“5%的房貸利率確實(shí)很高，我們有渠道可以‘轉(zhuǎn)貸降息’，能省30萬(wàn)至80萬(wàn)元，具體得看貸款數(shù)額。”近段時(shí)間，趙浩接到了不少貸款中介電話(huà)，宣稱(chēng)利率最低能做到3.2%。近期，在新老房貸利差較大的背景下，“轉(zhuǎn)貸降息”的生意又出現(xiàn)了。

不少貸款中介抓住購(gòu)房者迫切想要降低房貸利率的心理，混淆概念，宣稱(chēng)經(jīng)過(guò)一番運(yùn)作，可以將房貸違規(guī)轉(zhuǎn)化為利率更低的經(jīng)營(yíng)貸等貸款，大幅減少利息支出。專(zhuān)家提示，在“轉(zhuǎn)貸”的“糖衣”下，暗藏著多重陷阱與風(fēng)險(xiǎn)。

低利率誘導(dǎo)購(gòu)房者

(資料圖片)

“若您的房貸利率在5%以上，‘轉(zhuǎn)貸’就很劃算，利率最低至3.1%。”“抓緊機(jī)會(huì)，做個(gè)‘轉(zhuǎn)貸’省幾十萬(wàn)元利息，不香嗎?”目前，多地首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”，與存量房貸利率間存在較大差距，部分購(gòu)房者迫切想要降息，“轉(zhuǎn)貸降息”生意盛起。主要原因?yàn)?，在利率方面，“轉(zhuǎn)貸”很有“優(yōu)勢(shì)”。自2022年下半年以來(lái)，多家銀行多次下調(diào)個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸利率，年利率可以做到4.0%以下，而大多數(shù)“轉(zhuǎn)貸”是轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等。四川某貸款中介宣稱(chēng)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸年利率可以降至3.3%?！白罱呀?jīng)轉(zhuǎn)了幾十筆這樣的貸款?！痹撝薪檎f(shuō)。

遼寧某貸款中介表示，轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、組合貸等都可以，做經(jīng)營(yíng)貸無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照可以現(xiàn)過(guò)戶(hù)一個(gè)，消費(fèi)貸的利率較經(jīng)營(yíng)貸利率略高，目前可以到3.7%。

期限方面，經(jīng)營(yíng)貸期限比大多數(shù)房貸期限更短，剩余期限較長(zhǎng)的購(gòu)房者可能需要貸款多次。北京某貸款中介表示：“目前經(jīng)營(yíng)貸最長(zhǎng)為10年授信，中間不需要還本，年利率3.1%，先息后本還款。若您名下有老公司，則可以做到20年。”

面臨多重風(fēng)險(xiǎn)

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分貸款中介表面上以低利率轉(zhuǎn)貸吸引購(gòu)房者，實(shí)際上，在轉(zhuǎn)貸過(guò)程中可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)。

“(轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)貸)本就是不合規(guī)操作?！编]儲(chǔ)銀行研究員婁飛鵬表示，后續(xù)可能存在新貸款不能按時(shí)發(fā)放，借款人債務(wù)負(fù)擔(dān)加重的問(wèn)題。部分銀行官網(wǎng)披露的信息顯示，經(jīng)營(yíng)貸是銀行向小微企業(yè)主發(fā)放的，用于滿(mǎn)足其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金需求或置換生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的負(fù)債性資金的人民幣貸款。

轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)貸需要購(gòu)房者為掛靠的相關(guān)公司背書(shū)，而購(gòu)房者對(duì)公司經(jīng)營(yíng)情況往往一無(wú)所知，其房產(chǎn)也可能會(huì)被作為公司財(cái)產(chǎn)抵押。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“名下無(wú)公司”“沒(méi)有營(yíng)業(yè)流水”等擔(dān)憂(yōu)在中介的眼里，全部都不是問(wèn)題，都可以通過(guò)運(yùn)作讓購(gòu)房者獲批經(jīng)營(yíng)貸。

“購(gòu)房者需要先結(jié)清余下房貸，再將房屋抵押給銀行，同時(shí)我們會(huì)給你一個(gè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以此借出抵押經(jīng)營(yíng)貸?！北本┠迟J款中介表示，若尚無(wú)足夠資金結(jié)清房貸，也可先墊資，即過(guò)橋資金，墊資資金到賬時(shí)間最慢兩周。

記者了解到，“轉(zhuǎn)貸降息”需要貸款中介墊資的，普遍存在手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用等。一位貸款中介表示，墊資費(fèi)用按10天一周期，利率約為1.6%，還有服務(wù)費(fèi)、申請(qǐng)執(zhí)照費(fèi)用、后期維護(hù)費(fèi)等，各類(lèi)費(fèi)用疊加大概3萬(wàn)元，有的前前后后需要約5萬(wàn)元。

“貸款中介往往先以低息為誘餌。”冠苕咨詢(xún)創(chuàng)始人周毅欽表示，當(dāng)消費(fèi)者真正簽協(xié)議的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，中介會(huì)收取高額服務(wù)費(fèi)，折合貸款成本甚至超過(guò)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房貸利率;還本時(shí)，投資者的流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)影響信用記錄。

此外，可能面臨抽貸風(fēng)險(xiǎn);期限錯(cuò)配下，續(xù)貸也有各種問(wèn)題。有購(gòu)房者稱(chēng)，在經(jīng)營(yíng)貸貸款期間可能會(huì)突然面臨銀行自查或抽檢，發(fā)現(xiàn)違規(guī)就會(huì)面臨被“抽貸”的情況，需要購(gòu)房者立馬把錢(qián)一次性還清。這種情況下，購(gòu)房者很容易面臨資金短缺的問(wèn)題，或陷入“以貸養(yǎng)貸”循環(huán)。

選擇正規(guī)途徑

實(shí)際上，監(jiān)管已經(jīng)多次就轉(zhuǎn)貸問(wèn)題發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒消費(fèi)者堅(jiān)持從實(shí)際需求出發(fā)，依法合規(guī)還款，遠(yuǎn)離違規(guī)轉(zhuǎn)貸營(yíng)銷(xiāo)陷阱。

粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒稱(chēng)，部分居民房貸利率處于高位，一些居民提前還貸的資金來(lái)自存款或違規(guī)的消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸，都將加劇居民資金鏈緊張程度，降低風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來(lái)，在強(qiáng)監(jiān)管下，銀行應(yīng)嚴(yán)查自身流程，堵住套利空間。婁飛鵬則表示，銀行一方面要規(guī)范與中介合作，加強(qiáng)貸款資金流向管理，另一方面也要做好金融市場(chǎng)秩序維護(hù)。

銀行是否有其他渠道為購(gòu)房者減輕還款壓力?易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，可以嘗試通過(guò)利率券方式階段性調(diào)整，例如之前興業(yè)銀行廣州分行對(duì)存量按揭客戶(hù)給予一年期的利率優(yōu)惠券。當(dāng)然，也有地方推出商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款或組合貸等形式，這些都是合規(guī)的、間接降利率的方式。

“尤其對(duì)于存量房貸利率過(guò)高的購(gòu)房者，對(duì)其實(shí)施合理范圍內(nèi)相對(duì)優(yōu)惠的折扣，可以縮窄存量及當(dāng)期住房貸款利差，降低購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān)，減少提前還款及違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為?！眹?guó)聯(lián)證券分析師王宇鵬表示。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)

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