前幾天，證監(jiān)會(huì)找房企和金融機(jī)構(gòu)開了個(gè)會(huì)。

主要是聊聊房企銷售和債務(wù)情況，怎么打開融資渠道。

證監(jiān)會(huì)，也急的。

(資料圖片)

前不久的ZZJ會(huì)議上，剛剛宣布“要活躍資本市場，提振投資者信心。”，還發(fā)文“讓居民通過股票、基金也能賺到錢”。

結(jié)果，剛過一個(gè)星期，碧桂園暴雷直接拉爆了地產(chǎn)和民企，配合著各路“好消息”，A股這禮拜都跌麻了。

碧桂園更是直接成了仙股...

有些人說，碧桂園倒在了黎明前；還有人覺得碧桂園倒下了，才是房地產(chǎn)的黎明...

一個(gè)年銷售額幾千億的宇宙房企，都撐不住了，更何況那些小一點(diǎn)的民營公司。

他們等了兩年的風(fēng)，終究還是沒來。

前天，還有一個(gè)新聞。

弘陽地產(chǎn)出售廣州增城項(xiàng)目“珠實(shí)弘陽時(shí)光薈”予珠實(shí)，作價(jià)2.95億。完成后，弘陽徹底退出項(xiàng)目，由珠實(shí)全資控股。

時(shí)光薈位于永寧，處于增城和黃埔的交界處，均價(jià)1.5-1.7萬/平，66-96平的剛需戶型，戶型還挺不錯(cuò)的。

不過，這地方雖然和黃埔交界，卻沒有地鐵，是硬傷。

看區(qū)位圖就知道，這地方純純剛需圣地，房企修羅場。只要進(jìn)來了，不卷掉半條命是很難逃出去的。

這塊地，當(dāng)初拿地比較早，2020年的時(shí)候價(jià)格不算貴，16.61億，總建面近23萬方，單價(jià)7200/平出頭。

按照現(xiàn)在售價(jià)來看，是妥妥有得賺，起碼不虧，高峰期還賣接近2萬/平。

但是弘陽這次退出項(xiàng)目，是虧錢撤出去的，在報(bào)表中最終虧損3110萬。

實(shí)際虧損，比這個(gè)數(shù)還多。

在退出前，項(xiàng)目公司還欠弘陽4.8億的股東貸款。

最終，弘陽這筆貸款卻只賣出了2.95億的價(jià)格。

弘陽給出的原因是：根據(jù)項(xiàng)目的項(xiàng)目銷售情況及回款預(yù)期安排，并考慮到資金調(diào)回的時(shí)間價(jià)值以及預(yù)期項(xiàng)目公司目前的項(xiàng)目虧損，公司認(rèn)為項(xiàng)目公司股東投入無法全額收回，故銷售貸款的代價(jià)存在折讓。

