恒大為什么暴雷？市場分析說，它搞多元化經(jīng)營，搞資本化運作是主要原因。

這兩天，宇宙第一房企碧桂園也爆出了經(jīng)營危機，坊間爭論：它會不會成為第二恒大？在魚眼看來，碧桂園目前的困境，也是眾多房企的普遍存在的共性：是“三高”（高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本）的后遺癥。

人們總是關(guān)注現(xiàn)象級事物。不論是恒大，還是碧桂園，融創(chuàng)，都屬于現(xiàn)象級企業(yè)。

【資料圖】

然而，除了這些宇宙級、大而不能倒的房企外，其實，近幾年，還有很多房企要么退市，要么，要么破產(chǎn)。今天延續(xù)上一篇提到的一個房地產(chǎn)的市場主體：平臺公司。

城投公司，起源于上世紀90年代初，是城市建設(shè)投資公司的簡稱。城投拿地干什么？純粹是為了造房子嗎？

城投拿地是造房子的，這個答案先放在這里。但把他們僅限于造房，就屈才了。因為除了是開發(fā)商，他們也還是地方政府的重要融資渠道。

關(guān)于城投，可以大致說一下。

城投公司一個重要功能，就是給地方政府融資。但法律規(guī)定，政府是不允許發(fā)債借錢的。但是，運營一個城市，地方需要大量的資金。于是，地方政府出面成立一個公司，以公司的名義對外借錢，借來的錢給政府政府用。

借錢靠兩個東西：一個是信用，一個是資產(chǎn)抵押。

城投公司背后有地方政府做背書，還有很多不動產(chǎn)。在成立城投公司的時候，地方政府就可以把權(quán)責(zé)范圍內(nèi)掌握的資產(chǎn)，以各種合法的方式劃到公司名下，這樣城投公司就有了資產(chǎn)。

城投有了資產(chǎn)，就能去找銀行借錢。比如借10個億，政府用這借來的10個億修了一條路花掉了。因為借錢，所以城投負債10個億，怎么彌補虧空？

恰好，城投手里有塊地，可是目前只值8個億，還是有2個億的窟窿啊。城投公司的總經(jīng)理就想，要是能把我這塊地增值到15個億，我不但把債務(wù)沖抵了，還能再有5個億多修一段路呢。

于是，這個任務(wù)就開始進入一個任務(wù)環(huán)：如何把8個億的土地增值到15個億？

要想提高土地的價值，那就要提高房價。

要想提高房價，就要制造地段，核心等稀缺概念。

于是城市規(guī)劃就開始了，把城市的近期，中期和遠期的規(guī)劃進行公示，同時開始拓城，造城，在城市邊緣做基礎(chǔ)配套，提高附加的功能，比如交通，學(xué)校，醫(yī)療等等。

后來發(fā)現(xiàn)靠城建、靠規(guī)劃來拉動的房價效率不高，就開始拆遷給錢買房，核心區(qū)域的舊房拆了，給錢去新城買房，資金涌入房地產(chǎn)，房價呼啦一下上去了。

房企，地方政府，購房者，銀行，統(tǒng)統(tǒng)都攪和進來了。

后來，人們把這個現(xiàn)象叫土地財政。

土地財政可以持續(xù)下去的唯一動力就是土地不斷升值。

土地不斷升值，則房價就不斷往上漲。

房價不斷往上漲的結(jié)果，就是越來越多的人買不起房。

越來越多的人買不起房，導(dǎo)致樓市庫存不斷增加。

樓市庫存不斷增加的結(jié)果，又導(dǎo)致土地賣不出去。

土地一旦賣不出去，城投的負債就會累加，然后妥協(xié)降價賣地。

地價降了，房價就要降，房價一旦下跌，老百姓反而不買房了。

老百姓不買房，是因為買漲不買跌。

房地產(chǎn)的源頭問題，就是老百姓買房信心的問題。

市場上所有的債務(wù)，都要有人接盤，接盤的只有老百姓。

老百姓一收手，一二級市場的所有資產(chǎn)就開始縮水。

資產(chǎn)縮水導(dǎo)致剛開始的10個億就還不上了，于是城投的債務(wù)問題就凸顯出來。

怎么辦？下篇內(nèi)容再做詳細分析。我是魚眼，下期再見！

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