21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵上海報(bào)道

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近期，多地優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。8月25日，嘉興全面放開(kāi)限購(gòu)、限售等行政限制；8月30日，廣州宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布通知公告稱(chēng)，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

多名行業(yè)人士認(rèn)為，這是2017年以來(lái)，一線城市房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度最大的一項(xiàng)，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也具有極強(qiáng)信號(hào)意義。如果其他一線城市也能及時(shí)優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)情緒修復(fù)。

政策組合拳效果仍待觀察

近期，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策頻發(fā)。從目前已出臺(tái)的房地產(chǎn)新政從房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看，涉及多方領(lǐng)域、主體。市場(chǎng)層面，從土拍的政策調(diào)整到放開(kāi)限購(gòu)限貸、下調(diào)貸款利率等需求端的政策紓困，希望把市場(chǎng)銷(xiāo)售端穩(wěn)定下來(lái)。

在恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)的造血功能方面，前有“三支箭”，后有上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。8月27日，證監(jiān)會(huì)連續(xù)發(fā)布多項(xiàng)監(jiān)管新規(guī)。證監(jiān)會(huì)稱(chēng)充分考慮當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，完善一二級(jí)市場(chǎng)逆周期調(diào)節(jié)機(jī)制，圍繞合理把握IPO、再融資節(jié)奏，作出六項(xiàng)安排。其中，第六項(xiàng)提到，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

從目前落地的政策看，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)上市公司融資給予了更大力度的支持。然而，政策推進(jìn)過(guò)程需要時(shí)間，也有試錯(cuò)成本。綠地集團(tuán)董事、執(zhí)行總裁耿靖直言，這些政策并沒(méi)有從根本上解決買(mǎi)房人信心不足的問(wèn)題。由于今年房地產(chǎn)企業(yè)仍在新增債務(wù)違約主體，買(mǎi)房人擔(dān)心開(kāi)發(fā)商資金出問(wèn)題，買(mǎi)房無(wú)法交付，所以不敢購(gòu)買(mǎi)，導(dǎo)致市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)低迷。

雖然政策利好頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)仍然缺乏一點(diǎn)信心。從銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.3%，7月回落幅度更大。市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力拿地，也給地方財(cái)政帶來(lái)了極大的壓力，制約了地方經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)。

據(jù)已披露的房企中報(bào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分房企仍然沒(méi)有走出債務(wù)承壓的陰影。爆雷房企持續(xù)出現(xiàn)營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑，即便相比之下，顯出穩(wěn)健一面的央國(guó)企也隨著行業(yè)趨勢(shì)面臨下降壓力。以混合制企業(yè)綠地為例，根據(jù)2023年半年報(bào)，這家處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中的房企，自“三條紅線”監(jiān)管政策出臺(tái)以來(lái)已累計(jì)壓降債務(wù)1737億元；期末有息負(fù)債余額降至2145億元，較上年末再降30億元。與此同時(shí)，綠地也向監(jiān)管部門(mén)提交了定增融資方案。但行業(yè)流動(dòng)性的放緩，債務(wù)壓力仍然是壓在上市公司身上的一座大山。近期，綠地一筆境外債利息已進(jìn)入寬限期，因與債權(quán)人談判未果而啟動(dòng)了停牌程序。

基本面較好的另一家混合所有制企業(yè)綠城，盡管今年半年報(bào)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收、凈利的雙雙增長(zhǎng)，但下半年面臨的去化壓力與項(xiàng)目利潤(rùn)率兌現(xiàn)等，仍然是擺在公司管理層面前的一道難題。

境內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)普策信評(píng)一份研報(bào)顯示，隨著2020年新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。2021年首次違約企業(yè)家數(shù)和違約金額均大幅增長(zhǎng)，2022年違約規(guī)模達(dá)到歷史峰值，2023年上半年仍有違約事件發(fā)生。