說人話就是↓

一、回款慢，等不及了。

二、項(xiàng)目公司還在虧錢，預(yù)計(jì)拿不回錢了。

弘陽很急回款，要求出售完成后的兩個(gè)工作日，就要珠實(shí)打全款。

所以，弘陽選擇刀自己一刀撤出項(xiàng)目，將這個(gè)攤子甩回給珠實(shí)。

這不是弘陽在廣州第一次干這種虧本撤出的買賣了。

2022年8月，弘陽退出白云項(xiàng)目“招商弘陽電建南國雍云邸”，將項(xiàng)目賣給招商，作價(jià)8.57億元。

雍云邸位于白云湖板塊的滘心，均價(jià)3.2-3.6萬/平，戶型76-105平。

這塊地雖然位于主城區(qū)白云，有地鐵+學(xué)校，但屬于新興板塊，樓價(jià)也很貴，是板塊地王。

2021年首批集中供地，弘陽以總價(jià)35.9億，樓面價(jià)2.66萬/平。

對(duì)比現(xiàn)在的售價(jià)，真是血虧。

最初，弘陽為這個(gè)項(xiàng)目凈投入了11.27億，一年后卻只收回了8.57億，虧損約2.7億。

外來房企在廣州虧錢，不是新鮮事，知根知底的廣州本土房企也會(huì)踩坑。

雅居樂老板侄子的上市房企景業(yè)名邦，也干了。

去年，景業(yè)名邦將增城項(xiàng)目格林水岸的股權(quán)，賣回給金地，作價(jià)2.9億。

這塊地也是在2021年首次集中供地出讓的，溢價(jià)率達(dá)31.52%！

金地以9.18億元競得，樓面價(jià)11038元/㎡，隨后引入了景業(yè)名邦合作。

有趣的是，景業(yè)名邦在金地拿地后才進(jìn)入的合作，卻在項(xiàng)目還沒開盤時(shí)就退出了...

一來一回，連開盤水花都沒見到，你猜景業(yè)名邦虧了多少？1.2億。

在退出公告中，景業(yè)名邦這樣寫道：在當(dāng)前不利的市況下，不太可能在并無重大虧損的情況下出售項(xiàng)目的在建物業(yè)。

攤牌了不裝了，市場不好就認(rèn)虧退出。

項(xiàng)目去化太慢，靠現(xiàn)金流活下去才是房企的第一要點(diǎn)，能夠套現(xiàn)的項(xiàng)目，出險(xiǎn)房企一般都會(huì)賣掉。

其實(shí)，像弘陽、景業(yè)名邦這樣的房企還算幸運(yùn)，這幾個(gè)項(xiàng)目都有珠實(shí)、金地大型房企在旁邊兜底，能把項(xiàng)目套現(xiàn)。

真正慘的，像正榮、力高、融創(chuàng)、德信這些在廣州，都直接擺爛了。

統(tǒng)計(jì)了2021年集中供地的名單，竟然還有11宗地塊還沒開盤，兩年半過去了，當(dāng)初搶的要生要死，現(xiàn)在拿到了直接擺爛。

有的項(xiàng)目曾經(jīng)預(yù)熱過一段時(shí)間等風(fēng)來，風(fēng)沒來就直接走了，像振業(yè)學(xué)府里。

還有的盤，剛建起個(gè)銷售中心，發(fā)現(xiàn)自己地價(jià)比旁邊的房價(jià)還貴，直接溜了，像徐福上坤云鏡風(fēng)華。

高位站崗的房企太難了，尤其是在融資手段大幅減少的情況下，拿錯(cuò)地基本就宣判了死刑，在高位根本找不到人接盤。

而那些成功開盤的房企，很多也是咬牙堅(jiān)持。

建發(fā)在2021年集中供地拿下的南沙橫瀝島地王建發(fā)明珠灣璽，一樣虧本賣。

據(jù)建發(fā)年報(bào)透露，項(xiàng)目計(jì)劃總投資額31.4億，建面8.9萬平，算下來每平米成本3.6萬/平左右。

而在上個(gè)禮拜，這個(gè)樓盤有特價(jià)房一度有特價(jià)房低至2.5-2.6萬/平，即使按均價(jià)也才3.2-3.6萬/平，妥妥賣一套虧一套。

其實(shí)，早在去年開盤的時(shí)候，建發(fā)就基本已經(jīng)認(rèn)栽了。

在2022年年報(bào)中，建發(fā)計(jì)提了1.89億的期末跌價(jià)準(zhǔn)備。

簡單來說，就是房子沒交付，建發(fā)根據(jù)周邊市場降價(jià)，做出的提前預(yù)計(jì)虧損。

房子還沒賣多久，先預(yù)虧快2個(gè)億。

房企只要拿錯(cuò)地，和大眾買家一樣在高位站崗。

現(xiàn)在的房企，沒了當(dāng)初的豪言壯語，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，活下去。

有的房企，可以拿著項(xiàng)目一邊賣一邊等利好，而有的房企早已扛不住只能虧本退出。

只是，兩年了，他們等的風(fēng)，還沒來。

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