中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誕生40多年以來，市場對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊有著“又累又不賺錢”的刻板印象，但近幾年經(jīng)濟增速放緩，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)市場需求下降，情緒持續(xù)低迷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會的關(guān)注熱點和投資新寵，萬科、綠地、金地等龍頭企業(yè)紛紛搶灘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。

眾多傳統(tǒng)品牌房企積極向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、快節(jié)奏的盈利模式不同，很多新進入這個行業(yè)的房企，對現(xiàn)階段和未來如何以產(chǎn)業(yè)園的載體和平臺構(gòu)建盈利模式?jīng)]有太大把握，覺得這個行業(yè)資金沉淀量大、運營周期長、盈利點不清晰，資金投入匹配和節(jié)奏把握難以明確，整體盈利模式具有隱蔽性、模糊性。

【資料圖】

對于本身沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，且思維路徑、行事方式、團隊配置等企業(yè)基因均與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)南轅北轍的傳統(tǒng)房企來說，想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊盈利，可以依托其已有的優(yōu)勢，如品牌認知度高、企業(yè)體系健全、金融資源豐富等，接下來我將探討傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的典型模式。

“資本+實業(yè)+持有”的

基金操盤模式

隨著政策的不斷收緊，靠著銷售園區(qū)物業(yè)和房地產(chǎn)的模式已無法完成內(nèi)部輸血，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)必須找到一條新的盈利模式來實現(xiàn)內(nèi)外部資金的融通，保證開發(fā)和運營過程中全周期現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)。

這就必然要走向園區(qū)資本化的基金操盤模式，該盈利模式倡導(dǎo)“讓園區(qū)流動起來”，探索一條“實業(yè)加持、金融杠桿、開發(fā)持有、運營提升、金融退出”的道路。

要實現(xiàn)資產(chǎn)證券化盈利模式，有三點至關(guān)重要的前提條件：

1、規(guī)模。要能在保證園區(qū)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，快速做大規(guī)模；

2、運營。通過產(chǎn)業(yè)招商與運營管理能力，迅速構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條，并穩(wěn)步而合理提升園區(qū)租金水平和整體資產(chǎn)價值；

3、資本。有與資本市場對接的通暢渠道與品牌能力。

紙上談兵易，實際操作難。傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)后，需著重從規(guī)模、運營和資本三大板塊發(fā)力，探索出了一套適合自身發(fā)展的完整業(yè)務(wù)閉環(huán)。

一、規(guī)模層面，項目選址聚焦一線城市和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強的二線城市，這些城市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，更容易獲得國際資本的認可，也降低了招商難度，只要有足夠的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政府讓利，要敢于拿地，這將使得擴大規(guī)模能快速實現(xiàn)；

二、運營層面，采用“龍頭帶動+資本招商”的運營模式，可同時解決產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、政府談判和部分招商問題，同時培養(yǎng)大客戶招商團隊和運營團隊，保證運營層面的高品質(zhì)和高效率。

例如，金地威新的團隊近100人，一半以上的人員在招商部門，金地集團要求保證每一個園區(qū)項目的出租率、入園企業(yè)質(zhì)量與租金收入，以滿足國內(nèi)外資本市場的要求；

三、資本層面，引入基金、私募等投資方作為戰(zhàn)略股東，雙方共同持股成立基金公司，若資金量不夠大，可再引入多個投資方成立合伙企業(yè)，由雙方共同持股的基金公司作為GP運營管理合伙企業(yè)。

園區(qū)后期通過資產(chǎn)證券化盈利后根據(jù)股份進行利潤分成，戰(zhàn)略股東不愿參投的項目，也由合伙企業(yè)進行運營管理，使得戰(zhàn)略股東能享受管理費收益，從而維系長期的合作關(guān)系。

例如，金地威新引入美國阿波羅基金為戰(zhàn)略股東，雙方各占50%的股份，作為基金的GP；LP層面，由阿波羅基金去市場上募集，隨后再賣給收益要求比較低的持有型基金。

相信在未來幾年，優(yōu)質(zhì)的園區(qū)將迎來資產(chǎn)證券化的高潮階段，成為園區(qū)盈利模式新浪潮。

“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+金融”的

閉環(huán)和產(chǎn)城融合模式

在城市化高速發(fā)展的今天，產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展的關(guān)鍵所在，也使得許多轉(zhuǎn)型房企躍躍欲試進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

