在蘇州，姑蘇區(qū)是什么樣的存在？

它是“一核四城”發(fā)展戰(zhàn)略的核心，凝結(jié)了蘇州城2500年悠久的歷史文化和人文底蘊(yùn)。

(資料圖片僅供參考)

楓橋、寒山寺、虎丘、拙政園、獅子林這些名勝古跡都有著深深的唐宋文化烙印。

在人文氣息馥郁的蘇州，多少文人墨客徜徉山水之間，留下詩(shī)篇歌詠抒懷。

姑蘇城外寒山寺，夜半鐘聲到客船。

君到姑蘇見(jiàn)，人家盡枕河。

每一首詩(shī)詞都在訴說(shuō)江南的千年之美。

其實(shí)，翻開(kāi)蘇州2.4萬(wàn)億GDP的時(shí)代篇章，蘇州的千年風(fēng)華真正濃縮在姑蘇古城，這片貴隱之地，不僅尊重歷史文化名城的內(nèi)蘊(yùn)，更承載了大蘇州的時(shí)代性格。

無(wú)論城市如何發(fā)展變遷，姑蘇區(qū)都是蘇州發(fā)展的核心和重中之重。

在姑蘇區(qū)建區(qū)這十多年中，不斷進(jìn)行老城保護(hù)、城市煥新，重塑商業(yè)格局。

由于限高原因，姑蘇區(qū)主核板塊仍舊以低密別墅為主，比如說(shuō)仁恒耦前、銀城原溪、知丘別墅等。

2020年以后，姑蘇區(qū)出讓的土地量就逐年減少，這里土地價(jià)值昂貴、新房供應(yīng)量在六大區(qū)中一直墊底。

而今年以來(lái)，土地資源寶貴的姑蘇區(qū)在今年的二批次、三批次、四批次集中土拍中皆有涉宅地塊成交，總共6宗地塊，總出讓面積約為15.71萬(wàn)㎡，接近前兩年的供地量總和。

而在8月初蘇州五批次掛地，姑蘇區(qū)再度成為供應(yīng)主力，胥江出讓兩宗宅地，板塊新房市場(chǎng)得到補(bǔ)倉(cāng)。

今年以來(lái)，姑蘇區(qū)一改往年零星供地的“風(fēng)格”，滄浪新城、南門、胥江等板塊都有新增地塊供應(yīng)，給購(gòu)房者帶來(lái)了全新的置業(yè)選擇。

那么，接下來(lái)區(qū)域內(nèi)的各大板塊，將有哪些高品質(zhì)新房項(xiàng)目值得關(guān)注？分析師整理如下：

滄浪新城、南門各有1盤待售，后續(xù)供應(yīng)不多

久未供地的滄浪新城，于今年二批次土拍迎來(lái)全新宅地亮相，由華發(fā)搖號(hào)競(jìng)得，成交樓面價(jià)19969元/㎡，溢價(jià)率15%。

根據(jù)公示，華發(fā)項(xiàng)目將打造12幢17-23F的小高層和高層，此外還規(guī)劃有1幢2F的體育運(yùn)動(dòng)館。

具體位置上來(lái)看，華發(fā)滄浪新城項(xiàng)目可以享受運(yùn)河景觀，周邊有3號(hào)線新郭路站和世茂生活廣場(chǎng)，配套也較為豐富。

自世茂運(yùn)河城后，滄浪新城的新房市場(chǎng)至今斷供已有6年之久。華發(fā)項(xiàng)目的入市對(duì)于板塊新房來(lái)說(shuō)是一次及時(shí)的補(bǔ)倉(cāng)，也將重新定義片區(qū)新房?jī)r(jià)格。

此外，根據(jù)日前公布的2023年學(xué)區(qū)施教范圍劃分來(lái)看，華發(fā)項(xiàng)目處于立達(dá)中學(xué)校的施教區(qū)范圍內(nèi)。立達(dá)中學(xué)作為蘇州老牌初中，教學(xué)質(zhì)量過(guò)硬，備受家長(zhǎng)青睞（具體以當(dāng)年學(xué)區(qū)施教范圍公布為準(zhǔn)）。所以說(shuō)，華發(fā)滄浪新城的入市價(jià)格將充滿想象力空間。

