猶記得一個(gè)月前，華潤天合賣了一套9.5萬/㎡的房子，牛奶廠的業(yè)主們大大方方風(fēng)光了一把。這是時(shí)隔兩年，牛奶廠價(jià)格再次回升的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

牛奶廠漲價(jià)的原因之一是合景臻頤府5.1萬/㎡的樓面價(jià)，這讓我們總以為隔壁拍了塊高價(jià)地利好周邊樓盤。但今日不同往日，高價(jià)地可能成為周邊樓盤的“噩夢(mèng)”。

(資料圖片)

如最近越秀拿下的世界大觀地塊，牛奶廠（包括周邊項(xiàng)目）可能會(huì)變成“牛奶慘”。

世界大觀地塊影響周邊項(xiàng)目

是利好還是“打擊”？

8月15日，天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊（世界大觀地塊）打響第三輪土拍頭炮。經(jīng)過23輪報(bào)價(jià)，越秀地產(chǎn)以68.324億元斬獲該地塊，樓面價(jià)50160元/㎡。

拿地開工，間隔不到24小時(shí)，越秀地產(chǎn)的動(dòng)作堪稱神速。

越秀世界大觀地塊刷新了廣州樓面地價(jià)TOP10，排在第八位，比臻頤府樓面價(jià)少了1303元/㎡。

不過世界大觀地塊的樓面價(jià)只是明面上的賬，算上配建道路、學(xué)校等配套設(shè)施，實(shí)際地價(jià)已經(jīng)達(dá)到5.2萬/㎡。

世界大觀地塊周邊片區(qū)主要以高端改善為主。牛奶廠四大項(xiàng)目主打優(yōu)美環(huán)境，目前二手房價(jià)格多數(shù)在7萬+/㎡；新盤合景·臻頤府在售200-350㎡大平層，售價(jià)10-12萬/㎡；縵云廣州在售145-320㎡產(chǎn)品，售價(jià)在8.5-10萬/㎡。

如按臻頤府的售價(jià)，世界大觀項(xiàng)目可以賣到10-12萬/㎡，但隨著未來政策的變化，越秀可操作空間會(huì)越來越大，對(duì)于周邊項(xiàng)目來說是“打擊”，至少不是利好。

世界大觀項(xiàng)目的三點(diǎn)預(yù)測

將是天河?xùn)|部是一頭“猛獸”

世界大觀地塊拍出后，對(duì)于牛奶廠是“打擊”還是利好，網(wǎng)絡(luò)爭論的很多。在這個(gè)點(diǎn)上，樓主也說說自己的觀點(diǎn)。

一是，非和樾系，會(huì)走高端路線。

為什么不走和樾系，原因之一是前面已有越秀·天河·和樾府。和樾系的成功起源于番禺萬博和樾府，目前廣州已經(jīng)太多和樾府，世界大觀有這么多的景觀資源，越秀應(yīng)該會(huì)借此機(jī)會(huì)再造一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，起碼是一個(gè)可以抗衡金融城豪宅的項(xiàng)目。

根據(jù)世界大觀整體收儲(chǔ)范圍，項(xiàng)目將在太陽湖和月亮湖北側(cè)規(guī)劃綜合服務(wù)組團(tuán)，居住社區(qū)集中在月亮湖南側(cè)（本次出讓地塊）。

宗地面積為14.9萬㎡，建筑面積為13.6萬㎡，體量還算比較大。包括住宅區(qū)、24班小學(xué)、城市公園及社區(qū)配套。

容積率僅為1.9-2.2，而且圍繞在月亮湖旁邊，加上世界大觀區(qū)域建筑高度限制在45-52米，所以居住環(huán)境非常舒適，預(yù)計(jì)會(huì)走高端路線，打造成低密湖景小高層社區(qū)。

世界大觀片區(qū)

二是，使用率或做到110%，性價(jià)比更高。

根據(jù)近日發(fā)布的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法（征求意見稿）》，鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶花園、生活陽臺(tái)、大進(jìn)深的多功能陽臺(tái)等半開敞空間。

通俗的說，就是你買100㎡的房子，花同樣的價(jià)錢能比以前設(shè)計(jì)的房子多擁有2.5㎡，使用面積變大。現(xiàn)在新盤可以正大光明偷面積，未來的戶型能輕松突破100%使用率，甚至能做到110%。預(yù)示著未來產(chǎn)品將再次迭代。

對(duì)比牛奶廠二手樓盤7萬+/㎡，臻頤府、縵云廣州8.5-12萬/㎡的價(jià)格，但老一代的產(chǎn)品使用率低，不說世界大觀8.5萬/㎡起的售價(jià)（按60%的土地成本計(jì)算），即使10萬+/㎡，100%-110%使用率已經(jīng)甩牛奶廠等項(xiàng)目幾條街。

三是，品牌口碑，周邊客源將被虹吸。

從番禺萬博和樾府開始，越秀的產(chǎn)品就備受關(guān)注，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)（漲價(jià)/降價(jià)）都會(huì)引起市場的熱議。所以越秀在廣州復(fù)制了和樾府的成功經(jīng)驗(yàn)，在番禺、天河、海珠和樾系項(xiàng)目。

和樾系對(duì)應(yīng)的開發(fā)商是越秀地產(chǎn)，即使期間也有過學(xué)位方面的WQ，但大家認(rèn)同越秀的口碑和產(chǎn)品質(zhì)量，而非廣氮項(xiàng)目與業(yè)主的較量，不但失去信任，還失去未來。

按照規(guī)劃，世界大觀片區(qū)居住人口0.8萬人，配套7類37處公共服務(wù)設(shè)施，設(shè)置1座24班小學(xué)和1座15班幼兒園，初中可就近在西側(cè)45班九年一貫制學(xué)校 (改擴(kuò)建)就讀，距離最遠(yuǎn)處僅600米。這些都解決了業(yè)主的后顧之憂。

世界大觀規(guī)劃

在樓主看來，世界大觀項(xiàng)目的競品不是牛奶廠周邊，這樣格局就太小了，而是整個(gè)天河?xùn)|部，包括保利天瑞、聯(lián)投文津府、華潤吉山倉項(xiàng)目，但珠江花城、保利天匯這些并不是世界大觀項(xiàng)目的競品。

片區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育、公園、湖泊，該有的資源應(yīng)有盡有，加上使用面積能打，世界大觀項(xiàng)目如果做好價(jià)格策略，在天河?xùn)|部將是一頭“猛獸”。

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