當(dāng)外部融資端收緊的同時(shí)，商品房銷(xiāo)售規(guī)模急劇萎縮，導(dǎo)致房企資金壓力大幅增加，項(xiàng)目爛尾現(xiàn)象明顯增多，房企的商票違約、非標(biāo)融資違約等負(fù)面事件也不斷出現(xiàn)，并逐步蔓延至離岸債券市場(chǎng)，引發(fā)房企國(guó)際評(píng)級(jí)的批量下調(diào)，境外融資途徑受阻形成惡性循環(huán)，流動(dòng)性危機(jī)進(jìn)一步加劇。在“保交付”成為剛性要求條件下，項(xiàng)目建設(shè)資金需求仍維持在較大規(guī)模，大量債務(wù)到期所需的償付資金難以得到保障。

或許，這就是行業(yè)縮表過(guò)程必經(jīng)的痛苦。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，經(jīng)歷這輪樓市深度調(diào)整后，不論是央國(guó)企還是民營(yíng)房企，今年上半年上市公司的財(cái)報(bào)核心指標(biāo)比如市凈率、市盈率等基本觸底，指標(biāo)表現(xiàn)都不盡如人意。

修復(fù)市場(chǎng)信心

烈火烹油，房地產(chǎn)需涅槃重生。作為上海市人大代表，耿靖對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提出相關(guān)政策建議。

他認(rèn)為，解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)困局，當(dāng)務(wù)之急是化解房地產(chǎn)企業(yè)主體債務(wù)問(wèn)題，盡快修復(fù)開(kāi)發(fā)商主體信用，從而修復(fù)市場(chǎng)信心，形成市場(chǎng)實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)也從增量上解決地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力問(wèn)題。要修復(fù)開(kāi)發(fā)商主體信用，就亟需從股權(quán)融資和債權(quán)融資兩個(gè)方面積極化解房地產(chǎn)企業(yè)主體債務(wù)問(wèn)題。

為此，耿靖建議，由中央層面成立國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)保障基金，承接各大銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的不良債權(quán)，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行部分債轉(zhuǎn)股（今后可以退出）。在不動(dòng)產(chǎn)保障基金的基礎(chǔ)上，另外發(fā)行房地產(chǎn)紓困特別債，支持房企保交付，恢復(fù)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)信心。

同時(shí)，建議將上市房企再融資作為一項(xiàng)特殊扶持政策，恢復(fù)其自我造血能力，進(jìn)一步放寬上市房企再融資條件，優(yōu)化審批流程，加快審批速度；由上述國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)保障基金積極支持上市房企再融資。

他還建議取消“三道紅線”的硬性約束條件，支持和鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行CMBS、綠色債券等金融產(chǎn)品，并且加快審批速度。并盡快將REITs的資產(chǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至寫(xiě)字樓、酒店等辦公類(lèi)、消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施，支持和鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行相關(guān)REITs產(chǎn)品，回籠資金用于保交付；同時(shí)鼓勵(lì)和推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機(jī)構(gòu)投資者和境外投資者參與投資上述REITs產(chǎn)品。

耿靖的建言，與近期監(jiān)管層面的動(dòng)作有著相互呼應(yīng)的一面。

8月30日下午3時(shí)，中國(guó)人民銀行舉行金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會(huì)。中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、上海證交所、深圳證交所相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加會(huì)議。在該會(huì)議上，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)馬賤陽(yáng)透露，中國(guó)人民銀行抓緊研究制定金融支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策舉措，已經(jīng)形成金融支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的文件初稿，將在進(jìn)一步征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后印發(fā)。

與此同時(shí)，上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人也在會(huì)上表示，抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的領(lǐng)域，堅(jiān)決落實(shí)好支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的各項(xiàng)政策措施，保證房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營(yíng)房企合理融資需求，“一企一策”穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)民營(yíng)房企股債融資項(xiàng)目案例落地。

常言道，比金子更珍貴的是信心。而從商業(yè)角度，比信心更珍貴的則是企業(yè)的信用。只有政策與需求的雙向奔赴，才能加速行業(yè)觸底之后的向上趨勢(shì)。

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