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文｜鄧浩志

一直以來，住宅公攤面積都是個(gè)充滿爭議的話題。高公攤，低使用率物業(yè)經(jīng)常見諸報(bào)端，并被口誅筆伐，盡管這種情況并不常見，也有其客觀原因。很多房地產(chǎn)科普已經(jīng)解釋了為什么要有公攤面積，但從客戶利益角度考慮，小公攤面積，大使用率始終是客戶的追求。導(dǎo)致公攤面積難以下降，根本在于建筑規(guī)范的剛性約束。

而近日，《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法（征求意見稿）》在廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公示，鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶花園大陽臺。因同一戶型，陽臺、入戶花園、飄窗臺等面積更大了，而以上這些面積，或只算一半建筑面積，或完全不計(jì)算。這肯定將大大提升廣州未來住宅的使用率。

這個(gè)“意見”有什么影響呢？

1、通過增加陽臺、入戶花園、飄窗臺等設(shè)計(jì)提升套內(nèi)使用面積，目前已經(jīng)是廣州房企的主流選擇。尤其在部分國企房地產(chǎn)項(xiàng)目上，過去幾年已經(jīng)有了比較廣泛、大膽且低調(diào)的采用。低調(diào)主要是因?yàn)榘丛ㄖ?guī)范是不允許的。部分民營房企由于原有建筑規(guī)范所限，所以并未敢大膽突破，但并不是不想突破。這次建筑規(guī)范的重新調(diào)整，等于公開明確了過往的這種設(shè)計(jì)符合審查要求。也將意味著，未來所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)跟進(jìn)這種新設(shè)計(jì)規(guī)范，所以產(chǎn)品一定會(huì)按“定格”設(shè)計(jì)最大的“贈(zèng)送面積”。未來廣州的新樓盤一定都會(huì)有更多的入戶花園，更大的陽臺，更多的n+1，甚至n+2戶型。

2、對于購房者而言，同等的建筑面積獲得了更高的使用率，這種產(chǎn)品肯定更受歡迎。按照舊的建筑規(guī)范，比如30層高的住宅項(xiàng)目，平均使用率只有80%左右，隨著“陽改房”產(chǎn)品的出現(xiàn)、普及并擴(kuò)大，廣州住宅的使用率正在不斷提升。目前最高得房率已經(jīng)可以達(dá)到90%以上。以往80來平米只能做2房1廳，而新的設(shè)計(jì)80來平米已經(jīng)能做4房2廳2衛(wèi)。

3、使用率更高，得房率更高，也就意味著公攤面積“減少”了。這也從另一個(gè)角度解決了客戶以往普遍擔(dān)心的住房公攤面積過大的問題。從目前我國商品住宅發(fā)展的模式看，取消公攤面積是絕對不可能的（我之前解釋過，有興趣的朋友可回看相關(guān)文章）。住房改成按套內(nèi)計(jì)價(jià)銷售也沒有實(shí)際意義。但如果能提高住房使用率，則能讓購房客戶有更好的獲得感和滿足感，變相也解決了高公攤低使用率的問題。

4、產(chǎn)品使用率更高，等于住宅變相“降價(jià)”了。比如以往4房1廳必須要120平方米以上，而現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)的四房單位八九十平方都已經(jīng)可以滿足。所以雖然表面上房屋單價(jià)貴了，但是因?yàn)橥葢粜兔娣e更小，客戶購房的總成本反而下降了，購房者的壓力也會(huì)隨之下降，就等于住房的變相降價(jià)。所以這個(gè)也提示，未來衡量一個(gè)城市的房價(jià)，漲和跌不能單純從每平方單價(jià)角度去進(jìn)行觀察，必須把得房率使用率這些指標(biāo)也進(jìn)行考察。

（本文圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

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