但是對于沒有金融渠道的企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無法實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，溢價也不高，若不能實現(xiàn)基金退出，僅以地價和租金測算回本周期在12-15年，年化回報大概在10%-12%，資金沉淀太久。

因此，有部分企業(yè)探索出了一條“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+金融”的產(chǎn)城融合模式，實現(xiàn)“以城育人、以人興產(chǎn)、以產(chǎn)促城”，通過住宅反哺產(chǎn)業(yè)，通過金融引進產(chǎn)業(yè)，通過人才留住產(chǎn)業(yè)，從而活化項目，實現(xiàn)盈利。

該機制體系具有靈活性，但想要成功得注意三點：

一、凸顯營城造城優(yōu)勢

項目選址需要位于核心區(qū)周邊或者集聚度高的區(qū)域，周邊的生活配套及商務(wù)配套可以落后，通過企業(yè)對項目打造，完成造城、營城能力來完善配套、美化環(huán)境。

這也凸顯了項目高性價比的優(yōu)勢，和城市中心區(qū)的寫字樓相比，用房成本低、生活配套及環(huán)境因素齊聚、辦公品質(zhì)優(yōu)越，自成一體。

二、住宅反哺產(chǎn)業(yè)

核心就是結(jié)合政府訴求，抓住住宅與產(chǎn)業(yè)用地的捆綁特點，低價獲取住宅地，以住宅的超額營收為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商和運營，奠定資金基礎(chǔ)。

知易行難，如何能讓政府愿意將產(chǎn)業(yè)和住宅用地同時出讓，實現(xiàn)產(chǎn)城融合項目復(fù)刻？關(guān)鍵還是在于產(chǎn)業(yè)落地的信心，和有真實企業(yè)的站臺。

例如：南京星河WORLD項目，以低價拿到一塊總建筑面積32萬平方米的商住用地，其中24萬平方米都是住宅用地，占整個項目的75%。真實企業(yè)資源的站臺為星河拿地助力，而住宅的超額營收為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商和運營奠定了資金基礎(chǔ)。

三、金融投資加持

對于金融投資來講，大多數(shù)人想到的是現(xiàn)金投資，但現(xiàn)金投資要求企業(yè)現(xiàn)金流充裕且實力雄厚，僅適用于少數(shù)頭部企業(yè)。

因此，此次推薦幾種非現(xiàn)金投資模式：服務(wù)換股權(quán)、租金換股權(quán)和產(chǎn)權(quán)換股權(quán)。

服務(wù)和租金換股權(quán)模式，更傾向于初創(chuàng)企業(yè)；而產(chǎn)權(quán)換股權(quán)則主要針對有一定規(guī)模、有自主購買物業(yè)需求的大中型企業(yè)。

園區(qū)是串聯(lián)產(chǎn)業(yè)和金融之間的粘合劑，通過園區(qū)的招商渠道，為基金提供源源不斷的優(yōu)質(zhì)項目。而金融投資同時也為園區(qū)招徠優(yōu)質(zhì)客戶，即：房東加股東，股東引房東的互動協(xié)作，形成產(chǎn)業(yè)+金融閉環(huán)，實現(xiàn)實體企業(yè)的持股，積攢企業(yè)資源。

例如：星河集團利用非現(xiàn)金投資模式，成功孵化美聯(lián)美客、候鳥旅行、未來工廠等企業(yè)，估值均超過十億元，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和金融的相互成就。

產(chǎn)城融合的雙閉環(huán)綜合模式中，產(chǎn)業(yè)閉環(huán)是“產(chǎn)業(yè)+金融”雙輪驅(qū)動的核心發(fā)動機；金融閉環(huán)則是“產(chǎn)業(yè)+金融”雙輪驅(qū)動的關(guān)鍵助推器。

該模式適合在民營企業(yè)中進行實施，不受體制機制的束縛會實施的更快成效更突出。目前產(chǎn)城融合的玩法還屬于初級階段，未來想象空間非常大。

“自持+運營”的

多元綜合服務(wù)盈利模式

受到政策的影響，當下剛性自持的園區(qū)越來越多，快速變現(xiàn)難度加大，如何做好自持？如何算收益賬？如何平衡現(xiàn)金流？這些都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自持物業(yè)亟待厘清的問題。

