推行二手房交易"帶押過(guò)戶"登記模式，以優(yōu)化二手房交易流程。也有像杭州市的，政策精準(zhǔn)到部分城鎮(zhèn)，甚至街道。

大部分政策著眼點(diǎn)在于降低購(gòu)房門檻、保障購(gòu)房者權(quán)益，而合肥積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、推進(jìn)商品房"現(xiàn)房銷售"試點(diǎn)等十條舉措，也備受關(guān)注。

楊秋怡表示，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度最高的地區(qū)之一，長(zhǎng)三角地區(qū)在樓市調(diào)控中一直扮演著重要角色，在政策創(chuàng)新性、精細(xì)化等方面進(jìn)行了諸多探索。未來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入水平提高，人們對(duì)美好居住生活的向往不斷升級(jí)，對(duì)改善居住條件的需求亦將不斷擴(kuò)大。

此外，隨著長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，大量農(nóng)村人口走向城鎮(zhèn)，剛性購(gòu)房需求隨之產(chǎn)生。未來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要把更多注意力和精力放在居民剛性和改善性住房需求上，從這兩個(gè)重要方面打開想象空間，才能更好修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心。

（看看新聞Knews記者 秦?fù)P軻 陳怡）

關(guān)鍵詞：