地產(chǎn)專業(yè)化PK地產(chǎn)復(fù)合化

(資料圖片)

地產(chǎn)之風(fēng)到底是東風(fēng)還是西風(fēng)，還是東南西北風(fēng)，很難說的明白。

地產(chǎn)黃金時代，開發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)，需要大量的專業(yè)技術(shù)人員維持高體量的開發(fā)規(guī)模，人才如濤濤江水匯集到地產(chǎn)行業(yè)中，經(jīng)過十年的探索，很多開發(fā)商都已經(jīng)走上了“標(biāo)準(zhǔn)化”的管理上來，維持高體量的開發(fā)規(guī)模不需要大量的人才，甚至很多專業(yè)技術(shù)類的管理直接打包給乙方咨詢公司，花少量的錢就可以替代開發(fā)商一個團(tuán)隊(duì)的技術(shù)管理類工作。

同時，科技的發(fā)展也推動了管理工具的升級，比如AI審圖、機(jī)器人出設(shè)計方案等等。

一個穩(wěn)定的開發(fā)商設(shè)計管理團(tuán)隊(duì)包括：建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、水電、景觀和室內(nèi)專業(yè)，一些大型的商業(yè)項(xiàng)目還需要配置幕墻、巖土類設(shè)計管理人員，這屬于開發(fā)商設(shè)計管理的最基本“標(biāo)準(zhǔn)配置”，這個團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)和整合設(shè)計資源保證項(xiàng)目開發(fā)的正常運(yùn)行。

隨著地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高地貨比時代，項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度開始明顯下降，設(shè)計管理團(tuán)隊(duì)的規(guī)模呈現(xiàn)下降趨勢，表現(xiàn)在：

1、人員專業(yè)復(fù)合化要求增加，單純的專業(yè)劃分已經(jīng)被專業(yè)復(fù)合取代，各專業(yè)相互兼管的情況越來越多，人員提增效能、人員優(yōu)化越來越頻繁。

2、低周轉(zhuǎn)及地產(chǎn)下行下，項(xiàng)目無法支撐整個團(tuán)隊(duì)的開銷，人才擠水分、人才去泡沫化開始頻出，擠掉非核心崗位越來越明顯。

3、專業(yè)外包越來越多，比如EPC\全過程咨詢越來越多并成為政策導(dǎo)向，開發(fā)商已經(jīng)開始將大量的資源外包。

結(jié)構(gòu)設(shè)計管理屬于地產(chǎn)設(shè)備管理類的一個職業(yè)，這幾年開始明顯感覺崗位需求下降，一些中小型企業(yè)開始有”去結(jié)構(gòu)化專業(yè)“的現(xiàn)象，這種條件下，有些純結(jié)構(gòu)專業(yè)的人開始走復(fù)合發(fā)展道路，兼管建筑專業(yè)的現(xiàn)象越來越多，還有一些人退而轉(zhuǎn)到甲方工程管理上去，也有一些人升為項(xiàng)目總或者直接跳槽求發(fā)展。

地產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計管理的尷尬局面，來源于幾點(diǎn)：

1、方案階段參與度少，重要性有待進(jìn)一步的發(fā)揮出來。

2、施工圖階段重點(diǎn)事項(xiàng)控制有限，一般控制好幾大項(xiàng)，就可以控制住建安成本，控制手段和工具不豐富制約了結(jié)構(gòu)專業(yè)”重要性“顯現(xiàn)。

3、施工階段重點(diǎn)關(guān)注地下方面，一旦結(jié)構(gòu)到了標(biāo)準(zhǔn)層，基本上參與性少了很多，存在感缺乏。

4、竣工階段，結(jié)構(gòu)基本不參與，專業(yè)外延性不足其他專業(yè)。

地產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計管理需要破局，可以在以下幾個方面做足功課。

1、提高全周期參與度。2、由關(guān)注專業(yè)本身外延到設(shè)計管理各專業(yè)，提高專業(yè)復(fù)合性，專業(yè)上更專，復(fù)合上更寬。3、自我感知上更強(qiáng)，增加自信心：其他專業(yè)都無法取代結(jié)構(gòu)專業(yè)，三大力學(xué)其他專業(yè)很難逾越，所以其他專業(yè)基本上無法管結(jié)構(gòu)專業(yè)的”天然屬性“。

地產(chǎn)設(shè)計管理關(guān)注的點(diǎn)

