作者：余飛

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(資料圖片僅供參考)

土地，越發(fā)難賣了

土地難賣，不是啥新鮮事，但你知道有多難賣嗎？

看幾組數(shù)據(jù)就明白了。

第一組：財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，國有土地使用權(quán)出讓收入22875億元，同比下降19.1%。

2022年賣地收入只有66854億元，較前一年下降了23.2%。今年上半年，賣地收入只有18687億元，同比下降了20.9%。

據(jù)此預(yù)估，全年賣地收入可能就在3.5萬億左右。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

第二組：不少城市的賣地收入，掉入了冰窟窿。

全國賣地收入仍在大跳水，落地到城市以最近本號梳理的武漢、昆明、南寧三座城市的賣地情況來看。

武漢上半年賣地收入僅進(jìn)賬175.36億元。2021年上半年，武漢短短半年賣地收入高達(dá)1028.71億元。細(xì)品吧。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

2019年，昆明賣地收入915.7億元，之后一路下滑。2020年賣地收入下跌了25.7%，至680.3億元。2021年相較于2020年又下跌了38.5%，只有418.1億元。

跌幅最猛的是去年，2022年昆明的賣地收入只有123.6億元，相較于2021年下跌了70.4%，相較于2019年的高點(diǎn)，下跌了86.5%。

南寧賣地收入2020年高點(diǎn)時(shí)期為596.12億元，之后一路下滑，今年上半年賣地收入只有31.4億元，跌成了零頭。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

第三組數(shù)據(jù)：典型二線城市，上半年沒有一座城市完成供地計(jì)劃的40%。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年典型二線城市中，供地計(jì)劃全線下跌，其中沈陽、長春跌幅超過了70%和50%。

兩座城市之所以供地計(jì)劃腳踝斬，主要是過去兩年流拍率高企，土地根本賣不出去。再加上供大于求的局面，索性就直接減少土地供應(yīng)。

土地成交完成率方面，沈陽、福州、貴陽、大連、呼和浩特、均不足5%。廈門、重慶、烏魯木齊、濟(jì)南均不足10%。

賣地完成率最高的杭州也只有32%。

02

六成百強(qiáng)房企不拿地

土地賣不出去的直接原因，大多數(shù)房企都不拿地了。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，房企投資力度再減弱，拿地金額百強(qiáng)房企的投資力度同比下降20%，且有近六成百強(qiáng)房企尚未拿地，頭部房企7月單月拿地較上半年大幅放緩。

還在拿地的房企，基本都是國資背景的央企、國企和城投。

中指研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月22個(gè)主要城市拿地企業(yè)中，央國企占比59%，混合所有制房企占比5%，地方城投占比9%，民企占比只有27%。

其中福建上半年的賣出去的土地，98%被央國企兜底。北京、深圳、廈門、武漢、沈陽所售地塊80%以上被央國企拿走。

房企，或者說民營房企為何不拿地？地球人都知道，都在忙著防止暴雷。

最近有人梳理了一下在房企大面積暴雷之前的2020年的百強(qiáng)房企，一半以上的房企出現(xiàn)了債務(wù)違約，也即暴雷了。

過去兩年，房企被斬?cái)嗔舜蠖鄶?shù)融資渠道，雖然有第二箭射出，官方也表態(tài)要放寬房企的融資，但是從結(jié)果來看，只是肥了少數(shù)央企國企而已。

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的75家典型房企數(shù)據(jù)來看，2023年上半年地產(chǎn)信用債發(fā)行主體仍以央企和地方國企為主，國企融資占比約92.60%，半數(shù)民營房企在上半年沒有債券融資。

賣房回款，成了民企幾乎是唯一的來錢渠道。由于很多城市有限跌令限制，雖然明面上只有三四十個(gè)城市發(fā)布了限跌令，但事實(shí)上很多城市明里暗里都在限制房價(jià)跌幅。限制之下，房企的降價(jià)跑量速度被限制，導(dǎo)致房企難以回款。

7月份，頭部50強(qiáng)房企的銷量，只有華僑城、城建集團(tuán)兩家正增長，其余都在下跌。

融資渠道關(guān)閉，僅有的回款渠道在冷卻的市場環(huán)境下疊加限跌令，變得舉步維艱。此外，還有不斷到期的債務(wù)要償還，還有保交樓任務(wù)要完成。

