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樂居財經(jīng) 李禮8月19日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報。

核心觀點：

政策端：中央方面：上周住建部發(fā)布數(shù)據(jù)“保交樓”工作開展以來，各地加快項目復工和建設交付。目前，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。央行公布社融數(shù)據(jù)，居民中長期貸款減少672億元。

地方方面：上周江蘇省發(fā)改委就《關(guān)于促進全省經(jīng)濟持續(xù)回升向好助力高質(zhì)量發(fā)展繼續(xù)走在前列的若干政策措施》征求意見，擬明確全省（除南京、蘇州市區(qū)）全面取消落戶限制。貴州省六盤水提出公積金貸結(jié)清再貸，首付按首次貸款算。鄭州多區(qū)域推出契稅補貼政策，自8月3日起至今年底在其轄區(qū)范圍內(nèi)購買新建住房，給予50%比例的購房契稅補貼。

市場端：2023W32我們重點監(jiān)測的39城商品房成交面積為198.8萬平米，環(huán)比-30.5%，同比-35.7%；全年累計成交面積11808.5萬平米，同比-7.7%。2023W32我們跟蹤的10個城市商品房可售面積為5841萬平米，較上周環(huán)比0.23%；庫存去化周期為16.7個月，環(huán)比0.7個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為6.2和1.2個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為37個月以上。

23W32我們跟蹤重點城市推盤套數(shù)為1211套，環(huán)比-87.6%，年度累計總推盤數(shù)同比-12.2%；周度新開盤去化率41.8%，環(huán)比變動13.9%，回落至低位區(qū)間。五月以來市場走弱，房價持續(xù)下降，房企推盤意愿不足，我們預計后續(xù)銷售將持續(xù)承壓。

投資建議：政治局積極表態(tài)后，目前進入政策真空期。我們認為一線城市的放松更加謹慎，不會一蹴而就。暴雷風險進一步傳導至龍頭房企，短期地產(chǎn)股將進一步承壓。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：宏觀經(jīng)濟走弱，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價超預期下跌等。

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