No.1

參與前期拿地，減少設(shè)計風(fēng)險

拿地前，結(jié)構(gòu)設(shè)計管理人員要參與項(xiàng)目周邊地塊的支護(hù)及基礎(chǔ)形式的摸排。掌握周邊地塊常見的支護(hù)形式、地下水位情況、場地類別、風(fēng)壓、地震烈度、不良地質(zhì)條件、建筑退距、裝配式建筑常見方案及審批流程、專家論證的種類以及常見的基礎(chǔ)形式、供方資源庫等等。

拿地前的結(jié)構(gòu)前期介入，一是規(guī)避拿地后的地下風(fēng)險，降低設(shè)計反復(fù)，二是熟悉當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計流程，提前資源對接，方便項(xiàng)目的快速推進(jìn)。三是預(yù)估結(jié)構(gòu)成本，提高拿地成本的準(zhǔn)確性。

中梁地產(chǎn)：拿地前結(jié)構(gòu)資料收集及技術(shù)指引附表

No.2

指導(dǎo)方案設(shè)計，提高全周期參與感

【案例】：

案例來源：《中南置地地基與基礎(chǔ)選型指引及管控辦法》（試行）

下圖 5-5 地質(zhì)剖面為南側(cè)一排建筑地勘剖面，北側(cè) 16#、17#樓采用管樁。原方案-2F 地庫設(shè)置在右側(cè)，-1F 設(shè)置在左側(cè)（紅線為基底標(biāo)高），左側(cè) 20#未到持力層，需要打管樁，右側(cè) 18#則需挖除約 3m 的老粘土，方案不合理。優(yōu)化方案將-2F 地庫設(shè)置在左側(cè)，-1F 設(shè)置在右側(cè)（黑線為基底標(biāo)高），優(yōu)化調(diào)整后，18#、20#均可取消管樁，采用天然地基。

5-5 地質(zhì)剖面

原設(shè)計（斜線區(qū)域?yàn)?2F）

優(yōu)化后（斜線區(qū)域?yàn)?2F）

No.3

方案階段，結(jié)構(gòu)前置設(shè)計

實(shí)施性方案設(shè)計階段，結(jié)構(gòu)設(shè)計專業(yè)提前介入，提前確定如下內(nèi)容：

① 確定結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，統(tǒng)一設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。戶型大樣階段，結(jié)構(gòu)提前布置墻、梁、板、柱，確定一個戶型一個結(jié)構(gòu)布置類型，減少相同戶型不同設(shè)計人帶來的結(jié)構(gòu)布置不統(tǒng)一。

② 確定車庫的樓蓋類型，保證建筑凈高的可實(shí)施性和經(jīng)濟(jì)性。

【案例】：相鄰地勘對比，確定本項(xiàng)目設(shè)計參數(shù)

案例來源：越秀地產(chǎn)北方區(qū)域設(shè)計優(yōu)化管控手冊

越秀地產(chǎn)北方區(qū)域設(shè)計優(yōu)化管控手冊

No.4

施工圖階段，重視成本管控

（1）控制結(jié)構(gòu)荷載

嚴(yán)格按照甲方提供的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行荷載的輸入，不允許出現(xiàn)荷載超配的問題出 現(xiàn)，降低結(jié)構(gòu)成本。

荷載取值注意事項(xiàng)：①多層住宅樓梯活荷載2.0；②當(dāng)墻體上有門窗洞時，應(yīng)考慮折減荷載，墻體計算高度應(yīng)減去相應(yīng)梁高或者板厚；

③勾選程序自動計算樓屋面板自重時，可能導(dǎo)致板自重取值偏大。例如混凝土容重取26KN/m3，板厚120mm，則自重偏大（26-25）*0.12=0.12KN/m2，可在手工輸入的面層恒載中扣除0.12KN/m2。

④樓面恒荷載應(yīng)嚴(yán)格按建筑構(gòu)造做法計算，不得隨意放大（特別是地暖、屋面等面層荷載）。

⑤采用大跨度板時，隔墻荷載宜按實(shí)際考慮（盈建科可按板間荷載輸入）。⑥基礎(chǔ)設(shè)計考慮上部結(jié)構(gòu)的活載折減，但不考慮消防車荷載。

【案例4】消防車荷載范圍超大，成本增加

案例來源：祥生地產(chǎn)

