近期，針對(duì)樓市松綁的利好消息接踵而至。7月27日?qǐng)?bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上說(shuō)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

圖源住建部官網(wǎng)

這是繼7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部對(duì)于住房政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容做出的最新表態(tài)。

(相關(guān)資料圖)

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，本次住建部表態(tài)，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，提振市場(chǎng)信心，帶動(dòng)樓市成交的逐步企穩(wěn)。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在降首付和利率、換房稅費(fèi)減免、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等方面有望陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)化政策。

對(duì)于住建部的發(fā)聲，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次住建部提及的政策方向充分體現(xiàn)了相關(guān)部門(mén)落實(shí)中央政治局會(huì)議的有關(guān)精神、調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策的導(dǎo)向，也有助于引導(dǎo)各地在此類(lèi)領(lǐng)域持續(xù)放寬政策。

“降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預(yù)計(jì)在8月上旬前會(huì)有一波降首付和降利率操作?！?/p>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此解讀稱(chēng)，住建部措施比較明確，即降低住房消費(fèi)門(mén)檻、成本，釋放住房消費(fèi)的需求。目前，熱點(diǎn)城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預(yù)期并釋放需求。李宇嘉分析，考慮到熱點(diǎn)城市剛需集中，換房需求開(kāi)始主導(dǎo)，此次政策降低成本和門(mén)檻，會(huì)有效果，但具體的效果，還要看后續(xù)各地推進(jìn)落實(shí)的情況，要看金融財(cái)稅部門(mén)后續(xù)的政策實(shí)施。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一定程度上或利好首付比例較高的一、二線(xiàn)城市。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類(lèi)城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。總體上城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。

一線(xiàn)城市方面，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對(duì)來(lái)說(shuō)，一些弱二線(xiàn)城市和絕大多數(shù)三四線(xiàn)城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽(yáng)和鄭州等城市，首付比例均為20%，這和此類(lèi)城市持續(xù)降低入市門(mén)檻、降低購(gòu)房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市二套房首付比例平均值為42%。從20個(gè)城市的具體情況看，二套房首付比例有四檔標(biāo)準(zhǔn)，即80%、70%、40%和30%。這也說(shuō)明二套房首付比例的規(guī)定更加豐富和多元化。

總體分析，城市能級(jí)越高，首付比例越高；而城市能級(jí)越低，首付比例則越低。包括北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例比較高。而城市能級(jí)越低，首付比例則越低，包括哈爾濱、長(zhǎng)春、太原等二線(xiàn)城市，其二套房的首付比例也比較低，即均為30%的水平。

中指研究院也指出，目前多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門(mén)要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，個(gè)別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，假設(shè)認(rèn)房不認(rèn)貸能實(shí)現(xiàn)，一線(xiàn)城市的置換需求將會(huì)大量釋放。因?yàn)楝F(xiàn)在一線(xiàn)城市已經(jīng)跨越剛需時(shí)代，進(jìn)入到改善時(shí)代，改善房總價(jià)基本都在千萬(wàn)以上，“認(rèn)房不認(rèn)房”信貸”降低了已還清貸款人群的首付，能有效激活中高端市場(chǎng)的消費(fèi)活力。

但這也是一把雙刃劍，政策落地可能會(huì)刺激更多投機(jī)力量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，如何刺激這股力是政策層考慮的重點(diǎn)。另外目前房企還是需要在一線(xiàn)城市拿地，一線(xiàn)“安全島”的概念還在強(qiáng)化，如果進(jìn)一步放開(kāi)限購(gòu)，大家更去不了三四線(xiàn)城市了，那三四線(xiàn)的活力會(huì)更弱。

2016年，上海施行認(rèn)房認(rèn)貸政策，這也被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控方針”。該政策是指以前有過(guò)房貸或買(mǎi)過(guò)房，即便房子賣(mài)掉了或者貸款已經(jīng)還清，再次買(mǎi)房就算第二套房。

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上海作為全國(guó)購(gòu)房政策最嚴(yán)的城市，后續(xù)是否會(huì)跟進(jìn)認(rèn)房不認(rèn)貸的具體舉措值得大家關(guān)注。疊加近期降低存量房貸利率，賣(mài)房房屋減免增值稅、契稅等利好預(yù)期，對(duì)于首套或改善型購(gòu)房者而言，購(gòu)房的門(mén)檻或?qū)⒋蟠蠼档汀?/p>

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