而基于此園區(qū)運營服務(wù)的話題被提及的越來越多，那么園區(qū)運營服務(wù)，到底是運營什么、服務(wù)什么、衡量標準是什么、盈利模式是怎樣的？

傳統(tǒng)玩法失靈，重新構(gòu)建“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、商務(wù)型服務(wù)業(yè)和科創(chuàng)服務(wù)業(yè)”為主要發(fā)展方向的商業(yè)模式，成為競爭制勝的不二法門。

園區(qū)運營服務(wù)與房地產(chǎn)、寫字樓和工業(yè)園的物業(yè)服務(wù)不同，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)眾多企業(yè)客戶需要長期、全方位的綜合服務(wù)。提供稀缺的和差異性的運營服務(wù)內(nèi)容，能促進整個園區(qū)客戶的黏性和資產(chǎn)升值，自身也可以產(chǎn)生不錯的收益。

好的園區(qū)運營服務(wù)就是為企業(yè)提供落地、孵化、成長、發(fā)展、退出等全生命周期軟硬件全鏈條的價值服務(wù)體系。

其中包括專業(yè)咨詢方面的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)承載；

資金支持方面的產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)金融、產(chǎn)業(yè)投資；

物業(yè)服務(wù)方面的產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運營和產(chǎn)業(yè)人才等環(huán)節(jié)，切實創(chuàng)造和提升產(chǎn)業(yè)價值和自身經(jīng)營價值。

由于運營服務(wù)涉及的內(nèi)容廣泛，根據(jù)各園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位及區(qū)域環(huán)境不同，目前階段運營服務(wù)盈利模式?jīng)]有固定打法和可推廣的模型，各大企業(yè)均在前期摸索階段，已在市場上有一定運作雛形的主要有兩種模式：

一、規(guī)?；瘧?yīng)用，靠品牌自由規(guī)模擴大和互聯(lián)網(wǎng)平臺鋪開的便捷性服務(wù)

該模式前期建立一套智能化平臺需要耗費大量財力和人力，需要企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊有一定規(guī)模。

例如聯(lián)東集團構(gòu)建園區(qū)大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺，采取統(tǒng)一運營管理方式，為園區(qū)提供共性化服務(wù)，并在所有聯(lián)東園區(qū)內(nèi)規(guī)?；瘧?yīng)用。目前已經(jīng)標準化打造的系統(tǒng)有“智慧U谷”、“U人才招聘”、“U客食堂”、“U客便利店”等，像餐超的盈利方式就是聘請第三方運營團隊提供服務(wù)，但采購權(quán)掌握在自己手里，既保證了產(chǎn)品的品質(zhì)，又可通過規(guī)?；嵢r差。

二、壟斷化應(yīng)用

類似于在某一個環(huán)境的特許經(jīng)營，獲得某種極為稀缺且壟斷式的業(yè)務(wù)，從中獲取收益。

例如無錫新加坡工業(yè)園找準進駐制造業(yè)的用電量大、費用高的需求，在園區(qū)內(nèi)建設(shè)光伏設(shè)備、儲能電站和充電樁，利用白天晚上電的差價賺取利潤，還針對園區(qū)企業(yè)設(shè)置了對應(yīng)的優(yōu)惠政策及人性化服務(wù)，提高園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)效率，園區(qū)依靠供電業(yè)務(wù)產(chǎn)生了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，穩(wěn)定了客群。

對于運營服務(wù)，大部分企業(yè)都認為是吃力不討好，賠本賺吆喝的項目，不被重視和實踐，而當未來資產(chǎn)銷售和增值的紅利被大大削弱后，運營服務(wù)的價值才能真正的體現(xiàn)，而相應(yīng)的盈利模式才能被扎實的建立起來。

結(jié) 語

近幾年受經(jīng)濟下行影響，各行各業(yè)都不容易，房地產(chǎn)行業(yè)更是如履薄冰，高庫存、低利潤成為住宅領(lǐng)域新常態(tài)，房企轉(zhuǎn)型越演越烈，但想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通過傳統(tǒng)房企模式賺錢顯然無法走通。

若轉(zhuǎn)型進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍想要住宅的高周轉(zhuǎn)高回報，則建議盡早退出，否則大概率偷雞不成蝕把米。若已經(jīng)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，想要長期深耕，則必須做好自持和打長久戰(zhàn)的準備，做好行業(yè)分析和客戶研究，發(fā)動房企自身資源，利用金融渠道做活做好項目。

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