臨近的南門板塊同樣也僅有1盤待售，為中建國(guó)際&蘇州軌交于三批次土拍中競(jìng)得的蘇綸場(chǎng)南地塊。

項(xiàng)目在拿地僅17天后就進(jìn)行了規(guī)劃公示：將打造12棟住宅和1棟商業(yè)物業(yè)、1棟科研辦公，住宅部分為12棟14-17F小高層，項(xiàng)目三大戶型也進(jìn)行了公開(kāi)，建面在160-240㎡左右（具體以官方公示為準(zhǔn)），清一色的大平層，定位較為純粹。

項(xiàng)目位于軌交4號(hào)線人民橋南站，一路之隔就是蘇州市實(shí)小。

南門板塊部分二手房在蘇州市實(shí)小學(xué)區(qū)光環(huán)之下，一些房齡較長(zhǎng)的“老破小”均價(jià)都在4.1-4.5萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目一路之隔的次新房朗詩(shī)南門綠郡成交均價(jià)更是達(dá)到了6.1萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目入市后也將存在一定倒掛空間。

南門板塊斷供多年，追溯板塊上一個(gè)新房項(xiàng)目還是3年前的東原印長(zhǎng)江了，中建國(guó)際南門項(xiàng)目入市后將吸引一眾擁有姑蘇古城情節(jié)的高端改善客群，南門板塊房?jī)r(jià)體系也或?qū)⒈恢匦露x。

金門板塊將迎保利發(fā)展姑蘇區(qū)首子

在8月6日落幕的蘇州四批次土拍中，姑蘇金門36號(hào)地塊競(jìng)價(jià)28輪后，由保利發(fā)展競(jìng)得，成交樓面價(jià)27562元/㎡，溢價(jià)率12.5%。

這是保利發(fā)展在姑蘇區(qū)布局的首個(gè)項(xiàng)目。

而同板塊的和昌凌云閣，當(dāng)前依然處于未開(kāi)盤狀態(tài)。

留園板塊內(nèi)當(dāng)前僅留云軒和姑蘇院子還有少量房源在售，待這個(gè)項(xiàng)目清盤后，留園將面臨斷供。

平江新城和胥江，供應(yīng)量充足

目前平江新城和胥江這兩個(gè)板塊新房在售項(xiàng)目不多，胥江僅有桃溪瀾園1盤在售，平江新城的天地源平江觀棠為區(qū)域供應(yīng)主力，下半年，胥江與平江新城板塊也將繼續(xù)跟上供應(yīng)。

先來(lái)看姑蘇區(qū)最為熱鬧的平江新城板塊，這其實(shí)是姑蘇區(qū)常年不缺供應(yīng)的一個(gè)板塊。

在今年第二次土拍中，平江新城出讓了2宗相鄰地塊，分別被華潤(rùn)置地和綠城拿下，這兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)最快在四季度入市，目前規(guī)劃均已出爐。

綠城項(xiàng)目案名為春月錦園，將打造4幢8-10F的洋房、5幢17-26F的小高層和高層，建面約143、156、176㎡三種戶型，項(xiàng)目于8月初開(kāi)放了城市展廳，首開(kāi)時(shí)間預(yù)計(jì)在10月份。

華潤(rùn)置地14號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃打造12棟10-26F小高層+高層產(chǎn)品，其中4幢25-26F高層、8幢10F小高層，戶型建面在140-175㎡左右（具體以官方公示為準(zhǔn)）。相比起相鄰的綠城項(xiàng)目，入市節(jié)奏可能會(huì)稍緩。

此外，平行新城目前動(dòng)作最快的是天地源平江觀棠一路之隔的熙和平江雅園，目前展廳已經(jīng)公開(kāi)。

熙和平江雅園擬建7幢22-26層高層、6幢9-11層小高層，建面約103-190㎡，覆蓋了剛需到改善的客群，最快將于8月底入市。

胥江板塊在今年很“紅”，大型商業(yè)綜合體龍湖胥江天街開(kāi)業(yè)，板塊商業(yè)配套進(jìn)階，且其頻頻亮相于蘇州的土地市場(chǎng)，地塊受到房企的密切關(guān)注。