（2）控制樁基選型，對方案比選，如有可能先行試樁

【案例】案例來源：越秀地產(chǎn)北方區(qū)域設(shè)計優(yōu)化管控手冊

試樁提高單樁承載力，降低成本

（3）基坑支護(hù)，對方案比選

當(dāng)坑深較淺，土質(zhì)較好，無地下水影響且具有放坡空間時，宜優(yōu)先采用自然放坡開挖；當(dāng)不具備放坡開挖條件而需要支護(hù)時，宜優(yōu)先采用土釘墻、復(fù)合土釘墻、重力式擋土墻（兼止水帷幕）等簡單支護(hù)方式；當(dāng)簡單支護(hù)無法解決問題時，可采用懸臂單排樁、單排樁加錨桿、懸臂雙排樁、SMW 工法樁加錨桿或雙排工法樁體系；不具備錨桿使用條件或錨桿提供的支承剛度無法滿足位移控制要求時，宜采用排樁+內(nèi)支撐體系；排樁的承載力或剛度難以滿足要求時，宜采用地下連續(xù)墻+內(nèi)支撐體系，此時為提高地下連續(xù)墻的綜合利用率，平抑其較高的造價，可優(yōu)先采用地下連續(xù)墻與地下室外墻兩墻合一的結(jié)構(gòu)方案。

（4）控制地下基礎(chǔ)類型

基礎(chǔ)選型應(yīng)根據(jù)勘察報告和當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)綜合考慮，選擇經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式。基礎(chǔ)的選擇次序?yàn)椋禾烊坏鼗鷱?qiáng)夯→CFG等復(fù)合地基→預(yù)應(yīng)力管樁→鉆孔灌注樁→人工挖孔樁，根據(jù)不同的地質(zhì)情況按順序選擇。鉆孔灌注樁應(yīng)首先考慮后壓漿技術(shù)提高單樁承載力。

（5）控制整體計算參數(shù)

案例來源：越秀地產(chǎn)

結(jié)構(gòu)設(shè)計管理專業(yè)性極強(qiáng)，大處著手控成本，當(dāng)然還有很多的管控手段和措施，不再一一列舉。

No.5

重視結(jié)構(gòu)專業(yè)，更重視建筑體驗(yàn)感，跨專業(yè)思維

【案例】：

案例來源：萬建林

方案階段設(shè)置了通陽臺，施工圖階段未領(lǐng)會意圖在主臥室與客廳之間設(shè)置了剪力墻，且肢長較長。一般主臥帶通陽臺都需要考慮在主臥與客廳的之間的陽臺封墻，主臥擴(kuò)大。

原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剪力墻布置

●優(yōu)化方法：

取消主臥與客廳間的剪力墻

可以修改的標(biāo)準(zhǔn)層剪力墻布置

No.6

“政策““新技術(shù)”加持，結(jié)構(gòu)專業(yè)擴(kuò)容升維，不容錯過

這幾年，裝配式建筑的浪潮席卷建筑行業(yè)，給建造方式帶來了革命性的變化，中國裝配式建筑目前的發(fā)展依然處于初級階段，屬于結(jié)構(gòu)裝配為主；結(jié)構(gòu)設(shè)計管理應(yīng)重視方案階段裝配式建筑的方案選定，目前階段應(yīng)主導(dǎo)裝配式建筑的方案，在建筑方案中擁有更多的話語權(quán)。

賀加棟《甲方視角下裝配式評價標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)的路徑》

這幾年開發(fā)商大力的推廣鋁模技術(shù)，雖然鋁模技術(shù)屬于施工范疇，但對建筑方案影響較大，如全現(xiàn)澆外墻對建筑線條的限制、對保溫做法的限制以及對方案中結(jié)構(gòu)構(gòu)件的布置，這些都是其他專業(yè)無法掌握和控制的。

如項(xiàng)目采用全現(xiàn)澆外墻等工藝，應(yīng)在方案中考慮施工工藝對建筑方案的影響，結(jié)構(gòu)專業(yè)勢必要發(fā)揮更大的作用。

碧桂園《鋁模施工圖深化以及配板深化要點(diǎn)》

No.7

營銷思維、成本思維加持，思考階段更具全面性

【案例】：營銷思維

取消標(biāo)準(zhǔn)層客廳和臥室之間的剪力墻，把山墻剪力墻加長400（增加抗扭，且此處無需加樁），縱向剪力墻加強(qiáng)，優(yōu)化樓面梁布置。經(jīng)優(yōu)化后，客廳死空間沒有了，頂棚梁也沒有了。

優(yōu)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剪力墻布置

來源：胖棟有話說，本文已獲授權(quán)，向原作者表示感謝。

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