可以說，當(dāng)下沒有過得舒坦的民營房企。四面八方都是壓力，哪有錢、哪有心情、哪有預(yù)期去拿地？

然而，土地賣不出去的這種局面不改變，地方城市的財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)更加困難。畢竟，除了深圳等少數(shù)城市擺脫了土地財(cái)政依賴外，絕大多數(shù)城市特別是產(chǎn)業(yè)單薄、財(cái)政微弱的三四線城市，極度依賴賣地收入。

更重要的是地方債。

公開數(shù)據(jù)顯示，去年年底，全國3000多家城投平臺，城投債規(guī)模在54萬億左右，超過一般債和專項(xiàng)債的總和。當(dāng)然，城投債具有相當(dāng)?shù)碾[蔽性，還有不少估計(jì)沒有統(tǒng)計(jì)進(jìn)來，有些機(jī)構(gòu)預(yù)測達(dá)到70萬億。

顯性債務(wù)和隱性債務(wù)加在一起，超過100萬億。

這么多債務(wù)，怎么還？過去一直都是依靠賣地償還，但現(xiàn)在這光景，沒招了。

03

該取消限跌令、降地價(jià)，放棄土地財(cái)政依賴路徑了

本號認(rèn)為，想要改變局面，樓市該低頭服軟了，該取消限跌令、降地價(jià)，同時(shí)放棄土地財(cái)政依賴了。

當(dāng)然，需要分步走。

首先是取消限跌令，同時(shí)降低地價(jià)，來解當(dāng)下的燃眉之急。

取消限跌令，是為了讓房企加速回款，完成自救。畢竟等著拯救的房企數(shù)不勝數(shù)，根本救不過來，唯有放開價(jià)格限制，讓他們降價(jià)跑量，獲得回款，才能有錢去償還債務(wù)，去完成保交樓。

無任何種商品，流動(dòng)性都是第一重要。一個(gè)沒有流動(dòng)的商品，即便是天價(jià)，也是紙面財(cái)富，無法兌現(xiàn)。

對于房子來說，不降價(jià)失去流動(dòng)性，要比降價(jià)增加流動(dòng)性的傷害更大。

沒有流動(dòng)性，開發(fā)商回不了款，地方城市也會(huì)減少稅收收入。而且，為了絞盡腦汁阻擋房價(jià)下跌，會(huì)想盡辦法出臺各種修修補(bǔ)補(bǔ)的工作，不但對市場干預(yù)太大，阻擋了市場的自主發(fā)展，削弱了市場的積極性，對于市政府本身的工作人員，也會(huì)疲于奔命。

而接受現(xiàn)實(shí)，接受降價(jià)，盡管在冷卻的市場環(huán)境下，不一定能增加多少成交，但至少不會(huì)是互相僵持的僵局。

與此同時(shí)，降低土地出讓價(jià)格。不要再堅(jiān)守。

過去一些年房價(jià)不斷上漲，其中的根本原因是地價(jià)飛速上漲。如今要引導(dǎo)價(jià)格回歸，降地價(jià)是根本之法。

不降，在房企看不到預(yù)期、背負(fù)著債務(wù)的當(dāng)下，下半年的流拍率可能會(huì)重回高峰。屆時(shí)地方政府的財(cái)政壓力會(huì)更大，地方債壓力也會(huì)更大。會(huì)出現(xiàn)更多城市的公交停運(yùn)，會(huì)有更多的旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)被轉(zhuǎn)讓。

取消限購、降地價(jià)，只能解燃眉之急。要從根本上解決地方城市的財(cái)政困擾，需要拋棄過去的土地財(cái)政依賴路徑。

時(shí)代不同了，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代。中央都明確表示，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。

形勢改變，地方城市的思維也得改變。

過去四十年，很多城市是躺在城市化進(jìn)程中、躺在人口紅利中，躺在賣地收入中發(fā)展，這種舒坦的日子結(jié)束了。

未來，城市拼的是產(chǎn)業(yè)，是科創(chuàng)能力，是工業(yè)實(shí)力了。唯有產(chǎn)業(yè)才能壯大一座城市，成就一座城市。

那些思維轉(zhuǎn)不過彎來，還抱著土地財(cái)政不肯放手、墨守成規(guī)的城市，終將被時(shí)代的浪潮拍在沙灘上。

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