預(yù)計(jì)，今年胥江板塊會(huì)有兩個(gè)項(xiàng)目待入市，分別是萬(wàn)科項(xiàng)目和仁恒項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目擁有運(yùn)河景觀，6月底開(kāi)業(yè)的胥江龍湖天街提升了周邊生活便利度。

在今年的三批次土拍中，萬(wàn)科搖號(hào)競(jìng)得胥江24號(hào)地塊，成交樓面價(jià)23000元/㎡，溢價(jià)率15%。

如今項(xiàng)目規(guī)劃也已經(jīng)出爐，將打造8棟10-16F小高層住宅，清一色的大面積產(chǎn)品。

仁恒胥江項(xiàng)目打造8棟9-11F住宅，起步戶型也在150㎡以上，改善屬性明顯，兩個(gè)項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格則可參考桃溪瀾園，預(yù)計(jì)在4萬(wàn)+元㎡。

此外，在蘇地網(wǎng)掛〔2023〕12號(hào)公告中，姑蘇區(qū)胥江板塊掛出兩宗宅地。

這兩宗地塊的地理位置各有優(yōu)勢(shì)，都靠近5號(hào)線地鐵口。

蘇地2023-WG-49號(hào)地塊就在胥江龍湖天街旁。

蘇地2023-WG-51號(hào)為商住地塊，西側(cè)緊靠京杭大運(yùn)河，擁有運(yùn)河景觀。

49號(hào)地塊裝標(biāo)不低于3000元/㎡，51號(hào)地塊裝標(biāo)不低于2000元/㎡。

兩宗地塊的容積率都很低，一個(gè)約1.8，一個(gè)低至1.4。

這兩宗低密地塊有望吸引到房企的重點(diǎn)關(guān)注，畢竟今年以來(lái)的蘇州樓市，板塊稍好的洋房產(chǎn)品都賣得不錯(cuò)，這兩個(gè)低容積率的地塊讓房企讓房企有打造純洋房和疊墅這類低密產(chǎn)品的空間。

目前胥江在售新盤僅桃溪瀾園一個(gè)項(xiàng)目，整體備案均價(jià)40800元/㎡。最后2幢樓棟已于5月底領(lǐng)證，備案單價(jià)區(qū)間在37750-44200元/㎡，后續(xù)無(wú)房源入市。

周邊次新二手房仁恒公園世紀(jì)、海胥瀾庭等掛牌價(jià)格在4.7-5.4萬(wàn)元/㎡，新項(xiàng)目入市后將有一定倒掛優(yōu)勢(shì)。

“姑蘇”歷史上一直是蘇州的別稱，為世人所熟知。2012年，滄浪、平江、金閶三區(qū)合并為“姑蘇區(qū)”，具有更深的歷史文化內(nèi)涵。

所以這些年，姑蘇區(qū)一直致力于古城保護(hù)。

如今的姑蘇區(qū)，古城重新獲得活力，老小區(qū)顏值煥然一新，姑蘇區(qū)城市界面不斷更新，也同步改善了人居環(huán)境與城市功能配套。

商業(yè)也在積極煥新，南門、石路等古城傳統(tǒng)商圈也在進(jìn)行升級(jí)重塑，多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目今年即將開(kāi)業(yè)，未來(lái)將重塑姑蘇區(qū)商業(yè)格局，繪就新時(shí)代的“姑蘇繁華圖”。

區(qū)域價(jià)值決定房產(chǎn)價(jià)值。

姑蘇區(qū)的樓市成交量?jī)r(jià)一直較為堅(jiān)挺。

或許很多新蘇州人更喜歡現(xiàn)代化、國(guó)際化的園區(qū)，但是姑蘇區(qū)一定是蘇州最返璞歸真、最居江南韻味的區(qū)域。

雖然現(xiàn)在的新蘇州人可能更喜歡國(guó)際化、現(xiàn)代化的園區(qū)，但是姑蘇區(qū)一直是老蘇州人揮之不去的情懷所在。

而今年以來(lái)，姑蘇區(qū)核心新房市場(chǎng)的供應(yīng)發(fā)力，將為蘇州的改善客群提供了更多的置業(yè)選擇。

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考

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